文：任泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预售制了(le)。 1月(yuè)17日召(zhào)开(kāi)的全国住(zhù)房和城乡建设工作会议(yì)提(tí)出“有条(tiáo)件的可以进行现房销售”，不足一(yī)个月时间(jiān)，已(yǐ)有山东、安(ān)徽(huī)、河南(nán)、四川(chuān)、广(guǎng)东等地(dì)明确(què)表态，试点现房销售。

　　1、是该(gāi)取消商品房预(yù)售制了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了，这(zhè)是对(duì)购房者的不公平。以后谁有(yǒu)钱谁建房，没钱没实力的别建了(le)，不能把包(bāo)袱甩给老百姓(xìng)和社会，这是房地(dì)产(chǎn)从(cóng)大(dà)开发时代(dài)步入高质量发展(zhǎn)阶段的必然趋(qū)势，也是(shì)对购(gòu)房(fáng)老(lǎo)百姓的最大保护。98年(nián)房改时，全(quán)国缺房子，开发商缺(quē)钱，预(yù)售制是权宜之计，现(xiàn)在全(quán)国(guó)套户比超过1，从大开发进入(rù)存(cún)量时代，对购房(fáng)民众不公平(píng)的预售制已经过时(shí)了，该取消了，改为现房(fáng)销售。以后一手交钱(qián)，一手交房，天经地义(yì)。当然二次房(fáng)改(gǎi)是个技术(shù)活，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债(zhài)务、恢复市场信心以及长效机制，长效机制四大关键(jiàn)是推动城市(shì)群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳(wěn)定和房地(dì)产(chǎn)税。如果(guǒ)按照经济规律办事，中国(guó)一(yī)定能实(shí)现房地产软着(zhe)陆和(hé)长期平稳(wěn)健(jiàn)康发展，跨过这道(dào)关，解好这(zhè)道(dào)世界难题。

　　2、为(wèi)什(shén)么(me)要(yào)取消预售制、改(gǎi)为现房(fáng)销售？大家想想(xiǎng)，绝大部分商(shāng)品是一手(shǒu)交钱(qián)一手交货(huò)，预售制是对购买(mǎi)者的单方(fāng)面不公平制(zhì)度，购(gòu)房老百姓几乎承担了(le)所有商品不能交付(fù)的风险。从个(gè)人层(céng)面看，预售制对(duì)购房者(zhě)非常不(bù)公平，比如，交房等待期一般为两年，在(zài)此期间(jiān)，购(gòu)房者不仅(jǐn)承担(dān)银行利息(xī)，还要承(chéng)担延(yán)迟交房、房屋质量、房产证延期办理甚至(zhì)不能(néng)交房的风险。从(cóng)行业层面看，预售制(zhì)助推(tuī)部分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩(kuò)张，若遇(yù)到下行周期，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列(liè)风(fēng)险。取消预售制(zhì)，改为现房销售，这样有助(zhù)于落实中央房住不炒(chǎo)精(jīng)神、有助于保障购房老(lǎo)百姓权益、有(yǒu)助于房企稳(wěn)健发展，一举(jǔ)多得，谋(móu)划(huà)长远。

　　3、为什么建议取消预(yù)售(shòu)制度(dù)？预售制度怎么来的？国外(wài)什么情(qíng)况？简单科普一下：商(shāng)品(pǐn)为什么白洞比黑洞恐怖，白洞和黑洞哪个更可怕房预售最早源于(yú)中(zhōng)国香港，俗称卖楼花，卖期(qī)房，是一种开发商放杠杆的方式。98年(nián)房改，由于商品房短缺(quē)，房企(qǐ)缺资(zī)金，借鉴中国香港，引(yǐn)入了商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售制度(dù)。其(qí)实，当(dāng)前世界不(bù)少国(guó)家存在预售制(zhì)。但是(shì)，重点来了(le)！发达国家一般(bān)有严格的(de)监管保(bǎo)障措施，开发商在项目(mù)获得政府批(pī)准后才(cái)可以开始销售(shòu)，买家在购买期房后并非像(xiàng)中(zhōng)国一样在支付完首(shǒu)付款后从银行(xíng)一次性贷款支付剩余(yú)全部房款，而是根据开发商工(gōng)程进(jìn)度在完全交房前进行分期支付。所(suǒ)以(yǐ)，预售制(zhì)度是需(xū)要严(yán)格(gé)的资(zī)金监(jiān)管、分期(qī)支付(fù)以及(jí)违约处罚措(cuò)施(shī)作为为什么白洞比黑洞恐怖，白洞和黑洞哪个更可怕保(bǎo)障的，如果(guǒ)没有这(zhè)些保障措施(shī)，一定会触发(fā)风险，对购房民众不公平，所以不如借机取消(xiāo)预(yù)售制度，以(yǐ)后改为现房销售。客观讲预售(shòu)制度(dù)有一定历史阶段(duàn)性，现在中国(guó)住房进入(rù)存量(liàng)时(shí)代，取消预售(shòu)制度有助于降(jiàng)负(fù)债降杠杆，不(bù)再把(bǎ)烂尾风险甩给(gěi)老百(bǎi)姓和社(shè)会(huì)，当然这需要配套(tào)房企债务重组、复(fù)工保交楼(lóu)、恢复市场(chǎng)信(xìn)心和(hé)房地产长效机制。这是个(gè)技术活，只要坚(jiān)持(chí)市场化(huà)改革，中(zhōng)国一定能(néng)化解这个难(nán)题，让房地产回(huí)归实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果(guǒ)取消预售制，改为现房销(xiāo)售(shòu)，开发商将拼的不是五花八(bā)门(m为什么白洞比黑洞恐怖，白洞和黑洞哪个更可怕én)、眼(yǎn)花(huā)缭(liáo)乱(luàn)、不知道能不能兑现(xiàn)的营销(xiāo)手段，而是所(suǒ)见即所得的过硬的产(chǎn)品(pǐn)质量和诚信，这(zhè)才是对(duì)购房民(mín)众(zhòng)的最根本最实(shí)质的(de)保障，这(zhè)样将极大(dà)的(de)提升(shēng)开(kāi)发商的建筑质量(liàng)，实(shí)现良币驱逐劣币(bì)。所(suǒ)有商(shāng)业的本质是(shì)向善(shàn)，是(shì)以客(kè)户为中(zhōng)心，房地产也(yě)不能例外(wài)，老百姓买房子是天(tiān)大的事(shì)，烂尾毁三(sān)代，好房幸福一家人(rén)。从这个角度，取消(xiāo)预售制、实施现房销售是实现老百姓(xìng)安居乐业、社会长治久安、行(xíng)业企业健(jiàn)康发展的重大措施。在当(dāng)前的情(qíng)况(kuàng)下，取消预售制(zhì)要(yào)结合稳(wěn)楼市、房(fáng)地产(chǎn)软着陆、打通金融支持(chí)当期(qī)三好生、新模(mó)式(shì)等综合施(shī)策。

　　作(zuò)者十年前在国务院发展研(yán)究(jiū)中(zhōng)心参(cān)与财税改革方案研究时，对预售制、房(fáng)地(dì)产税、人地挂钩(gōu)、金融稳定、房(fáng)企杠(gāng)杆率等(děng)进行过长(zhǎng)期系统(tǒng)的专(zhuān)项(xiàng)研究。（参考后来形成的专著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地(dì)商品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但(dàn)背后(hòu)潜(qián)藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存(cún)在(zài)

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第(dì)三方全程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得(dé)房(fáng)款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立(lì)法，设(shè)置期(qī)房预付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方资金由(yóu)银行监管，享1年(nián)保修期后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭(jiē)”，霍(huò)英(yīng)东创造“卖楼花”模式(shì)

　　二(èr)十(shí)世纪(jì)五十(shí)年代在中国香港(gǎng)，楼宇出租是(shì)地产行业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等(děng)问题，分(fēn)层销售孕育(yù)而(ér)生。20世(shì)纪(jì)50年代，中国香港(gǎng)还(hái)未推行公共房屋制度，许多人栖身(shēn)于木屋或者(zhě)其他临时(shí)住宅，住房的需(xū)求(qiú)是相当高(gāo)，不(bù)过大多(duō)数居民的(de)储蓄很少。当(dāng)时楼宇买(mǎi)卖多数(shù)以一整栋楼(lóu)为(wèi)单位，需要雄厚(hòu)的资金(jīn)实力才能购买(mǎi)。虽然(rán)楼宇出租是(shì)中国香港地产(chǎn)行业(yè)盛行的方式，但有(yǒu)着(zhe)转(zhuǎn)让难、出(chū)租资金周转期长等问题。针对这一系列问题，不少地产商开始(shǐ)探(tàn)求新的方式，如把楼宇契(qì)约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这(zhè)模式一经推行，购买楼宇(yǔ)的市民数量有(yǒu)所增加，开发商(shāng)资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出(chū)售的(de)基础上，将“按揭”模式引入房地(dì)产(chǎn)销售(shòu)，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍(huò)英(yīng)东创办立信置业有限公(gōng)司(sī)，凭借商(shāng)业直觉和(hé)多年经营杂货(huò)铺、海(hǎi)上(shàng)驳运业务的经验(yàn)，对于商(shāng)品流通、资(zī)金(jīn)周(zhōu)转有(yǒu)着独(dú)到的(de)见解，在努力寻求方法加快自(zì)身资(zī)金周转。当(dāng)时其(qí)在购下九龙的一块地盘后，除(chú)了分层出(chū)售(shòu)、还印发售(shòu)楼说(shuō)明书，上有(yǒu)文字详(xiáng)尽说明楼宇的地(dì)势环境、建筑材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼(lóu)花(huā)”是另(lìng)外一(yī)个(gè)亮点，即(jí)先收(shōu)取买(mǎi)家的订(dìng)金，采(cǎi)用类似租(zū)金的分期付款形式，等新楼落成时，收(shōu)齐买家的(de)钱，买(mǎi)家就拥有了自己(jǐ)的房(fáng)产。这种方式减轻了民众购房的资金压力，加(jiā)速(sù)了房屋(wū)的建造和销(xiāo)售，也解决了制造商的资金问题，降低投资(zī)风险，在当时可(kě)谓是“双赢”的举(jǔ)措。“预售楼花+分期付款”的(de)销售(shòu)模式(shì)成为(wèi)当时中国香港(gǎng)房(fáng)地产市场的(de)一(yī)大特色，纵观(guān)中国香(xiāng)港房地产市场的改(gǎi)革，“卖楼花”模式高(gāo)效(xiào)率地解决了核心的住房供(gōng)不应求的问题，使房(fáng)市发(fā)展进入新(xīn)阶段。

　　预(yù)售楼花模式(shì)推动了中国(guó)香港(gǎng)楼市(shì)几十年繁荣，但(dàn)期(qī)间也出(chū)现(xiàn)过“烂尾(wěi)楼”的情况，但监管部门不(bù)断完善、规范化(huà)，建立健全的(de)监管机制，促进市场健康发展。例(lì)如(rú)，1960年(nián)，位于大角咀的(de)一个(gè)楼盘因建筑(zhù)费用超支(zhī)停工(gōng)，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年(nián)后，中国(guó)香港(gǎng)管理部门提升了对于预售楼花制度的监管，即要求开发商在预(yù)售前，确保地价款已经全部支(zhī)付，还(hái)要证明(míng)自(zì)身有资金等能(néng)力把项(xiàng)目(mù)完成，资金(jīn)需(xū)放入(rù)律师所托管(guǎn)，支(zhī)取时需律所和建(jiàn)筑师的核(hé)准(zhǔn)。为(wèi)了(le)防止开发(fā)商、律所、建筑师等造假，套取监管账(zhàng)户资金，中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)要求律(lǜ)师行在银行开设的信托账户（监管账户）、开发商操作(zuò)等采取全透明(míng)化机制(zhì)，且银行的责任(rèn)上升，如出现房屋(wū)“烂尾”情况，银行将成最大(dà)风险方(fāng)，后续需(xū)自身(shēn)推动(dòng)项目完工。随着监管体系逐步(bù)完善，出现“烂(làn)尾”的现(xiàn)象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版预售(shòu)制”

　　二十世纪九十年(nián)代，中国内地面(miàn)临住房需求大和供给量短缺(quē)问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中(zhōng)国(guó)内地优先发展重工业，强调基础建设，这一导(dǎo)向使前期发展工业化的进程大于城(chéng)市化进程，唯有解(jiě)决住房基(jī)础等(děng)城(chéng)市化配套问题(tí)，才能进一步推(tuī)进(jìn)城市(shì)化。但当时推行(xíng)的是“统一(yī)管(guǎn)理，统(tǒng)一分配，以(yǐ)租养房(fáng)”的福利分房制度，住(zhù)房市场发展(zhǎn)起步较(jiào)晚、增速较慢，福利分房(fáng)制度也出现了分配不(bù)公(gōng)、效率低(dī)、配(pèi)套差等问(wèn)题(tí)，因此福利(lì)分(fēn)房制度不(bù)再适(shì)用(yòng)于当(dāng)时的国情(qíng)。叠加房地产(chǎn)市场面临商品房(fáng)的(de)需求量大，而社会缺少大型房地产开发(fā)商(shāng)，商品房供应量小的困(kùn)境，此(cǐ)时引入(rù)中国香港的“卖楼花”模式无(wú)疑是对内地房地产(chǎn)市场的一针强心剂。从1994年起，中国内地(dì)逐步引进(jìn)中(zhōng)国香港预(yù)售商品房(fáng)制度，先后出台多项文(wén)件，大力支持国(guó)内(nèi)房地产(chǎn)市(shì)场改革(gé)。例如，1998年，国务院出台《关于进(jìn)一步(bù)深(shēn)化城镇(zhèn)住房制(zhì)度改革，加快住房建设的(de)通知(zhī)》文件，决定停止住房无(wú)偿实(shí)物(wù)分配，逐步(bù)实行住房分配货币化、住房供(gōng)给商(shāng)品化、社会化的住房新体制，从计划经济下的福利分房转向市(shì)场经济的商品房(fáng)。房地(dì)产市场(chǎng)采(cǎi)用预售制，允许开发商卖期房，解决(jué)了(le)房企(qǐ)缺少(shǎo)资金和开发(fā)时(shí)间周期长的两(liǎng)大难题，开(kāi)发商以预售款撬动下一个(gè)项目的开发，形(xíng)成滚动开发模(mó)式，住(zhù)房(fáng)供应速度加快(kuài)。自此(cǐ)中国(guó)内地(dì)开始房改货币化(huà)，中国人民银(yín)行等多方迅(xùn)速出台相关的信贷政策(cè)，支持购房者(zhě)，极大(dà)作用推动了房地(dì)产市场的发展。

　　引(yǐn)入(rù)中国香港“卖楼花”模式后，经调整形成契合中国内地的商品(pǐn)房(fáng)预售制度。预(yù)售制的初衷是为了缓解房企(qǐ)资金压(yā)力(lì)，加快城镇住房建设。具体来说，是指房地产开发企业将正在建设中的房屋(wū)预先出售给购(gòu)房者，由购(gòu)房者支付(fù)定金(jīn)或(huò)房款的行(xíng)为(wèi)。区(qū)别于中国(guó)香港，在中国内地(dì)实践过程(chéng)中，商品房预售(shòu)流程为：房(fáng)地产开发商(shāng)办理(lǐ)预售许可(kě)证(zhèng)-签订商品房买卖合同-进行备案(àn)登(dēng)记和预告(gào)登记-交付房屋。在购房(fáng)过程(chéng)中，购房(fáng)者(zhě)需要(yào)一(yī)次性付清首付款，并采用(yòng)银行贷款的形式(shì)一(yī)次性付清剩余房款，换言之，房屋未建成，开(kāi)发商可能已(yǐ)拿到了全部(bù)购房(fáng)款，这(zhè)点与中国香港的按照工程(chéng)进度付(fù)款有所不同。对中国内(nèi)地的开(kāi)发(fā)商(shāng)而言，预售(shòu)制商品房也(yě)开启了高周转、高杠杆(gān)的(de)运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背(bèi)后潜藏的(de)风险确(què)实存在(zài)

　　作(zuò)为中国(guó)内(nèi)地商品(pǐn)房销售的最主要方式(shì)，预售制极大缩短房企现金回笼周期，同时增加(jiā)市场商(shāng)品房供应，推动了城镇化发展进程。预售制在过(guò)去20多年对中国内地房地产市场的稳(wěn)步发展起(qǐ)到了重要作用，不仅(jǐn)解决了房地产市场快(kuài)速(sù)发展阶(jiē)段的资金需(xū)求，也提(tí)高了(le)居(jū)民居住水(shuǐ)平，中国内地城镇(zhèn)居(jū)民从筒子楼住到住宅小(xiǎo)区(qū)，从全(quán)民(mín)蜗居到基(jī)本适居，住(zhù)房事业取得巨大进步，数(shù)十年时间走完发达(dá)国家几(jǐ)百年城镇化路(lù)程。改革开(kāi)放以来，城镇化进程进入快(kuài)速发(fā)展(zhǎn)时期。1978-2021年(nián)，城镇(zhèn)人口(kǒu)由1.7亿(yì)人增长至9.1亿(yì)人，43年(nián)间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公里增长至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根据我(wǒ)们(men)发布(bù)的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地城镇住(zhù)宅存量从不到(dào)14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇人均(jūn)住(zhù)房建筑(zhù)面积从8.1平(píng)方米增至34.7平方米，城镇住房套数从(cóng)约3100万套增至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增(zēng)至1.09。预售(shòu)制在当前已(yǐ)成为中国内地商(shāng)品房销售(shòu)最主要方(fāng)式(shì)，2005年中(zhōng)国内地商品(pǐn)住(zhù)宅期房销(xiāo)售面(miàn)积占总(zǒng)销售面积的比重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制也推动了(le)中国内地(dì)房地产行业的发展。中国内地(dì)房(fáng)地产历经二十多年(nián)长周(zhōu)期繁荣，行业各项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开(kāi)工面积(jī)从2.2亿(yì)平增至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发(fā)投资完(wán)成(chéng)额(é)从0.4万亿(yì)元(yuán)增至14.8万亿元，累(lèi)计(jì)上涨35.8倍(bèi)，年复合增速(sù)17.8％。商品房(fáng)销(xiāo)售面积(jī)和销售金额分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业(yè)的快(kuài)速(sù)发展(zhǎn)，房(fáng)地(dì)产企(qǐ)业从无到有(yǒu)、从国企先(xiān)行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地产企业数(shù)量达9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个增(zēng)长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产也成为(wèi)拉动中国内(nèi)地经(jīng)济高增(zēng)长的火车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道(dào)，房地产带动(dòng)的上下游(yóu)产业(yè)链特别长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年房地(dì)产(chǎn)及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业(yè)增加(jiā)值(zhí)占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接(jiē)贡献），其中房地产(chǎn)对金融、批发、建材的带动最为(wèi)明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房(fáng)地产完全(quán)拉动的投(tóu)资占(zhàn)全社会(huì)固定资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房(fáng)地(dì)产开(kāi)发(fā)投(tóu)资占固(gù)定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从(cóng)房地产(chǎn)贷款占(zhàn)银行各项贷款余额的比重看，2021年12月(yuè)为(wèi)27.07％，如果加(jiā)上(shàng)信托(tuō)等(děng)通道业务(wù)，占(zhàn)比超过三分(fēn)之一。从房地产融资存(cún)量(liàng)占社融存量比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违(wéi)约(yuē)，将导(dǎo)致(zhì)银行不良率(lǜ)大幅(fú)上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们的《中(zhōng)国住(zhù)房(fáng)市值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万(wàn)亿美(měi)元(yuán)，大于美(měi)国的33.6万亿(yì)美元、日本的(de)10.8万亿美元、英法(fǎ)德三国(guó)合计的31.5万亿美元。从(cóng)住房市值占(zhàn)股债房市值的比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国住房市值与股(gǔ)债房市值的比例较高，主要是因为住房市(shì)值高，以及中国资本市场发育尚不成熟，直接(jiē)融资比例较低(dī)，股票(piào)、债券(quàn)市值较(jiào)低，居民投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制(zhì)背后潜藏(cáng)的风险确实存在，当前的负面效应愈(yù)发凸(tū)显(xiǎn)。

　　从(cóng)个人层面看，绝大部分(fēn)商品是(shì)一手(shǒu)交钱一手交货，预(yù)售(shòu)制是对购买者的单方面不公平制度，购房(fáng)老百姓几乎(hū)承(chéng)担了所有商品不能交(jiāo)付的(de)风险。比如(rú)，交房等(děng)待期(qī)一般为两年，在此期间，购房者不仅承(chéng)担银行(xíng)利息，还要承担延迟交(jiāo)房、“一房(fáng)二卖”、房屋(wū)质量、房产证延期办理甚至不能交房(fáng)等风险。另外，购房者(zhě)和开(kāi)发商之间的(de)购房(fáng)合同、购房者(zhě)和银行的按揭(jiē)贷款合(hé)同是两个独立的(de)合(hé)同关(guān)系，如果开发(fā)商(shāng)发生(shēng)违(wéi)约，购房(fáng)者只能根据购房合(hé)同向开发商主(zhǔ)张(zhāng)权力，但依旧需要根据按揭贷款合(hé)同按(àn)时向银行(xíng)进(jìn)行(xíng)贷(dài)款偿还，因此购房者(zhě)承担的(de)风险较大。

　　从行业层(céng)面看，预售制助(zhù)推部分(fēn)房企过(guò)度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行(xíng)周期，会(huì)引发资金链断(duàn)裂(liè)、项目(mù)搁(gē)置等系列风险，进行影(yǐng)响自(zì)身信用和购房者(zhě)对行(xíng)业的信心。

　　从(cóng)金(jīn)融(róng)层面看，银行作(zuò)为按揭贷(dài)款的发放方，一旦房(fáng)企因为市场波动或经(jīng)营不善(shàn)，出现资金链断裂(liè)等一系列问题(tí)，导致“烂尾”等情况，而房企(qǐ)通过与购房(fáng)者签订的预售合同和(hé)按揭合同，已(yǐ)经从(cóng)银行获得房款，如果购房者丧失还款能力或短期不能还款等，则风险完全由银行承担，银行(xíng)将面临较大的坏(huài)账(zhàng)压(yā)力。

　　从监管角度看(kàn)，购房者的预(yù)售监(jiān)管(guǎn)资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两个字那就是“没(méi)钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品房预售管理办法》中(zhōng)明(míng)确规定了(le)开发企业预(yù)售商品房所(suǒ)得款(kuǎn)项应(yīng)当用于有关的工(gōng)程建设，商品房预售款监管(guǎn)的具体办法，由房地产(chǎn)管理部门制(zhì)定(dìng)。但(dàn)多年以来全国(guó)并没有(yǒu)统一的预售资(zī)金监管规定，各地实行“一城一策”。例如，太原(yuán)、昆明、重(zhòng)庆、长沙等城(chéng)市重点监管(guǎn)资金比例为总预售款的15-40％左右(yòu)，郑州(zhōu)、福州、合肥等城(chéng)市(shì)则按(àn)照项目的建安成本乘以建筑面(miàn)积或者项目(mù)工程总额报(bào)价(jià)计算重点资(zī)金。而事(shì)实是(shì)，不少购房款未进入监(jiān)管账户、或(huò)进入监管账(zhàng)户(hù)后被挪用，导致楼盘(pán)没有资金继续(xù)建(jiàn)设。收楼遥遥无期，月供却(què)被迫(pò)继续还款(kuǎn)。那么，监管账户资金如何被(bèi)挪(nuó)走的？实(shí)际上(shàng)，在过去房(fáng)地(dì)产大开发(fā)时代(dài)的高(gāo)周转背景下，抽调预(yù)售款监(jiān)管账户资金，是行业“潜规则(zé)”。比如工(gōng)程总(zǒng)承包(bāo)方(fāng)，以工程建设名义，获得监管账户拨付资金(jīn)，再由工程方(fāng)将资(zī)金转给房企，而拨(bō)付的工(gōng)程款(kuǎn)，远超工程(chéng)进(jìn)度所需(xū)。通过这(zhè)些方式套(tào)取(qǔ)的资金，在房企各(gè)地项(xiàng)目间流(liú)动，变相加杠杆，这样做(zuò)提供(gōng)了(le)资(zī)金流动性，房企抽调(diào)资金统(tǒng)筹(chóu)拿地、还款和楼盘建设，形(xíng)成一种资金循环(huán)高周转(zhuǎn)模式，但一定(dìng)程(chéng)度上把(bǎ)风(fēng)险(xiǎn)甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说，国外(wài)商品房预售制(zhì)度呈现以下(xià)特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金(jīn)，一般设(shè)有定金或预付款保(bǎo)护机(jī)制，如(rú)英国、日(rì)本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求购房者(zhě)支付的(de)预(yù)付款比例相对较低，绝大部分房款(kuǎn)在房屋交付后(hòu)开始支(zhī)付；

　　3）预付款支付(fù)方式：预付款一般以定金方式支付，或(huò)按工程进度分(fēn)期(qī)支付，或(huò)二者结合(hé)；

　　4）按揭贷款方式：一般(bān)采(cǎi)用两种(zhǒng)方式发放按揭贷款，一是按工程进(jìn)度付款，按(àn)揭(jiē)贷款按照工程进度逐渐发放，购(gòu)房者开始月(yuè)供；二是房屋交(jiāo)付后发放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为预售商品房提(tí)供期房烂尾保险，在商(shāng)品(pǐn)房出现重大延(yán)期或重大缺陷时(shí)，保障购(gòu)房者权益；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋交付(fù)质量的保(bǎo)障(zhàng)有两种方式(shì)，一是期房由政府或第(dì)三方验收合格并提(tí)供验收凭证后(hòu)，开发商凭(píng)验(yàn)收凭(píng)证取(qǔ)得购(gòu)房者支(zhī)付的(de)房款。二是(shì)开发商为购房者提供一定的保修期，通常1-5年，保(bǎo)修期(qī)满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三(sān)方全程监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取得房(fáng)款

　　美国期(qī)房定金(jīn)一定期限(xiàn)内无(wú)条件返(fǎn)还(hái)，最低(dī)首付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付后按(àn)揭还款，交付前资(zī)金由第三(sān)方全(quán)程监(jiān)管，交付(fù)时(shí)开发商凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得房款。

　　定金及(jí)首付(fù)环节，定金比例(lì)一般为房(fáng)款的(de)1％-5％，首付(fù)比例最低(dī)可低(dī)于(yú)3.5％，根据(jù)美国(guó)官方数据，2021年美国(guó)平(píng)均(jūn)首付比例为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购(gòu)房者在(zài)房屋交付(fù)后(hòu)通过(guò)按揭贷款支付剩(shèng)余房(fáng)款。

　　资金监管方面，美国(guó)为防止开发商挪用资金，购(gòu)房者(zhě)的(de)定金及首付款由第三方公证行或产权保险公(gōng)司的信托账户监管。如果开(kāi)发(fā)商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通过(guò)申(shēn)请仲裁取回，且(qiě)不承担任何责(zé)任与(yǔ)损失。而开发商(shāng)在房屋(wū)建设过程中的资金全部来(lái)自银行，银行根据工程进度向开发商提供一定比例的贷款，由于开发商挪用资(zī)金直(zhí)接损害银行(xíng)利益，银行(xíng)有(yǒu)充(chōng)分动机(jī)监管开发(fā)商施工(gōng)进度。开发商在房(fáng)屋(wū)交付时需(xū)取(qǔ)得由政府(fǔ)相关(guān)部门经审查(chá)后发(fā)放的(de)验收凭证，通过(guò)验收凭(píng)证(zhèng)向银行得(dé)到购房者支(zhī)付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供期房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　德(dé)国期(qī)房可零首付购房(fáng)，房(fáng)款按建造(zào)工(gōng)期(qī)进度(dù)支(zhī)付，按揭(jiē)按工期(qī)放款后还(hái)贷，房贷利率采用固定利率，开发商(shāng)或购房者可(kě)购买期房烂尾保险。

　　预(yù)售门槛方面(miàn)，德国开发商在项目获批后即(jí)可(kě)预售房屋。签署(shǔ)购房合(hé)同(tóng)前，购房者需支付约2000欧的定(dìng)金并进行预约公证，签订合同(tóng)后定金退还。如由(yóu)于任何原(yuán)因不能购买(mǎi)，定金按(àn)照德国(guó)法律(lǜ)全部退还。

　　签署购房(fáng)合同后，购房者需支付公(gōng)证费(fèi)和(hé)土地交(jiāo)易税，分别为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含在(zài)购房(fáng)款中，属于购房(fáng)附(fù)加(jiā)费。

　　首付方面，德国没(méi)有规定最(zuì)低首付比例，可零(líng)首付(fù)购房。

　　余款方面，德(dé)国也(yě)采取(qǔ)按(àn)工期支付(fù)房款的(de)制度，一般分7笔进行支付，具体(tǐ)支付节点、比例(lì)因(yīn)项(xiàng)目(mù)而异。一般来说，支付(fù)节点可分(fēn)为公(gōng)证后、主体完工、内部水暖电(diàn)路完工、窗户玻璃(lí)完工、室内清洁及墙面完工(gōng)、地板完(wán)工(gōng)、全部(bù)完(wán)工，支(zhī)付比例(lì)可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可在支(zhī)付房(fáng)款前(qián)申请房贷，房贷(dài)利率采用(yòng)固定利率，银行(xíng)按施(shī)工节奏分多次发(fā)放贷(dài)款(kuǎn)，每笔贷款(kuǎn)给予购(gòu)房者一定(dìng)使用期(qī)限，期限结束(shù)后(hòu)，购房者开(kāi)始还贷。

　　保(bǎo)险方面，德国保险公司针对期房设(shè)计了两(liǎng)种保险，保险的功(gōng)能是(shì)当(dāng)房屋出现重(zhòng)大(dà)延期或重大缺陷时(shí)，保险公(gōng)司保证开发商赔(péi)偿或修复(fù)，开发商破(pò)产，由保(bǎo)险公司负责相应赔(péi)偿。保险由开发(fā)商或购(gòu)房(fáng)者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机(jī)制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付(fù)

　　英国(guó)预售(shòu)制设有(yǒu)10％定金保险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管(guǎn)。

　　订立合同前(qián)，买(mǎi)卖双方均有一名律师(shī)，负责沟通(tōng)期房交易(yì)中的房产、资金、合同等(děng)各个环节，各(gè)环节内容确认无误(wù)后签订首付(fù)交换合(hé)同。

　　定(dìng)金(jīn)方(fāng)面，英国设置(zhì)了(le)10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制，当(dāng)开发商出现财务、经营问(wèn)题时，购房者10％的定金(jīn)由保险公司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付(fù)方面，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首付需(xū)要在合同签订(dìng)21天内支付。

　　余款支付环节，英国(guó)采取(qǔ)按工程进度付款(kuǎn)的方式，但是交房前付款比例相(xiāng)对(duì)较低，一般会在合(hé)同签订6-24个月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余(yú)款项交房后支付。

　　交付环节，英国(guó)规(guī)定房屋必须经过房产公证公司的检验验收后才能(néng)交(jiāo)付，交(jiāo)付后方(fāng)可按揭还贷。

　　资金监管环节(jié)，英国期房(fáng)预售资金监管极(jí)为严格，资金也由律(lǜ)师监管(guǎn)，在(zài)确认(rèn)工程进度、支付相(xiāng)关款(kuǎn)项过程中，由买房律(lǜ)师将资金转(zhuǎn)给卖方律师，卖方律师转给开发商，即资金在进入(rù)开发商账户前经过两道关(guān)口，有利于保障购(gòu)房者(zhě)资金安(ān)全。

　　2.4 日(rì)本：为规(guī)范期房交易立法(fǎ)，设置期(qī)房预付款(kuǎn)保(bǎo)全措施

　　日本(běn)期房交易(yì)立法，定金(jīn)超(chāo)5％或1000万日元时(shí)，开(kāi)发商(shāng)必须(xū)完成“预(yù)售(shòu)房定金(jīn)保(bǎo)全措施”，交房前付款比例(lì)不超房款(kuǎn)的20％，开发商(shāng)违(wéi)约需(xū)返还定价(jià)并赔偿约10％房(fáng)款，交房后按揭还款。

　　立(lì)法方面，日(rì)本二战结束(shù)后由于房屋供(gōng)给严重失衡，叠加法律(lǜ)空白(bái)，社会(huì)上“一房二卖”现(xiàn)象普遍，为此，日(rì)本政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多(duō)次修订，目前是(shì)唯一(yī)一(yī)部规范期房(fáng)交易的法律。

　　定金(jīn)保护方面，根据(jù)日(rì)本《宅(zhái)地(dì)建(jiàn)物取(qǔ)引(yǐn)业法》，对购房者(zhě)支付定金超(chāo)过5％或超1000万日元(yuán)的部分，法律要求开发(fā)商必须完成(chéng)定金保全措施(shī)才可预售。什么(me)是定(dìng)金(jīn)保全措施(shī)？即买(mǎi)卖双方(fāng)签订购房(fáng)合同时，开发商向金融机构或指(zhǐ)定(dìng)保证机(jī)构或(huò)保(bǎo)险机构签(qiān)订定金保证委托合(hé)同，设置购房者定金(jīn)的保(bǎo)证(zhèng)或保险，并将相应的保证金证明书交付给购房者。除定金(jīn)外，其他(tā)预先(xiān)支付的购房款(kuǎn)也(yě)受该措(cuò)施保护。若开发(fā)商倒闭导致(zhì)期房烂尾，购房者可凭保证金(jīn)证明书向金融机构或保证机构或保险公司兑付，同时，开发商(shāng)需(xū)向购房(fáng)者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付(fù)环(huán)节，交房前只(zhǐ)需支(zhī)付最多不(bù)超20％的定金，签订购房合(hé)同后(hòu)，购(gòu)房(fáng)者即可向(xiàng)银(yín)行申请贷款(kuǎn)，但交(jiāo)房后才开始按揭贷(dài)款，除定金外的剩余房(fáng)款在交房后(hòu)开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期房购房者(zhě)违约可返还相当(dāng)于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按(àn)工(gōng)程进度支付，所(suǒ)有资(zī)金进(jìn)银行(xíng)专门项目资金账户，交房(fáng)后(hòu)满1年保修期后支付(fù)15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡(pō)开发商有(yǒu)统一(yī)的(de)选购权合同以(yǐ)及订(dìng)金返(fǎn)还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款作(zuò)为订金(jīn)，OTP有效(xiào)期14天，执行(xíng)OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则退还(hái)3.75％的(de)房款。

　　首付比(bǐ)例(lì)方(fāng)面(miàn)，签订(dìng)购房合同后，购房者需支(zhī)付15％的(de)首(shǒu)付(fù)及印(yìn)花税，同(tóng)时购房(fáng)者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加(jiā)坡期(qī)房同样采取按工程进度付款的方式，《发展(zhǎn)商条例》对期(qī)房(fáng)付款(kuǎn)流程做了统一详细规定，要求(qiú)所有开发商遵(zūn)守(shǒu)，支付节点一般为合(hé)同签订后、地基完(wán)工、框架完工(gōng)、管道门窗等完工(gōng)等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也依照工程进度放款，月供在此过程中随着放出贷款的增加而增加，未放款部分无需月供。

　　资金(jīn)监管方面，购房者(zhě)的订(dìng)金与(yǔ)付(fù)款会存(cún)入银行专门的项目(mù)资金账(zhàng)户(hù)，账户资金(jīn)提取须(xū)与房屋建设有关。房屋(wū)交(jiāo)付后，购房者(zhě)享受1年的房屋保修期，此后购房者支付15％的尾(wěi)款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看(kàn)，当前房地产到了(le)政策出手(shǒu)临(lín)界(jiè)点(diǎn)，重点(diǎn)是(shì)保交楼和房(fáng)企重组。一方面，加(jiā)大(dà)对刚(gāng)需和改善型需求的支持(chí)力度，长短(duǎn)兼顾妥善应对局部停贷现象(xiàng)，重点是保交楼(lóu)保复(fù)工保民生，给予强(qiáng)有力的金(jīn)融工具支持。另一方面(miàn)，从现(xiàn)在(zài)起，对还在正(zhèng)常运(yùn)转的(de)房企包(bāo)括民营企业(yè)，加大支持力度，由优质(zhì)房企牵头(tóu)并(bìng)购重组整个行业，为每个房企(qǐ)配(pèi)套AMC和财团(tuán)，给予金融(róng)工具配套。

　　二，中期来看，应充(chōng)分估(gū)计(jì)形势复杂(zá)性和人性复杂性，兼(jiān)顾(gù)化(huà)解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房(fáng)企(qǐ)债务、恢复市场(chǎng)信心以及长效机制。长效机制(zhì)四大关键(jiàn)是推(tuī)动城市群(qún)战略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定和房地产税。定(dìng)金环节，建立开发商违(wéi)约后(hòu)定金保护机制，如将已支付定(dìng)金冻结(jié)至房屋(wū)交付(fù)阶段，保障(zhàng)购房者定金安全。签订(dìng)合同环节，鼓励保险公司(sī)介(jiè)入(rù)，为房屋重大延期以及重大(dà)缺陷等情况提供充分(fēn)的保障。余款(kuǎn)支付环节，建立按(àn)工(gōng)程进度付(fù)款机制或交(jiāo)房后按揭贷款机制(zhì)，充分保护购房者(zhě)的权益。资金监(jiān)管环节，引入独(dú)立于开(kāi)发商、银行(xíng)的第三方(fāng)资金监管机(jī)构(gòu)，或由(yóu)政府相(xiāng)关部门直接监管，以此防止资金挪用现(xiàn)象。交付环节，建立商品(pǐn)房保修期(qī)制度。保修(xiū)期内，开发商应(yīng)对房屋质量问题全权(quán)负责、免费维修，购(gòu)房(fáng)者在保修期结束后支付(fù)尾款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消(xiāo)商品(pǐn)房预(yù)售制(zhì)是大(dà)势所(suǒ)趋。一方(fāng)面，98年房改时，全国(guó)缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在全(quán)国套户比(bǐ)超过1，从大开发(fā)进入存(cún)量时代，对购房民(mín)众不公(gōng)平的预售(shòu)制已经过时了，该取消(xiāo)了，改为(wèi)现房(fáng)销售。另(lìng)一(yī)方(fāng)面(miàn)，取消(xiāo)预售制，改(gǎi)为现(xiàn)房(fáng)销售，开发商将拼的不是五花(huā)八门、眼(yǎn)花缭乱、不(bù)知道能不能兑现的营销(xiāo)手段，而是所见即所得(dé)的(de)过硬的产品(pǐn)质量(liàng)和诚(chéng)信，这才是(shì)对购(gòu)房民(mín)众的最根(gēn)本(běn)最实质的保障，这样将极大的提升开发(fā)商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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