OPPO宣布关停旗下芯片子公司(sī)哲(zhé)库(kù)科技，引发了(le)公募REITs扩(kuò)募风(fēng)波(bō)，如今，二级(jí)市场的(de)影(yǐng)响仍未停歇(xiē)。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华安张江(jiāng)光大园REIT开盘继续(xù)延(yán)续此前(qián)几日的下跌走势，午后跌幅一度(dù)扩大，尾盘(pán)有所拉升，全天收跌(diē)6.22％，最(zuì)近(jìn)3个交易日(rì)跌幅超过(guò)9.69％。

　　此前，华安张(zhāng)江光大园REIT曾发布公告(gào)，紧急回应称，哲(zhé)库科技是其扩募拟新购入基础设(shè)施资(zī)产张润大厦的重要(yào)承租方之一(yī)，目前(qián)未(wèi)收到哲(zhé)库科技及OPPO方(fāng)面关于(yú)停止执行已(yǐ)签租赁协议的(de)通知。同(tóng)时，在公告中，华安张江光大园REIT进(jìn)一步表示(shì)，原(yuán)始权益(yì)人(rén)将(jiāng)继续(xù)密切(qiè)关(guān)注哲(zhé)库科(kē)技(jì)后续情况，积(jī)极做好相关应(yīng)对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项目(mù)的原始权益人相(xiāng)关负(fù)责人也表(biǎo)示(shì)，近期已同(tóng)步启动(dòng)了应(yīng)急预案(àn)，排摸储备租(zū)户，积(jī)极应对哲库(kù)提前退租的可能事项。由(yóu)于(yú)张润大(dà)厦是全(quán)国首批REITs申报扩募(mù)项(xiàng)目(mù)，公(gōng)司领导高度重视，浦东新区国资(zī)委也高度关注(zhù)。

　　多位业(yè)内人(rén)士表示，华安张江光大园REIT近期(qī)市场(chǎng)波动较(jiào)大，但其(qí)实不动产(chǎn)公募REITs项目短(duǎn)期出租率下跌并不会(huì)从根(gēn)本上影(yǐng)响其内(nèi)外价值(zhí)，投资者(zhě)应(yīng)理(lǐ)性看待。

　　张(zhāng)江光大园(yuán)REIT

　　二级(jí)市场(chǎng)价(jià)格继续波动

　　本周，OPPO关(guān)停旗下(xià)芯(xīn)片(piàn)子公司哲库(kù)科技的事件继续扰动公募(mù)REITs市场。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日(rì)，华安张江光大园REIT以3.726元的(de)价格小(xiǎo)幅低开，此后(hòu)二(èr)级市场价格(gé)开(kāi)始震(zhèn)荡走(zǒu)低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随(suí)后价格有所回(huí)升，最(zuì)终报收3.512元，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受近期(qī)不(bù)利消(xiāo)息影响(xiǎng)，华安(ān)张江光大园REIT最近几个交易日二级市场价格表现欠佳，5月11日(rì)以来，3个交易日跌幅(fú)达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自(zì)2021年6月21日上市以来，华安(ān)张(zhāng)江光大(dà)园REIT累(lèi)计涨幅超过(guò)24％，在(zài)全市场公募REITs中位居前(qián)列。

　　从(cóng)5月15日公募REITs市(shì)场整体(tǐ)表现上(shàng)看，目前上市(shì)的8只产业园(yuán)区基(jī)础设(shè)施REITs中，仅博时招商蛇口(kǒu)产业园REIT微幅上涨，其余7只均(jūn)有不同程度下跌，8只(zhǐ)产(chǎn)业(yè)园区基(jī)础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今(jīn)年(nián)以来平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张(zhāng)江(jiāng)REIT一(yī)季(jì)报(bào)中已经披露张(zhāng)江光大园项目出租率有(yǒu)所下降，如(rú)今拟扩(kuò)募的项(xiàng)目又遭(zāo)遇突发(fā)事件(jiàn)，因此(cǐ)导致二级市(shì)场价格出现波动(dòng)。”一位业(yè)内人士分析称(chēng)。

　　不(bù)过(guò)，在上述(shù)人士(shì)看来，尽管(guǎn)出于风险(xiǎn)规避的原因，最近几个交易日场(chǎng)内(nèi)资金有所流出，但是，不(bù)动(dòng)产公募REITs项(xiàng)目短期(qī)出租率下跌并不会从根(gēn)本上影响其内外价值。

　　他也同(tóng)时表示，目前随着二(èr)级市(shì)场价格下跌，风险也得到一定释放，但(dàn)是价格(gé)涨跌会受到基(jī)本面、情绪面等多重因素影响，不好(hǎo)判断价格是不是(shì)已经完全(quán)触底。

　　此(cǐ)外，还有一位业内人士表示，今年(nián)整体REITs市(shì)场表现低迷(mí)，不少产品年内二级市场跌幅较(jiào)大，其实有(yǒu)些隐含(hán)收益率(lǜ)高的产品具备一定的投资价值，很(hěn)适合稳健类投资者。此(cǐ)外，伴随着经(jīng)济(jì)复苏的步伐，产业(yè)园(yuán)区、物流类等(děng)REITs产品具备一定的投(tóu)资价值。

　　先锋瑞驰(chí)私募基金执行董(dǒng)事(shì)高(gāo)如(rú)星对此表示，若张江园区最终能顺(shùn)利解决招商(shāng)，平稳(wěn)过度对经营现金(j绿肥红瘦暗指什么感情和意思，绿肥红瘦暗指什么意思īn)流没(méi)有造成(chéng)大(dà)的影响，“事件(jiàn)性利空(kōng)下调至得这么急、这么深，加上(shàng)前期本身园区类资产就回调不少了，这就是(shì)黄金坑。”不过，他也强调，最终还(hái)是落(luò)到(dào)租金收入受不受影响(xiǎng)，影响多大，估计园区会最(zuì)终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再(zài)迎接考验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关停旗下芯(xīn)片子(zi)公(gōng)司哲库科技。随后5月12日晚，华安张江光(guāng)大园REIT发(fā)布公告，紧急回应称，哲库科技(jì)是其(qí)扩募拟新购入(rù)基础(chǔ)设施(shī)资产张润(rùn)大厦(shà)的重要承租方之一，目(mù)前未(wèi)收到(dào)哲(zhé)库科(kē)技(jì)及OPPO方面关于停(tíng)止执(zhí)行(xíng)已(yǐ)签租赁协议的通(tōng)知。同时，在公告中，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT进一(yī)步表示，原始权益(yì)人将继续(xù)密切关注哲库科技后续情况，积极做好(hǎo)相关应对。

　　此(cǐ)前，张江(jiāng)REIT因其(qí)一季报中(zhōng)披露的张江光大(dà)园项目出租率下降(jiàng)事项，一(yī)度二级市(shì)场(chǎng)价(jià)格出现回落。在随(suí)后召开的业绩(jì)说明会中管理(lǐ)人就相关事(shì)项(xiàng)进(jìn)行了解释(shì)说明，市场信心(xīn)得(dé)到了一(yī)定提振(zhèn)，二级(jí)市场(chǎng)价格表现也趋于平(píng)稳(wěn)。据了解，张江(jiāng) REIT在5月11日召开的(de)线上和线下的(de)扩募说明会上，运营团(tuán)队(duì)表(biǎo)示了对张江光大园项目的信心，预计签署意向书和合同(tóng)谈判中的储(chǔ)备(bèi)租户正常转化后，项(xiàng)目出租率(lǜ)将得到回(huí)升。没想(xiǎng)到仅过了不到(dào)三周(zhōu)的(de)时间(jiān)，张江(jiāng)REIT的扩募之(zhī)路(lù)又迎来了新的考验。

　　因张江REIT的上述公告(gào)引(yǐn)起了市场(chǎng)各方的(de)广泛关注，张(zhāng)江(jiāng)REIT拟扩募购入项目的原始权益人相关(guān)负责人坦言，事发突(tū)然(rán)确实始料未及(jí)，在获悉OPPO关停哲(zhé)库(kù)科(kē)技消息(xī)的(de)第一(yī)时间即(jí)奔赴现场(chǎng)进(jìn)行了沟通(tōng)和核实工作(zuò)，并同步(bù)启动了应(yīng)急预案，排摸储(chǔ)备(bèi)租户，积极应对哲库(kù)提(tí)前(qián)退(tuì)租(zū)的可能事项。由于张润(rùn)大(dà)厦(shà)是(shì)全国首批REITs申报扩募项(xiàng)目(mù)，公司领(lǐng)导(dǎo)高度(dù)重视(shì)，据悉新区国资委(wěi)也(yě)高度关注。

　　当谈及储备租户情况，相关(guān)负责人(rén)介绍说，目前储(chǔ)备租户(hù)还是比较丰富的，覆盖了芯片测试、人工(gōng)智能、航天产(chǎn)业、信息技术等产业客户，租赁意(yì)向面积超过了2万方(fāng)。从意向储备转化(huà)为(wèi)实际租(zū)户需(xū)要一些时间。

　　“我们正(zhèng)在着手通(tōng)过签署租赁(lìn)意(yì)向书来尽快锁定一些重(zhòng)要(yào)租(zū)户。虽(suī)然收(shōu)了三个月履约保证金给了我们(men)一(yī)些空间(jiān)，但本着对首批扩募、对市场(chǎng)负责的(de)态度，我们肯(kěn)定要全(quán)力(lì)与时(shí)间赛(sài)跑(pǎo)，把这些(xiē)面积在短(duǎn)期内(nèi)完成(chéng)去化。”相关负责(zé)人(rén)说道。

　　张江REIT已持有的(de)同区域的张江光大园(yuán)项目一季度末也有将(jiāng)近30％的空置率，原(yuán)始权益(yì)人有(yǒu)那(nà)么(me)多(duō)储备租户，之前的空置率为何未能得到解决。

　　对(duì)此相关(guān)负责人解释(shì)，张江光(guāng)大园一直以来都坚持以市场化运营(yíng)为导(dǎo)向，历史运营表现稳定，租户(hù)的调租和换租(zū)都属于(yú)正(zhèng)常情况(kuàng)，而这(zhè)次(cì)项目的大(dà)租(zū)户退(tuì)租(zū)正(zhèng)好发生在市(shì)场活跃度的(de)短期低点，目前市场(chǎng)情(qíng)况已有所好(hǎo)转。在看到出租率下滑情况(kuàng)没有(yǒu)得(dé)到及(jí)时修(xiū)复后，张江这(zhè)边也(yě)作了一定的资源调配和倾斜，引入了一些储备(bèi)租户。

　　另外，张润大厦和张(zhāng)江光大园项目在给租户的分隔空(kōng)间、交(jiāo)付标准、租金水平(píng)等(děng)方面(miàn)也有一些差异化，张润大厦多是两千多平的大平层，楼(lóu)的成新度高(gāo)一些，单价(jià)也贵(guì)一(yī)些，张江(jiāng)光大园单层以一千平的面积为(wèi)主，还有(yǒu)一些独栋形(xíng)态的物业。租户自身也会有诉求，也会根据自(zì)身需(xū)求(qiú)和预(yù)算挑选区域内的不同(tóng)物业。

　　“如果扩募完成以(yǐ)后，新老(lǎo)资产的(de)管理人都(dōu)变成(chéng)了一(yī)家(jiā)，后续我们在资源共(gòng)享(xiǎng)和联合营销方(fāng)面能更加(jiā)充分发挥协同效应，相信可以(yǐ)做(zuò)得更好(hǎo)。”上(shàng)述(shù)负责人补充说(shuō)道。

　　最后谈及对于张江(jiāng)REIT的定位和展(zhǎn)望，相关(guān)负责人表示，张江(jiāng)集团和张江(jiāng)高(gāo)科目前在管(guǎn)资产约五百万方，还有一些(xiē)其(qí)他在(zài)开发的储备(bèi)项目，这些都将成(chéng)为张江(jiāng)REIT实现打造(zào)张江园区产(chǎn)业空间资产上(shàng)市平(píng)台目(mù)标(biāo)的坚(jiān)实后盾(dùn)和储(chǔ)备资源(yuán)。“我们非(fēi)常重视(shì)张江REIT这个资本(běn)平绿肥红瘦暗指什么感情和意思，绿肥红瘦暗指什么意思台和它未来(lái)的发(fā)展。”相(xiāng)关(guān)负责人表示，“这次(cì)扩(kuò)募是(shì)我(wǒ)们实现基(jī)金扩容(róng)的第一(yī)步，也(yě)是至关重要的一步，眼下我们可能面(miàn)临了一些突发情况需要解(jiě)决，但是这和我们在张江科(kē)学(xué)城这三(sān)十年建设发展过(guò)程中(zhōng)所(suǒ)经历的相比，只能(néng)算是一个非(fēi)常小的(de)插曲。我们有信心排除万难，尽一切可能化解当(dāng)前突发事件的所有负面(miàn)影响(xiǎng)，维(wéi)持预期和市(shì)场的信(xìn)心。”

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