5月以来，房地产板块个股多出现(xiàn)小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信(xìn)房地产(chǎn)指数(shù)本月涨(zhǎng)幅约为(wèi)2％。而以公募基金为代(dài)表的机构对于这(zhè)一(yī)板块已经在悄然布局。数据显(xiǎn)示，以南方和(hé)华夏(xià)的(de)两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布(bù)的总(zǒng)份额均(jūn)较4月28日时有小幅增长(zhǎng)。根据(jù)基(jī)金一(yī)季报统计(jì)，龙头与(yǔ)地方国企央(yāng)企获得增持，持仓数量占流通(tōng)股比重增幅五只个股(gǔ)分(fēn)别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　马斯克会加入中国国籍吗公、私募配置(zhì)房(fáng)地产或“底部(bù)回升”

　　行业红利时代已过(guò) 精耕细作(zuò)成(chéng)共识(shí)

　　从(cóng)公募基金对房(fáng)地产的配置(zhì)看，2019年末(mò)，公(gōng)募(mù)所持有的房地(dì)产行业(yè)标的(de)市(shì)值约1188亿(yì)元，占其所(suǒ)持股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市(shì)场表现出色，但公募所持房地产(chǎn)公司市(shì)值(zhí)在股票资产中的占比却断崖式(shì)下跌(diē)至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出(chū)现(xiàn)了(le)三年来的(de)首次回(huí)升，年(nián)底(dǐ)这一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同(tóng)时，公(gōng)募对(duì)房地产(chǎn)行业的持股比例也(yě)同步回升，从2021年底(dǐ)的(de)6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度(dù)得以(yǐ)延(yán)续。数据统计显示，公募重仓持有房(fáng)地产板块一(yī)季度市值(zhí)TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季度(dù)提(tí)升6.71％。持仓市值前五个股分(fēn)别(bié)为保(bǎo)利发展、招商(shāng)蛇口(kǒu)、万科A、华发股份、滨(bīn)江(jiāng)集团，持仓(cāng)市值占板块比重合计达47.29％，环(huán)比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公募对于房地产的(de)投资(zī)愈发有集中于(yú)龙头的(de)趋势。Wind显示(shì)，在(zài)公募基金一季报汇(huì)总的重仓股中(zhōng)，房地产板块(kuài)排名最高(gāo)的是保利发展，在基金重仓(cāng)第33位(wèi)。排(pái)名第二(èr)的是招商(shāng)蛇口，排在第78位。而(ér)老牌龙头股(gǔ)万科A排(pái)在(zài)第(dì)96位。对比(bǐ)去年四(sì)季报，变化之处(chù)首(shǒu)先在(zài)于几只房地(dì)产龙(lóng)头股从排位上看均(jūn)有退步，尤其(qí)是万科最为明显(xiǎn)；其次是金地集团退出百大之列。但考虑到房地(dì)产是复苏链上(shàng)最后(hòu)一(yī)环，且首季并非行(xíng)业销售旺季，其传(chuán)导到(dào)二级市场乃至机(jī)构持仓上还需要时间周期。

　　形成共(gòng)识(shí)的是，经济圈判断(duàn)房地(dì)产已经进入大分化时(shí)代，一二线城市好于三四线城市。而映射(shè)到二(èr)级市场投资(zī)上，配(pèi)置房地产(chǎn)行(xíng)业轻松(sōng)收获行业(yè)贝塔的红(hóng)利期一去不返了。“如(rú)果按照产业周期(qī)来分类，包(bāo)括房地产等几类行业在(zài)盖特(tè)纳(nà)曲线(xiàn)里属于成熟期或者(zhě)衰退期的(de)行业(yè)，传(chuán)统(tǒng)认知上没有什么投资(zī)机(jī)会的。但在(zài)这(zhè)几年特殊的行情里包(bāo)括煤炭(tàn)、电(diàn)解铝等(děng)类(lèi)似的行业也出(chū)现(xiàn)了一些机会，背后的逻(luó)辑是供给侧(cè)发(fā)生了更大的(de)变化。”一不愿(yuàn)具名的(de)上海公募基金经理指出。

　　不过(guò)也有(yǒu)公募人士持(chí)谨慎(shèn)乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米(mǐ)的年销售面积很难再出现了(le)，2022年光是居民存款数量增加了(le)15万亿元。中国存量有400亿平(píng)方米建筑(zhù)面(miàn)积，考虑存量地产的更新，也(yě)有近10亿(yì)平(píng)方米(mǐ)。需(xū)求端还需要有一定的政(zhèng)策出来去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基(jī)金房地产研究员吕功(gōng)绩(jì)也指出：“时(shí)至今日(rì)，无(wú)论从城镇化的进程，还(hái)是人均(jūn)住房面积（接近(jìn)30平(píng)/人），我(wǒ)国均已告别(bié)住房短缺时代(dài)，而(ér)目前居(jū)民的杠杆率和房价收入也不支撑(chēng)每年18万亿元的销售额，以及(jí)过快上行的房价，因而(ér)行业(yè)高增的时代已经过去，未(wèi)来行业的需求或将(jiāng)回(huí)落，在此过程中，伴随着(zhe)地产(chǎn)的高(gāo)杠(gāng)杆(gān)属性，就很容易出现信用风险问题（类似2022年的(de)民营(yíng)地产爆(bào)雷(léi)），行业进入到供给(gěi)侧出清的过程(chéng)。这个过程中，综合竞争力强(qiáng)的公司就能够通过(guò)大鱼吃小(xiǎo)鱼的(de)方式(shì)，获(huò)得市占(zhàn)率的(de)提升。当行(xíng)业需求见顶回落时，行业(yè)的贝塔已(yǐ)经过去了(le)，但不代表没有(yǒu)投资机会，机会在于城市、位置、产品的阿尔法，而对应(yīng)到股票投资，就(jiù)是强(qiáng)竞争(zhēng)力公司的(de)阿尔法。”

　　或许也是基于这(zhè)样的(de)认识转变(biàn)，精耕细作(zuò)个股成(chéng)为公募(mù)乃至整体机构(gòu)的务实之举(jǔ)。

　　机构配置(zhì)房地产“风物(wù)长宜放眼量”

　　头部央(yāng)国(guó)企、优质区(qū)域性标的成香(xiāng)饽(bō)饽

　　5月(yuè)以来，房地产板块个(gè)股(gǔ)多出现小幅(fú)上(shàng)涨(zhǎng)，截(jié)至5月10日收盘，中信(xìn)房(fáng)地(dì)产(chǎn)指(zhǐ)数(shù)本月涨幅约为2％。从具体的个(gè)股来看(kàn)，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计(jì)申万(wàn)房地产板块个(gè)股，在纳入(rù)统(tǒng)计(jì)的124只房地产类标的(de)股中，本月以(yǐ)来实现股价上涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其中，上述(shù)时(shí)间段恰好(hǎo)排名(míng)前五的公(gōng)司月内(nèi)涨幅(fú)超过了10％，它(tā)们分(fēn)别是(shì)上实发展、浦东金(jīn)桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福、荣安地(dì)产(chǎn)。排名(míng)第一的上实(shí)发展，五(wǔ)一(yī)假期归来后(hòu)日成交量(liàng)明(míng)显放大，4日、5日连(lián)续(xù)两(liǎng)个交易日收出涨停(tíng)。从该股的基本面(miàn)来看，上实发展的(de)主营业务为房地产开发与经(jīng)营(yíng)。公司(sī)的(de)主要产品及服务为(wèi)房地产销售、房(fáng)地产(chǎn)租赁、物业(yè)管理服(fú)务(wù)、工程项(xiàng)目、酒店经营(yíng)。从业绩数据来看，2022年(nián)，其实现(xiàn)营业(yè)收(shōu)入52.48亿(yì)元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一(yī)季度，其实现营业(yè)总收入27.87亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通(tōng)股(gǔ)股(gǔ)东来看(kàn)，各类机构都(dōu)有对其布局的例子。以3月31日时的(de)首季十大(dà)流通股(gǔ)股东来看， 具体(tǐ)包括公(gōng)募的上(shàng)银(yín)基金、私募的迎(yíng)水文龙、中(zhōng)央汇金、长(zhǎng)城(chéng)资产管理公司等都跻身前十的行(xíng)列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂(zàn)时排名(míng)第二的浦东金桥(qiáo)也是上海本地房企，其(qí)第一季(jì)度的收入利润规模大幅度复苏。究其原因，一方(fāng)面是该(gāi)公(gōng)司后疫情时代出(chū)租率复苏至近年来最高，另一方面则是公司拿地(dì)结算持续性向好，从数(shù)字上(shàng)看，一季度新(xīn)增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方(fāng)米。

　　在(zài)这样(yàng)的业绩势头向好背(bèi)景下(xià)，自然也吸(xī)引了知名机构在(zài)其中(zhōng)持续驻足。从第(dì)一季度十大流通股(gǔ)股东来(lái)看，知名私募高毅(yì)邓晓峰的(de)两只产品依然在前十中(zhōng)，这也是(shì)连(lián)续第三个季(jì)度他(tā)有(yǒu)的两(liǎng)只产品杀入前十。同时榜单中还有一支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿(ā)布扎(zhā)比投资(zī)局，其当(dāng)季(jì)还(hái)小幅(fú)增(zēng)加了(le)持股。

　　除去上述(shù)两家(jiā)上海区域性地(dì)产公司外，荣安地产(chǎn)则是主要布局(jú)在深(shēn)圳的(de)地产公司，一(yī)季报交出的(de)也是(shì)一份报喜的成绩单：首(shǒu)季公司实(shí)现营业收(shōu)入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于(yú)上市公司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周(zhōu)刊》注意到两(liǎng)只公(gōng)募指基首季新杀(shā)入十大流(liú)通股(gǔ)股东(dōng)行列。具体说来， 南方中证全指房地产(chǎn)ETF上榜(bǎng)排名第七位，富国中证指数1000增强则排(pái)名第九位，此外联袂出现的(de)机(jī)构(gòu)还有QFII高盛国际和私(sī)募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时，兴证全球基金相关人士分析：“经历过行业洗牌和兼(jiān)并(bìng)重组后(hòu)，龙(lóng)头的价(jià)值更为笃定突出；从拿地端看(kàn)，2022年(nián)土地(dì)市场(chǎng)大幅降(jiàng)温，优(yōu)质土地供给较多（券(quàn)商测(cè)算(suàn)对(duì)应潜(qián)在(zài)毛利(lì)率(lǜ)在25％以上，目前(qián)房企的(de)利(lì)润率仅20％），绝大多(duō)数房企受限于信用问(wèn)题或者资金紧张没法拿地，龙头房企趁机(jī)获取低成本土地(dì)，龙头房企(qǐ)的拿地(dì)力度(dù)（拿(ná)地金额(é)/销售(shòu)金额(é)）基本在30％以上；从融资上看，龙(lóng)头房企杠(gāng)杆率较低，净(jìng)负(fù)债率基本在70％以下，而(ér)其他房企(qǐ)的净负债(zhài)率普遍都在100％以上，加杠杆(gān)空间有限(xiàn)，从融资成本看，龙头(tóu)房企的融资成本不断下滑，基(jī)本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的(de)销售，龙头(tóu)房企明显跑赢(yíng)行业，1～4月(yuè)百强房企(qǐ)的销售额增速为9％，而TOP14的(de)销售(shòu)额增(zēng)速为29％。”

　　需要强调(diào)的(de)是，在(zài)当前中特估(gū)的浪潮下(xià)，央(yāng)国(guó)企地产股或存在发展的(de)大好机会。中信(xìn)证券指出(chū)：“房地产行业(yè)的结构(gòu)性机会依然存在，少部(bù)分公司尤其是央(yāng)企占(zhàn)据显著优势(shì)，其主要又(yòu)体(tǐ)现为库存(cún)的(de)优势。央企(qǐ)地产(chǎn)公司，现阶段表现出较低(dī)的融资成本(běn)，优质的开发资源和良(liáng)好的(de)不动产(chǎn)资产运营能(néng)力的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较(jiào)于民营地产(chǎn)公司也(yě)是更有(yǒu)优(yōu)势的(de)。”吕功绩(jì)强调，“对于减值、土地资源债权(quán)债务关系(xì)等问题，市场(chǎng)对民(mín)营(yíng)房开企业的资产会有更多担忧和质(zhì)疑，所以在这一轮行(xíng)业出清(qīng)的过(guò)程(chéng)中，央国企相较于民企(qǐ)来说估值的(de)修(xiū)复(fù)更(gèng)明显(xiǎn)。中(zhōng)特估的角度从中长期的维度看，行业的逻辑在(zài)于集(jí)中度提升后，行业进入高质量发展阶(jiē)段，具备较快速发(fā)展阶段更稳定且(qiě)可预(yù)期的(de)盈利(lì)和现(xiàn)金流创造能力，以此带(dài)来估值(zhí)中(zhōng)枢(shū)的提升，应该关注估值相对较低(dī)，企业自(zì)身资(zī)产的质量好、运(yùn)马斯克会加入中国国籍吗营能力强(qiáng)、可以创造持(chí)续(xù)现金流的企业。”

　　“存(cún)量时代中行业(yè)普涨的概率比(bǐ)较低(dī)，行(xíng)业内部将(jiāng)出现分化(huà)，要关注将受益(yì)于行业(yè)集中度提(tí)升的头部(bù)公(gōng)司。”星石投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许还是保利(lì)发展、招商(shāng)蛇(shé)口等(děng)国资背景龙头前途(tú)更为光(guāng)明。不过(guò)国(guó)投瑞(ruì)银基金(jīn)投资部副总监(jiān)綦傅鹏(péng)表示：“需要(yào)客观地(dì)去(qù)持续观察国企(qǐ)央企在三个方面是否可以维持，首先是(shì)融资成本保持低位，其次(cì)是销售份额持续提升，再次是拿地(dì)份额持续提升。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构需要多给一些(xiē)耐心

　　而《红周刊(kān)》也根据房企(qǐ)一季报梳理发现，对(duì)于2022年(nián)的业(yè)绩出现的整体(tǐ)下滑，2023年一季度的(de)业绩分(fēn)化更趋明(míng)显，保利(lì)发展、滨江集团等房企营收、净利(lì)均(jūn)实现了业绩的回(huí)正，甚至(zhì)是(shì)较大增(zēng)速的增长。而这些公(gōng)司也是机构的(de)重仓对象。

　　对此，知名房(fáng)地产业(yè)内(nèi马斯克会加入中国国籍吗)人士张(zhāng)宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明显改善的房企，主(zhǔ)要(yào)是(shì)因(yīn)为过去两(liǎng)三年(nián)时间，尤其是在2021年(nián)下半年民营房企(qǐ)不怎么投资拿地之后，国(guó)有企业仍在持续性地拿(ná)地，且主要集中在核心城市，投(tóu)资力度较大。投资的驱动能够推(tuī)动房企销(xiāo)售业绩(jì)的(de)增长(zhǎng)，从而在2023年一季(jì)度市(shì)场(chǎng)恢(huī)复(fù)但仍处于(yú)调整的过(guò)程中，能够(gòu)保(bǎo)有一个(gè)正增长。

　　不过(guò)张宏伟同时也提醒表示，在房地(dì)产(chǎn)的复(fù)苏过程(chéng)中(zhōng)，还面临着一些不确定性。其实整个市场从(cóng)四月(yuè)份开始又在(zài)往下掉。除了(le)杭(háng)州、成(chéng)都等极(jí)个(gè)别城市四(sì)月环比(bǐ)三月相对表(biǎo)现(xiàn)较好之外，包(bāo)括北(běi)京、上海在(zài)内的绝大多数城市都出(chū)现环比下滑的情况。而现在五月的市场表现(xiàn)也不(bù)太(tài)乐观。按照现在(zài)的(de)经济状况、收入(rù)情(qíng)况，以及市场的去库存压力、企(qǐ)业(yè)的资金面压力，可能会出现(xiàn)，到(dào)六月份房企为了半年报冲业绩出现市(shì)场(chǎng)的短期反弹外的一个市(shì)场乏力现(xiàn)象。也就是说(shuō)，第二(èr)季度、第三(sān)季度增(zēng)长不确定性的压力仍(réng)旧较大(dà)。

　　上海利檀投资董(dǒng)事长陈昊扬也向《红周(zhōu)刊》指出，现在整(zhěng)个房地产以及其上下游产业链的(de)复苏速度(dù)都比想象的要慢很(hěn)多，我们要多给一些(xiē)耐心，这个(gè)时候，在房地产以(yǐ)及上下游就不是赚快钱的时候(hòu)，只能(néng)赚他(tā)基本面的钱。但(dàn)这(zhè)也意味(wèi)着(zhe)，只有极(jí)为少数的、做(zuò)得比同行好得多(duō)的企业，会伴随整(zhěng)个行业(yè)的(de)弱复苏，业绩会逐步体现出(chū)来。所以(yǐ)只(zhǐ)能(néng)耐心地去等待它的基(jī)本面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已(yǐ)刊(kān)发于5月13日《红周刊》，文(wén)中提及个股仅为举(jǔ)例分析，不做买卖(mài)推荐。）

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