5月(yuè)以来，房地产板块个股多(duō)出(chū)现小幅上涨，截至5月10日(rì)收(shōu)盘(pán)，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而(ér)以公募基金为代表的机构对于这(zhè)一板块已经(jīng)在(zài)悄然布局。数据显示，以南方和华夏的(de)两只老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时所公布(bù)的总份(fèn)额(é)均较4月28日时有小幅增长。根据基金一季(jì)报统计(jì)，龙头与(yǔ)地(dì)方国企央企(qǐ)获(huò)得增持，持仓数(shù)量占流通股比重增幅五只(zhǐ)个(gè)股分别为华发股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧(wò)龙地(dì)产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地产(chǎn)或“底部回升”

　　行业(yè)红(hóng)利时代已过 精耕细作(zuò)成(chéng)共(gòng)识

　　从(cóng)公(gōn许昌学院是一本还是二本分数线，许昌学院是一本还是二本院校g)募基金(jīn)对房地产(chǎn)的配(pèi)置看，2019年(nián)末，公(gōng)募所持有的(de)房地产行业标的(de)市值约1188亿(yì)元(yuán)，占其所持(chí)股票(piào)市值的(de)4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所(suǒ)持房地产公(gōng)司市值在股(gǔ)票资产中的占比却断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年(nián)，这一(yī)数(shù)值更是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于(yú)出现了三年来的首(shǒu)次回升，年底这(zhè)一数值(zhí)从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募对房地产行业的持股(gǔ)比例也同步回(huí)升，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年(nián)末的(de)7.03％。

　　这样的势头似乎在(zài)今年一季(jì)度得以延续。数据(jù)统计显(xiǎn)示，公(gōng)募(mù)重仓持有房地产板块一(yī)季(jì)度市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓(cāng)市值前五个(gè)股分别为保(bǎo)利发展、招商蛇口、万(wàn)科(kē)A、华发股份、滨江集团，持仓(cāng)市值(zhí)占板块比重(zhòng)合计(jì)达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募对于房地产的投(tóu)资愈(yù)发(fā)有集(jí)中于龙头的趋势(shì)。Wind显示，在公募基金(jīn)一季(jì)报汇总的重仓股中，房地(dì)产板(bǎn)块排名最高的是保利(lì)发展，在基金重仓(cāng)第33位。排名第二的(de)是招商蛇口，排在第(dì)78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对(duì)比去年四季报，变(biàn)化(huà)之(zhī)处首(shǒu)先在于几只房地产龙头(tóu)股从排位上看均有(yǒu)退步，尤其是(shì)万科最为明显；其(qí)次是金地集团退出百大(dà)之列。但(dàn)考虑到房地产是复苏(sū)链上(shàng)最后一(yī)环，且首(shǒu)季并(bìng)非行业销(xiāo)售旺季(jì)，其传导到(dào)二级市场(chǎng)乃至机构持仓上还需要时间周期。

　　形成共(gòng)识的是，经济(jì)圈判断房地产已经(jīng)进入大分化时代，一(yī)二线城市好于三四线城市。而(ér)映(yìng)射到二级(jí)市(shì)场投资上，配置房地产行业轻松收(shōu)获(huò)行业贝塔的(de)红(hóng)利期一去不返了。“如果按照产(chǎn)业周期来分类，包括(kuò)房(fáng)地(dì)产等几类(lèi)行业在盖特纳曲线里(lǐ)属于成熟期或者衰退期的行业(yè)，传统(tǒng)认知上没(méi)有什么投资(zī)机会的。但在这(zhè)几年特殊的行情(qíng)里包括(kuò)煤炭、电解铝等类(lèi)似的行业也出现了一些(xiē)机(jī)会，背后(hòu)的逻辑是供给侧发生(shēng)了更大的变化(huà)。”一(yī)不愿具名(míng)的上(shàng)海公(gōng)募基金经理指出(chū)。

　　不过也有公募人士持谨(jǐn)慎乐观态度：“行业(yè)前(qián)几年17亿(yì)～18亿(yì)平(píng)方米的(de)年销(xiāo)售面(miàn)积很难再出现了，2022年光是居民存(cún)款(kuǎn)数量增加了(le)15万亿元。中国(guó)存量有(yǒu)400亿平方米建(jiàn)筑(zhù)面积，考(kǎo)虑(lǜ)存量地产的更(gèng)新，也(yě)有近10亿平方米(mǐ)。需(xū)求端还需要有一定的政(zhèng)策出来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研究员吕功(gōng)绩也指出(chū)：“时至今日，无论(lùn)从城(chéng)镇化的进程，还是人(rén)均住房(fáng)面积（接近30平/人(rén)），我国均已告别住(zhù)房短(duǎn)缺(quē)时代(dài)，而目前居民的杠杆率和(hé)房价收入也不支撑每(měi)年(nián)18万亿(yì)元的(de)销售额，以及过(guò)快上行的房价，因(yīn)而行(xíng)业(yè)高增的时代已经过去(qù)，未来行业的需(xū)求或(huò)将回落，在此过程中，伴随着地产的高(gāo)杠杆属(shǔ)性，就很容易(yì)出现信(xìn)用风险问(wèn)题(tí)（类似2022年的民营地产爆雷(léi)），行业进入(rù)到供给侧出清的过(guò)程。这个过程中，综合竞争力强的(de)公(gōng)司就能够(gòu)通过大鱼(yú)吃小(xiǎo)鱼的方式，获得市(shì)占率的(de)提升。当行业需求(qiú)见顶回落时，行业的(de)贝塔已经过去了(le)，但(dàn)不(bù)代表(biǎo)没有投资机会，机会在于城市(shì)、位置(zhì)、产品的(de)阿尔法，而(ér)对应到股票投资，就是强(qiáng)竞争力公司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是(shì)基于(yú)这样的认识(shí)转变，精耕细作(zuò)个(gè)股成为公募(mù)乃至整体机构的务实之(zhī)举(jǔ)。

　　机构配置房地产(chǎn)“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头部央国企、优质区(qū)域性标(biāo)的成香饽饽

　　5月(yuè)以来(lái)，房地产板块个股多(duō)出现小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从具体的个股来看(kàn)，《红周刊(kān)》利用Wind统计申万房地产板(bǎn)块(kuài)个(许昌学院是一本还是二本分数线，许昌学院是一本还是二本院校gè)股，在(zài)纳(nà)入统计的(de)124只(zhǐ)房地产类标的股(gǔ)中，本月以来实现股价(jià)上(shàng)涨的(de)达到了81家(jiā)。

　　其中，上述时间段恰好(hǎo)排名前五(wǔ)的公司月内(nèi)涨幅(fú)超(chāo)过了(le)10％，它们分别是上实发(fā)展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣(róng)安地(dì)产。排名第(dì)一的上实发展，五一假(jiǎ)期归来(lái)后日成交量明显放大，4日(rì)、5日(rì)连续两个交(jiāo)易日收出涨停。从该股的(de)基本面(miàn)来看，上实发(fā)展(zhǎn)的主营业务为(wèi)房地产开(kāi)发(fā)与经营。公司的(de)主要产品及服务为房(fáng)地产销(xiāo)售(shòu)、房地(dì)产租(zū)赁、物业管(guǎn)理服务、工程(chéng)项目(mù)、酒店(diàn)经营。从(cóng)业绩数据来看，2022年，其实现营业收(shōu)入(rù)52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业(yè)总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通(tōng)股(gǔ)股东来看，各类机构都有对其布局的例(lì)子(zi)。以3月31日时的(de)首(shǒu)季十大流通股(gǔ)股东(dōng)来看， 具(jù)体(tǐ)包括(kuò)公募的(de)上银基金(jīn)、私募(mù)的迎水文龙、中央(yāng)汇金、长城资产管理公(gōng)司等都跻身前(qián)十的行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二(èr)的(de)浦东(dōng)金(jīn)桥也是上海本地房企，其第一季度的(de)收入利润规(guī)模(mó)大幅度复苏(sū)。究(jiū)其原因，一方面是该公司后疫情时代出租率复苏至(zhì)近年来(lái)最高，另一(yī)方面则是公司(sī)拿地结算持续(xù)性向好，从数(shù)字上看，一季度新增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自然也吸引了知名(míng)机构在(zài)其中持续驻足。从第一(yī)季度十大流通股股(gǔ)东来看，知(zhī)名私(sī)募高毅(yì)邓晓峰的两(liǎng)只产品依然在(zài)前(qián)十中，这也是连续第三(sān)个季度他(tā)有(yǒu)的(de)两只产品杀入(rù)前十。同时(shí)榜单中还有一(yī)支大名(míng)鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投资局，其(qí)当季还(hái)小幅增加了持(chí)股(gǔ)。

　　除去上述两家上海(hǎi)区域性(xìng)地产公司外，荣安地产(chǎn)则是主要布局在(zài)深圳(zhèn)的地产公司(sī)，一季(jì)报交出(chū)的也是一份报喜的(de)成(chéng)绩单(dān)：首(shǒu)季公司实现营业收入51.85亿元(yuán)，同比(bǐ)增长(zhǎng)35.51％。归属于上(shàng)市公司股东的(de)净利润6.48亿(yì)元，同(tóng)比增长(zhǎng)31.27％。

　　从(cóng)机构态度(dù)来看，《红周刊》注意(yì)到两只(zhǐ)公募指基(jī)首(shǒu)季新(xīn)杀入十(shí)大流通股股(gǔ)东行列。具体说来， 南方中证(zhèng)全指房地产ETF上(shàng)榜排名第七位(wèi)，富国中证指数1000增强则排名(míng)第九位，此外联袂出(chū)现(xiàn)的机构还有QFII高盛国际和(hé)私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访时(shí)，兴证全球基金相(xiāng)关(guān)人士分析：“经(jīng)历过(guò)行业洗牌和兼并重组(zǔ)后，龙(lóng)头的价值更为笃定(dìng)突出(chū)；从拿(ná)地端看，2022年(nián)土地市场大幅降(jiàng)温，优质土(tǔ)地供给较多（券商测算(suàn)对应(yīng)潜在毛利率在(zài)25％以上，目前房企的利(lì)润(rùn)率仅(jǐn)20％），绝大多(duō)数房企受限于信用问题或者资金紧张没法拿地，龙头房企趁机(jī)获取低成本土地，龙头房企(qǐ)的拿地(dì)力度（拿地金额/销(xiāo)售金额）基本在30％以上；从(cóng)融资上看，龙(lóng)头房企杠杆率较低(dī)，净负债率(lǜ)基本在70％以下，而其他房(fáng)企(qǐ)的净负(fù)债率普遍都在(zài)100％以上，加(jiā)杠杆空间有限，从融(róng)资成本看(kàn)，龙头房企的(de)融资(zī)成本不(bù)断下滑，基(jī)本在3％、4％左右；对应到2023年(nián)的销售，龙头(tóu)房企明显跑赢行业，1～4月(yuè)百(bǎi)强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需(xū)要(yào)强调的(de)是，在当前中特估(gū)的浪潮下，央国企地产股或存在(zài)发(fā)展的大(dà)好机会。中信证券指(zhǐ)出：“房地产行业的结构性机会依然(rán)存在(zài)，少部分公司尤其是(shì)央企占据显著优(yōu)势，其主要(yào)又体现为(wèi)库存的优势。央(yāng)企地产公司，现(xiàn)阶(jiē)段(duàn)表现出较(jiào)低的融资成本，优质(zhì)的(de)开(kāi)发资源和良(liáng)好的不动产资产运(yùn)营能力的多(duō)重竞争优势(shì)。”

　　“即使没有中特(tè)估，国央企相较于民(mín)营(yíng)地产公司也(yě)是更有优势的。”吕功绩(jì)强调，“对(duì)于减值、土地资源债权债务关系等问题，市场对民营房(fáng)开(kāi)企业的资产会有更多担忧和质疑，所(suǒ)以在这一轮行业出清(qīng)的过程中(zhōng)，央国企相(xiāng)较(jiào)于民企来说估值的修(xiū)复更(gèng)明显(xiǎn)。中(zhōng)特估的(de)角度(dù)从中长期的维度看，行业的逻辑(jí)在于集中度提升后(hòu)，行业(yè)进入高质量(liàng)发展阶段，具(jù)备较(jiào)快(kuài)速(sù)发展阶段更稳定(dìng)且可(kě)预期的盈利和现金流创造(zào)能力，以(yǐ)此带来估值中枢的提升，应该关注估值相(xiāng)对较低，企业(yè)自身资产的(de)质量好(hǎo)、运营能力强、可以创(chuàng)造持续现(xiàn)金(jīn)流(liú)的(de)企(qǐ)业。”

　　“存量时(shí)代(dài)中行(xíng)业普(pǔ)涨的概率(许昌学院是一本还是二本分数线，许昌学院是一本还是二本院校lǜ)比较低，行业内(nèi)部将出现分(fēn)化，要关注将受益于(yú)行(xíng)业集中度提升的头部(bù)公司(sī)。”星石投(tóu)资首席(xí)研(yán)究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构这一(yī)思路的话，或(huò)许还是保利发展(zhǎn)、招(zhāo)商(shāng)蛇口(kǒu)等国资(zī)背景龙(lóng)头前途(tú)更为光明。不(bù)过国投瑞银基金(jīn)投资部副总(zǒng)监(jiān)綦傅鹏表示：“需要客(kè)观地(dì)去持(chí)续(xù)观察国(guó)企央企在三(sān)个方面是否(fǒu)可以维持(chí)，首(shǒu)先是融资成(chéng)本保持低位，其次是销(xiāo)售份额(é)持续提升，再次(cì)是拿地份额持续提升(shēng)。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构需要多给(gěi)一些耐(nài)心

　　而《红(hóng)周刊》也(yě)根(gēn)据房企一季报梳(shū)理发(fā)现，对于2022年的业绩(jì)出现(xiàn)的整体下(xià)滑(huá)，2023年一(yī)季(jì)度的业绩分化更(gèng)趋明显，保利发展、滨江(jiāng)集团等(děng)房企(qǐ)营收、净利均实现了(le)业绩的回正，甚至是较(jiào)大增速的增长。而这(zhè)些公司也是机构(gòu)的(de)重仓对(duì)象。

　　对此，知名房地产业内(nèi)人士张(zhāng)宏伟向(xiàng)《红周(zhōu)刊》分(fēn)析表示，业(yè)绩出现明(míng)显改善(shàn)的房企，主(zhǔ)要是因为过(guò)去(qù)两三年时间(jiān)，尤(yóu)其是在2021年(nián)下(xià)半年民营房(fáng)企不(bù)怎么投(tóu)资拿地之后(hòu)，国(guó)有(yǒu)企业仍在持(chí)续性(xìng)地拿地(dì)，且(qiě)主要集中在核心城市(shì)，投资力度较大。投资的驱动(dòng)能够(gòu)推动房企销(xiāo)售业绩的增(zēng)长，从而(ér)在2023年一季度市场恢复(fù)但仍处于(yú)调整的过程中(zhōng)，能够保有一个正增长。

　　不(bù)过(guò)张(zhāng)宏伟(wěi)同时也(yě)提醒表示(shì)，在(zài)房(fáng)地(dì)产的(de)复苏过程中(zhōng)，还面临着一(yī)些不确定性(xìng)。其实整个(gè)市场从四月份(fèn)开始又在往下掉。除了杭州、成都等极个(gè)别城市(shì)四(sì)月(yuè)环比三月相对表(biǎo)现较好之外，包括北京、上(shàng)海(hǎi)在内的绝大多数城市都出(chū)现环(huán)比下滑的情况。而现在五月的市场表现(xiàn)也不太乐观。按照现在(zài)的经济状况、收入情(qíng)况，以(yǐ)及市场的去库存压力(lì)、企业的资金面压力，可能会出(chū)现，到六月份房企为了(le)半年(nián)报冲业绩出现市场(chǎng)的短期反弹外的一个市场乏力现象(xiàng)。也就是(shì)说，第二(èr)季度、第三季度增(zēng)长(zhǎng)不(bù)确定性的压力仍(réng)旧(jiù)较(jiào)大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房(fáng)地产以及其上下游(yóu)产业链(liàn)的复苏速度都比想象的要慢很多，我们要多给一些耐心，这个时候，在房地(dì)产以及上下游(yóu)就不是赚快钱的(de)时候，只能赚(zhuàn)他基本面的钱。但(dàn)这也(yě)意味着，只有极为少数的、做得比同行(xíng)好得多(duō)的(de)企业，会伴随整个行业的(de)弱(ruò)复苏(sū)，业(yè)绩会(huì)逐步(bù)体现出来。所(suǒ)以只能耐(nài)心地去等待(dài)它的(de)基本面不(bù)断(duàn)地凸显出来，这需(xū)要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊(kān)》，文中提(tí)及个股仅为举例分析，不做买卖(mài)推(tuī)荐。）

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 许昌学院是一本还是二本分数线，许昌学院是一本还是二本院校