饱(bǎo)受争议的二手房交(jiāo)易中介费问题(tí)，正逐渐得到监管(guǎn)部门的重视。

　　5月(yuè)8日，住建部(bù)、市场监(jiān)管总局联(lián)合(hé)发布了关(guān)于(yú)规范房地产经纪服务的意见(jiàn)。意见(jiàn)提及(jí)，近年来(lái)，部(bù)分房地产经纪机构(gòu)存在利用房源(yuán)客源优势收取(qǔ)过(guò)高费(fèi)用、未(wèi)明码标价、捆绑收(shōu)费、滥用客(kè)户个(gè)人信息等(děng)问题，加(jiā)重交(jiāo)易当事人负担、侵害其合(hé)法(fǎ)权益。

　　基于上述背(bèi)景，两部门从(cóng)加(jiā)强从业主体管理、明确(què)经纪服务内容、合理确定经纪服务收(shōu)费(fèi)、严格实行明(míng)码标价等十方面，提(tí)出了意(yì)见。

　　中原地产首席分析师张大伟称，随(suí)着(zhe)城市发展(zhǎn)，一二线城市二手房交易占比逐渐(jiàn)增加。以北京、上海为例，二手房占市场(chǎng)成交比例超过(guò)80％，大(dà)量二手房成交(jiāo)依赖(lài)中介居间成(chéng)交，房地产调控(kòng)重心逐渐从开发(fā)商过渡到中介公司。

　　广东省城规院住房(fáng)政策(cè)研(yán)究中心首(shǒu)席研究员李宇嘉(jiā)表示，买房(fáng)对居民来说属于金额不低的大(dà)宗交易，由于二手(shǒu)房(fáng)交易成(chéng)本较高、交易(yì)周期(qī)较长(zhǎng)，具有非(fēi)常强的(de)专业(yè)性，居民往往通过(guò)中介来完成(chéng)。但很(hěn)多(duō)中介(jiè)利用信息不对称等(děng)问题，将非必要的收费(fèi)夹(jiā)带其中，如收取过(guò)桥融资(zī)、按揭费、担保费等，对居民(mín)造(zào)成额外的(de)负担(dān)，而且这些服(fú)务(wù)事项并未明码标价。

　　对于二手房市场交易过(guò)程(chéng)中(zhōng)存在(zài)的“乱象”，李宇嘉指出，对包括经纪服务在内(nèi)的相(xiāng)关市场交易行为及(jí)其主体进行规范和(hé)秩序整顿，是(shì)房地产(chǎn)市场管理和调控(kòng)的主题。“当(dāng)下，推进(jìn)这项工作的意义更大(dà)，也更急迫。”

　　中(zhōng)介收(shōu)费(fèi)问题成监管重点

　　二手房市场中，历来对(duì)房(fáng)地产经纪服(fú)务行业(yè)关注最多的(de)一个话题，便是房地产经纪服务费的问题。

　　张大伟认为，未来相(xiāng)关部门主要监管的重点，将是对房地产经纪服务收(shōu)费及中介交易进行规(guī)范。

　　在热点城市，二手房屋交(jiāo)易过程中(zhōng)，部(bù)分价值(zhí)不(bù)菲的房(fáng)屋，往(wǎng)往(wǎng)要(yào)缴纳一(yī)笔金额不(bù)低的中介费。以(yǐ)北京某房地产经纪服务机构(gòu)2.7％的服务费(fèi)率计算，一套1000万(wàn)元的房屋，中介费约为27万。

　　在合理确定(dìng)经纪服(fú)务收费上，两部门在此(cǐ)次意见中提及(jí)，房地产(chǎn)经纪机构要合理降低(dī)住房买卖和租赁(lìn)经纪(jì)服务费用。鼓励按照成交(jiāo)价格越高(gāo)、服务(wù)费(fèi)率(lǜ)越低的原则实行分档(dàng)定价(jià)。引导由交易双方共同承担经(jīng)纪服务费用。

　　据(jù)张大(dà)伟(wěi)介绍，目前房地产经纪服务(wù)收费(fèi)标准(zhǔn)的最早依据是(shì)1995年(nián)国家计委建(jiàn)设部下发(fā)的《关于房地产中介服务收(shōu)费的通知》（971号文），其中第(dì)六条规定：房屋(wū)买(mǎi)卖代理收(s再续前缘的意思是什么，再续前缘的意思可以形容好朋友吗hōu)费，按(àn)成(chéng)交价(jià)格总额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京(jīng)市(shì)执行的2014年更新后(hòu)的收费标准(zhǔn)，即根(gēn)据这样的(de)规定：“少数特别复杂的住(zhù)宅买卖经纪服务(wù)，经交(jiāo)易各方协商同意，可(kě)在(zài)规定的(de)收(shōu)费(fèi)标准基础上(shàng)适当上浮(fú)，上浮幅度(dù)最(zuì)高不(bù)得超过10％。”这意味着，当前(qián)北京二(èr)手再续前缘的意思是什么，再续前缘的意思可以形容好朋友吗房中介(jiè)费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政(zhèng)放权”的精(jīng)神，北京2015年取消了房地产(chǎn)中介服务等57个政(zhèng)府定价，房(fáng)地产经纪服务(wù)收费多少由各中介机构自行决定。

　　“房(fáng)产中介(jiè)机构在实际收(shōu)取费用(yòng)过程中(zhōng)，相关(guān)监(jiān)管部(bù)门当前并未明确(què)具体的(de)中(zhōng)介(jiè)费率(lǜ)，中介机构仅需在服务过程中对(duì)收费标(biāo)准进行明码标价(jià)即可。而房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪服务机构(gòu)在(zài)具体收取(qǔ)过程中，会结合(hé)房屋价值及工资标准，综合计算(suàn)出合(hé)适(shì)的(de)中介费率。”张大伟(wěi)补充道。

　　对于明码(mǎ)标价问题，两部门在此次意见中提及，房(fáng)地产经纪机构应(yīng)当在经营门店、网站、客(kè)户(hù)端等场所或渠道，公(gōng)示服务项目、服务内容和收费标准，不得混合标价(jià)和捆绑收费。房地产(chǎn)经纪机构提供(gōng)的基本服务(wù)和(hé)延伸服(fú)务(wù)，应当分(fēn)别明确服务(wù)项目(mù)和收费(fèi)标(biāo)准(zhǔn)。房地产经纪机构收费前(qián)应当向交(jiāo)易当事人出(chū)具(jù)收(shōu)费清单(dān)，列明收费标(biāo)准、收(shōu)费(fèi)金额，由当(dāng)事人签字确认。

　　另外(wài)，对收费明(míng)显(xiǎn)高于市场(chǎng)平(píng)均水平(píng)的(de)房地(dì)产经纪机(jī)构，住(zhù)房和城(chéng)乡建设部门将会同市场(chǎng)监管等部门采取约谈等综合措(cuò)施进行重点监(jiān)管。市场监管(guǎn)部门会同有关部门(mén)依(yī)法查处(chù)不按规定(dìng)明码标价、操(cāo)纵(zòng)经纪服务收费等(děng)违(wéi)反价格和(hé)反垄断法(fǎ)律(lǜ)法(fǎ)规的行为。对房地产(chǎn)经纪机(jī)构相关违法违规信息，市场监管部门要依法依规纳入国家企业信用信(xìn)息(xī)公示(shì)系统。

　　房屋中(zhōng)介费要降(jiàng)了？

　　鼓(gǔ)励按照(zhào)成交(jiāo)价(jià)格越高、服(fú)务费率越低的原则实行分档定价，是否(fǒu)意味着(zhe)，未来豪(háo)宅的中介(jiè)费有望大幅降低？

　　中原地产(chǎn)华(huá)南区总裁兼深圳(zhèn)中原(yuán)总经理(lǐ)郑叔(shū)伦称，住建(jiàn)部发文鼓励(lì)按(àn)照(zhào)成交价格(gé)越高(gāo)、服务费率(lǜ)越低的(de)原则实行分档定价，合理降低住房(fáng)买卖和租赁(lìn)经纪服务费用，主要还是规范行业(yè)，打击收费过(guò)高的经纪机构(gòu)，但(dàn)对市场(chǎng)影响有限，“以深圳(zhèn)为例，深圳市场豪宅和普宅本来收费就不同，各家收费普遍在合理(lǐ)范围内，加上(shàng)经纪服(fú)务费用对(duì)市场的影响不大。”

　　张大伟指出，由于当前(qián)两部(bù)门提(tí)出的(de)意见仅为鼓励性质，即只是纲(gāng)领性文件而(ér)非规定(dìng)，未来如何具体认定其中(zhōng)的细则，还需(xū)要看各(gè)城市落地执(zhí)行(xíng)情况。

　　不过，张(zhāng)大伟(wěi)表示(shì)，“从目(mù)前(qián)市(shì)场看，经纪(jì)服务(wù)领域的调整改善、规范化，有利于(yú)行业健康发(fā)展。同时，由于二手房(fáng)很(hěn)多房源在产权方面有瑕(xiá)疵，如(rú)产权抵押、不同税费等都(dōu)可(kě)能对交易(yì)产生影(yǐng)响(xiǎng)，这对(duì)房(fáng)地产经(jīng)纪服务行业的专业(yè)性(xìng)提(tí)出更高的要求。”

　　58安居客(kè)研究院研究总监陆(lù)骑麟指出，在二手房买卖过程(chéng)中，原本应该由上下家各支付(fù)一半的(de)中(zhōng)介费，但在一(yī)些热点城市的二手房交(jiāo)易过程中，往(wǎng)往会有(yǒu)这样的情形，因部分购房(fáng)者处(chù)于(yú)弱势地位(wèi)，从(cóng)而会出现中(zhōng)介(jiè)费及税费均(jūn)由购(gòu)房者(zhě)来承担(dān)。即使一些房东(dōng)愿意承担(dān)中介(jiè)费(fèi)，这(zhè)部分费用也可能(néng)通过转(zhuǎn)嫁(jià)的(de)方式，在房(fáng)价中有所体现。

　　“上家(jiā)把中介费转嫁给下家，市场这种所谓‘约定俗成’的情况，一(yī)些房产(chǎn)中介公司将(jiāng)其(qí)视为向购房者单(dān)边收(shōu)费的行为。部分(fēn)中介公司可能会利(lì)用其(qí)支配地位，在原先经(jīng)纪服(fú)务收(shōu)费的基础上，再(zài)次(cì)向房东收取(qǔ)费用，而这部分费(fèi)用，房(fáng)东往往(wǎng)会将其(qí)转再次(cì)转嫁给购房(fáng)者，这实际上(shàng)相(xiāng)当于变(biàn)相(xiāng)推高(gāo)了房价。两(liǎng)部(bù)门提出严(yán)禁操纵(zòng)经(jīng)纪服务收(shōu)费(fèi)，不(bù)仅有利(lì)于提高交易中操作的透明度(dù)，也有利于房价(jià)的稳(wěn)定。”陆骑麟称(chēng)。

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