饱受争议的二(èr)手房交(jiāo)易(yì)中介费问题，正(zhèng)逐渐(jiàn)得到监管部门(mén)的重视(shì)。

　　5月8日，住建部、市场监管总局联合发(fā)布了关(guān)于规范房(fáng)地产经纪服务的意见。意见提及，近(jìn)年来，部分房地产经纪机构存(cún)在利用房源(yuán)客源优势收(shōu)取过(guò)高费(fèi)用、未明码标价、捆绑收费、滥用(yòng)客户个人信息(xī)等问题，加重交易(yì)当事(shì)人负(fù)担、侵害其合(hé)法权(quán)益(yì)。

　　基于上述背景，两(liǎng)部(bù)门从加强从业主体管理、明确经(jīng)纪(jì)服(fú)务内容(róng)、合理确定经纪服务收(shōu)费、严格实行明码标价等十方面(miàn)，提出了意见。

　　中原地产(chǎn)首(shǒu)席分析师张大伟称，随着(zhe)城(chéng)市发展(zhǎn)，一二线城市二(èr)手房交易占比逐渐增加。以北京、上海(hǎi)为(wèi)例，二手(shǒu)房占市场成交比例超过80％，大(dà)量二手(shǒu)房(fáng)成(chéng)交依赖中介居间成交，房地产调控重心逐(zhú)渐从开发商过渡到中介公司。

　　广东省(shěng)城(chéng)规院(yuàn)住房(fáng)政策(cè)研究(jiū)中心首(shǒu)席(xí)研究员李(lǐ)宇嘉表示(shì)，买(mǎi)房对(duì)居民来说(shuō)属于金额不低的大宗交易，由于二手房交易成本较高、交易周期较长，具(jù)有(yǒu)非常(cháng)强的专业性，居民往往通过中介(jiè)来完成。但很多(duō)中介利用信息不对(duì)称等问题，将非必要的收费(fèi)夹(jiā)带其中，如收取过桥融资、按揭(jiē)费、担保费等，对居民造成(chéng)额外的负担，而且这些(xiē)服务(wù)事项并未明码(mǎ)标(biāo)价。

　　对于二手(shǒu)房市场交易过程中存在的“乱象”，李宇嘉指出，对(duì)包括经纪服务(wù)在内的相关市场交(jiāo)易行为及其主体进行(xíng)规范和(hé)秩序整顿，是房地产市场管理和(hé)调控(kòng)的主题。“当(dāng)下，推进(jìn)这(zhè)项(xiàng)工(gōng)作(zuò)的意义更大，也(yě)更急迫。”

　　中(zhōng)介收费问题成监管重点

　　二手房市场中，历来对房(fáng)地(dì)产经纪服务行业关注最多的一(yī)个(gè)话题(tí)，便是房地产经(jīng)纪服务费的问题。

　　张大(dà)伟认为，未来相(xiāng)关部(bù)门主要(yào)监管的重点，将是对房地(dì)产经(jīng)纪服务收费及中(zhōng)介交易进行规(guī)范。

　　在热点城市，二手(shǒu)房屋交易过程中，部分价值不菲的房屋，往往要缴纳(nà)一笔(bǐ)金额不低的中介(jiè)1米等于多少厘米换算表，一米等于多少厘米换算单位费(fèi)。以北(běi)京(jīng)某(mǒu)房地产经纪服务机构2.7％的服务费率计算，一套1000万元的房屋，中介(jiè)费约为(wèi)27万。

　　在合(hé)理确(què)定经纪(jì)服(fú)务(wù)收费上，两部门在此次意见中提(tí)及，房地产经纪机构要合理降低住房买卖和租赁(lìn)经(jīng)纪服务费用。鼓励(lì)按(àn)照(zhào)成(chéng)交价格越高、服(fú)务(wù)费率越低的原(yuán)则实行分(fēn)档定价。引导由交易双方共同承(chéng)担(dān)经纪服务费(fèi)用。

　　据张大伟介绍，目前房地产(chǎn)经纪服务收(shōu)费(fèi)标准(zhǔn)的最(zuì)早依据是1995年国家计委建设部下发的《关于房地产中介服务收费的通知》（971号文），其中(zhōng)第(dì)六条规定：房屋买卖代理收费，按成(chéng)交价格总额的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北京为(wèi)例(lì)，目前(qián)北京市执行的2014年(nián)更新后的(de)收费标准，即根据这样的规(guī)定：“少数特别复(fù)杂的住宅买卖经纪服务，经交易各(gè)方协商同(tóng)意(yì)，可在规定的(de)收费标(biāo)准基(jī)础上适(shì)当1米等于多少厘米换算表，一米等于多少厘米换算单位上浮，上浮幅(fú)度最高不得超过10％。”这意(yì)味着，当前北京二手房中介费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放(fàng)权(quán)”的精(jīng)神，北京2015年取消了(le)房地产(chǎn)中介服务(wù)等57个政(zhèng)府定价，房(fáng)地产经纪服(fú)务收费(fèi)多(duō)少由各(gè)中介机构自行决定。

　　“房产中(zhōng)介机构在实(shí)际收取费用过程中，相关监管部门当(dāng)前并未明确具体的中介费率，中介机构(gòu)仅需(xū)在服(fú)务过程中对收费标准(zhǔn)进行(xíng)明(míng)码(mǎ)标价(jià)即可。而房地(dì)产经纪服务机构在具(jù)体(tǐ)收取过程中(zhōng)，会(huì)结合房屋价值及工资(zī)标准(zhǔn)，综合计算(suàn)出合适的中(zhōng)介费率(lǜ)。”张(zhāng)大伟补充道。

　　对于明码(mǎ)标价问题，两部门在此次意见中提及，房地(dì)产经(jīng)纪机(jī)构应当在经营门店、网站、客户端等(děng)场所或渠道(dào)，公(gōng)示服务项目、服务内容(róng)和收费标(biāo)准，不得混(hùn)合(hé)标(biāo)价和(hé)捆(kǔn)绑收费(fèi)。房地产(chǎn)经纪(jì)机(jī)构提供的(de)基本服务和延伸(shēn)服务，应当分别明确服(fú)务项(xiàng)目和收费标准(zhǔn)。房地产(chǎn)经(jīng)纪机构收费(fèi)前应当向交易(yì)当事人出具(jù)收费清单，列明(míng)收费标准(zhǔn)、收(shōu)费金额，由当事(shì)人签字确认。

　　另外，对收(shōu)费明显高于市场平(píng)均水(shuǐ)平的房地产(chǎn)经纪机构，住房和城乡建设部门(mén)将会同市场监管等部(bù)门采取约(yuē)谈等综合措施进(jìn)行重点(diǎn)监管(guǎn)。市场监管部门会同有关部门依法查处不按规定(dìng)明码标(biāo)价、操纵经(jīng)纪服务收费等违反价格和反垄(lǒng)断(duàn)法律法规的行为(wèi)。对房地产经纪(jì)机(jī)构(gòu)相关违法违(wéi)规信息，市场监(jiān)管部(bù)门要(yào)依(yī)法依(yī)规(guī)纳入国家企业信(xìn)用信息公示系(xì)统。

　　房屋(wū)中(zhōng)介(jiè)费(fèi)要降了(le)？

　　鼓励按照成(chéng)交价格越(yuè)高、服务费率越低的原(yuán)则(zé)实行分档(dàng)定价(jià)，是否意(yì)味着，未来(lái)豪宅(zhái)的中介费(fèi)有望(wàng)大幅降(jiàng)低？

　　中原地产华南区总(zǒng)裁兼深圳中原总经(jīng)理郑叔伦称，住(zhù)建部发文鼓励按照成交价格越高、服务费率(lǜ)越低的原(yuán)则实行分档(dàng)定价，合理降低住房买卖和租赁经纪服(fú)务费用，主(zhǔ)要还是规范行业，打击收费过高的经纪机构(gòu)，但对(duì)市场影(yǐng)响有限，“以深圳(zhèn)为(wèi)例，深圳市场豪(háo)宅(zhái)和普宅本来(lái)收费就不同，各家收费(fèi)普(pǔ)遍在合理范围内，加上(shàng)经纪服务费(fèi)用对(duì)市场(chǎng)的影(yǐng)响(xiǎng)不大。”

　　张大(dà)伟指出，由于当前两部门提出的意见仅为(wèi)鼓励(lì)性质(zhì)，即只是纲领(lǐng)性(xìng)文(wén)件(jiàn)而非规定，未来(lái)如(rú)何具体(tǐ)认定其中的细则，还需(xū)要看各城(chéng)市落地(dì)执行情(qíng)况。

　　不过，张大伟(wěi)表示(shì)，“从(cóng)目前(qián)市(shì)场看，经纪服务(wù)领(lǐng)域的(de)调整改善、规范化，有(yǒu)利于(yú)行业健(jiàn)康(kāng)发(fā)展。同(tóng)时，由于二(èr)手房(fáng)很多(duō)房源(yuán)在产权方面(miàn)有瑕疵，如产权抵押、不同税费(fèi)等(děng)都可能对交易(yì)产生(shēng)影响，这对(duì)房地(dì)产经纪服务行业的(de)专业性提出更高的(de)要(yào)求。”

　　58安居客研究(jiū)院(yuàn)研究总监陆骑麟指出，在二手房买卖过程中，原本应该由上下家各支付一半的中介费，但在一些(xiē)热(rè)点城市的二手房交易过程中，往往(wǎng)会有这样的情(qíng)形(xíng)，因部分购房者处(chù)于弱势地位，从而会(huì)出现中介(jiè)费及税费(fèi)均由购房(fáng)者来承担(dān)。即使一些房东愿意承担中介(jiè)费，这部分费用也可能(néng)通过转嫁的方式，在房(fáng)价中有(yǒu)所体现。

　　“上家把中介费(fèi)转嫁给下家，市场这(zhè)种所谓‘约定俗成’的(de)情(qíng)况，一些(xiē)房产中介(jiè)公司将其视为(wèi)向(xiàng)购房者单边收费的(de)行为(wèi)。部分中介公司可(kě)能会利用其支配地位，在(zài)原先(xiān)经纪(jì)服务收费的基础上，再次向房东(dōng)收取费用(yòng)，而(ér)这部分费用，房东往往(wǎng)会将其转再(zài)次转嫁给(gěi)购房者，这实际上相当于(yú)变相推(tuī)高(gāo)了房价。两部门提出严禁操(cāo)纵经纪服(fú)务收费，不仅有利(lì)于提(tí)高交易(yì)中操作的透明(míng)度，也有(yǒu)利于房价的(de)稳定(dìng)。”陆骑(qí)麟(lín)称(chēng)。

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