导(dǎo)读

　　黄金二十(shí)年之后，当下中国(guó)地(dì)产步入大分化(huà)时代而非停滞期。

　　要点

　　过去(qù)二十年(nián)是中国房地产市(shì)场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住(zhù)宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入住(zhù)。恰逢近年(nián)地(dì)产(chǎn)持(chí)续低景气，有(yǒu)关中国地(dì)产(chǎn)是否过剩(shèng)的(de)讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国(guó)城(chéng)镇存量住(zhù)宅真实情况，据此判断中国未来(lái)地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量极度过剩，事实(shí)是否如此？

　　住建部披露全国(guó)有(yǒu)近6亿(yì)栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，第七次(cì)人口(kǒu)普查调查数据显示城镇家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑(yí)，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)中，城(chéng)镇建筑(zhù)占比(bǐ)不到一成，其(qí)中还包括大量城镇(zhèn)非住(zhù)宅建筑，如商业办(bàn)公楼(lóu)、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比(bǐ)极低。

　　七普显示中国城镇居(jū)民人均(jūn)住宅间数为1.06间(jiān)，但居(jū)住舒适不是人均一(yī)间(jiān)房所能满足，它与房屋质(zhì)量(liàng)、居住面积、配(pèi)套(tào)设施(shī)等因素密切相关。中国的人均住宅间(jiān)数较发达国家还有很大差距。人均住宅间数大于1同样不意(yì)味着(zhe)中(zhōng)国(guó)住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现中(zhōng)国城镇居(jū)民(mín)户(hù)均1套房，其中每(měi)户持有商(shāng)品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并(bìng)无(wú)直接公布(bù)中国家庭(tíng)户均住宅的数据，我们(men)根(gēn)据商品住宅(zhái)套数(shù)、商品住宅占比和城(chéng)镇家(jiā)庭户数(shù)，计算出城镇家庭住(zhù)宅套户比。

　　测(cè)算结果显示，目(mù)前城镇(zhèn)家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为(wèi)商品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥有(yǒu)1套住宅，其中商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味(wèi)着户户有(yǒu)房，然而事实上中国住宅市场供需(xū)并不平衡。

　　国(guó)际(jì)数(shù)据显示，成熟房地产市场的住宅套户比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说不(bù)平衡，是因为(wèi)户均一套房无法满(mǎn)足流动人(rén)口的租赁和置业需求(qiú)。全国总人口的近三成都是(shì)流动人口(kǒu)，流动人口会选择在大城市租(zū)房(fáng)挣钱，在老家(jiā)买房(fáng)，从(cóng)而(ér)产生了额(é)外(wài)的住宅需求(qiú)。

　　即便户均一(yī)套房(fáng)，中国未来地产仍(réng)有四大(dà)新增需(xū)求(qiú)动力。

　　第一，户均人(rén)口规模缩小，一人户、两(liǎng)人户占比不断增加，导致家庭户数增多。小家庭化(huà)趋(qū)势将(jiāng)延续(xù)，带来新户购(gòu)房(fáng)需求增长。

　　第二，经济(jì)板(bǎn)块的(de)分化日(rì)益明显，区域经(jīng)济(jì)资(zī)源分配(pèi)的再集中吸引(yǐn)着人口流(liú)入，人口净迁入城市的新增住宅(zhái)需求有望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年(nián)以前建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平(píng)方米的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅(zhái)的改造势在必行。

　　第四，中(zhōng)国(guó)的人均住宅间数(shù)与(yǔ)人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积均(jūn)较发达国家有(yǒu)着不小差距，“住上更大房子”的改善(shàn)性需求正在不断(duàn)增加(jiā)。

　　黄金(jīn)二十(shí)年(nián)之后(hòu)，当下中国地产步入大分化时代而非停(tíng)滞期。

　　如(rú)果说过去(qù)二十年是中国地产黄金(jīn)发展期，地产矛(máo)盾(dùn)更多体现为住(zhù)宅供给(gěi)存在不足，这是过去二十年房价快速上涨基石。那么当下房地产大分化时(shí)代已至(zhì)，大分化时代(dài)下地(dì)产矛盾则更多体现在(zài)住宅质量供(gōng)需冲突。

　　地产大分(fēn)化必将体现在不(bù)同能级城市之(zhī)间，不同区域板(bǎn)块(kuài)之间(jiān)，不同品质住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方披露全国已有近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)，引(yǐn)发热议(yì)。从2月以来，各大城(chéng)市二(èr)手房挂牌(pái)量突然激增，引发一阵二(èr)手房的“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担心，中(zhōng)国的房子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到(dào)底是供给(gěi)过剩，还是供需平衡，或是仍然存在不足(zú)？可惜由于住宅(zhái)存量数(shù)据并未(wèi)公布，我们无法直(zhí)接知晓具体情(qíng)况(kuàng)。

　　拨(bō)开迷雾，我(wǒ)们测算出中国城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有(yǒu)住宅套数，回答当(dāng)前的(de)房子是否真的过剩了？据此判断未来房(fáng)地产(chǎn)市场会如(rú)何发展(zhǎn)。

　　一、如(rú)何有(yǒu)效观(guān)察中国户均拥有(yǒu)住宅数量(liàng)

　　（一）中(zhōng)国住宅数(shù)量过剩(shèng)的直观判断(duàn)站不住(zhù)脚

　　今(jīn)年2月，在(zài)以全国自然灾害综合风(fēng)险(xiǎn)普查工作情(qíng)况(kuàng)为主题的新闻发布会上，负责人对外披露：“住宅城乡建设行业获取了(le)全国近6亿栋城(chéng)乡房屋建(jiàn)筑数据以(yǐ)及80多万处市(shì)政(zhèng)设(shè)施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑(zhù)，平均(jūn)每栋建筑住不到3人，住宅市场看似已经过剩(shèng)。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成以上，以栋数计(jì)算的(de)城镇房(fáng)屋实(shí)际仅有4700多万栋，还包(bāo)括了大量(liàng)商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总(zǒng)的算下来，住宅占比并不大。

　　第七(qī)次(cì)人(rén)口(kǒu)普查数据(jù)公布了中国城镇家(jiā)庭户人均(jūn)住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间，其中(zhōng)城市家庭户居民人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭(tíng)户居民人均1.18间。

　　人(rén)均住(zhù)宅间数大(dà)于1，看似意味着人人都(dōu)有房(fáng)间居(jū)住。

　　居住水平不仅与(yǔ)房间数量(liàng)有关，更(gèng)与房屋质量、居住面(miàn)积(jī)、配套设施等因素密切相关。单(dān)单从人均住宅间数不能完全反映出城镇居民的居(jū)住(zhù)水(shuǐ)平。

　　中国主要是以家(jiā)庭为单位购买成套住宅，一(yī)套(tào)设施齐全的住宅才是城(chéng)镇居民宜居的选择。

　　（二(èr)）中国户(hù)均(jūn)住宅的测算思路(lù)、数(shù)据和方法(fǎ)

　　中国(guó)城镇居民(mín)住宅主要分两大(dà)类(lèi)，一类是商品住(zhù)宅，另一类是保障房(fáng)、原公(gōng)有(yǒu)住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺(quē)乏统(tǒng)计数(shù)据，并没有直接公布城(chéng)镇住宅数量。居民住宅相(xiāng)关数据(jù)有两处可以(yǐ)直接(jiē)公布，一是每年商品住(zhù)宅销售套数(shù)（统计局）；二是居民住宅来源（人(rén)口普查数据(jù)）。计算中国居(jū)民户(hù)均住宅数量，我们主要(yào)用到上(shàng)述两组数(shù)据。

　　中国住宅(zhái)改(gǎi)革始于1998年，1998年(nián)之前(qián)商品住宅数量极少，可忽略(lüè)不计。估算城(chéng)镇居民户均住(zhù)宅(zhái)套数分(fēn)三(sān)步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销售套数相(xiāng)加(jiā)，我们就能够得到当前商品住宅(zhái)总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商品住宅和非商(shāng)品住宅(zhái)比例，推算得到居民(mín)住宅总套数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民拥有的(de)商品住(zhù)宅总数(shù)除(chú)以家(jiā)庭(tíng)户数(shù)，我们就能够得到(dào)城镇(zhèn)户均拥有(yǒu)的住宅(zhái)数量。

　　具(jù)体计算(suàn)公(gōng)式(shì)如下：

　　城镇家庭住(zhù)宅套户比=住(zhù)宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅(zhái)套数(shù)/家庭(tíng)户数(shù)）/（商品(pǐn)住宅(zhái)套数(shù)/住(zhù)宅总套数）

　　=商品(pǐn)住宅套户比(bǐ)/商品(pǐn)住宅(zhái)占比

　　二、城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多(duō)少，目前(qián)缺乏一个准确统计。我们(men)利用既(jì)有统计数(shù)据，大致(zhì)测算得到中国(guó)存量房地产套数，并进一步(bù)推(tuī)算中国(guó)城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有(yǒu)的住(zhù)宅数量(liàng)。

　　（一）城(chéng)镇居民户均拥有(yǒu)商(shāng)品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有0.64套商品住宅（包含现房和(hé)期房）。

　　中(zhōng)国的房(fáng)地产销售以期房为主，从2019年(nián)开始，新(xīn)房(fáng)销售(shòu)中(zhōng)期房占比(bǐ)近9成。本文去(qù)除商品住宅(zhái)累计销(xiāo)售套(tào)数里的(de)期房(fáng)销售(shòu)，得到商品(pǐn)住宅(zhái)现(xiàn)房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为例(lì)：

　　2022年(nián)商品住宅现(xiàn)房套数=截止到(dào)2022年商(shāng)品住宅累计(jì)销售套(tào)数-过(guò)去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主流(liú)房企竣工周(zhōu)期在2-3年，并考虑到(dào)交(jiāo)房后装修的(de)时间，取最大(dà)值(zhí)3年。

　　将商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)现房套(tào)数除以家(jiā)庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目前(qián)中国城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民(mín)户均(jūn)拥(yōng)有住宅(zhái)1.02套(tào)

　　接(jiē)下来我们需要进一步推算中国城镇居民拥有的户均(jūn)住宅套数。

　　首(shǒu)先，七普数据显示中国城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济适用(yòng)房占比3.8％、原公(gōng)有(yǒu)住宅(zhái)占比(bǐ)6.1％，通过继承或赠与占比(bǐ)0.9％。另(lìng)有3.4％和(hé)17.7％的(de)家庭租赁(lìn)廉租房(fáng)与其他住(zhù)宅。

　　其次，我们假定租赁其(qí)他住宅和购买二手房都(dōu)是商品住宅(zhái)，因此将(jiāng)租赁其他住宅(zhái)、购(gòu)买商品住宅与购买二手房(fáng)加总，得(dé)到商品住(zhù)宅占居(jū)民所有(yǒu)住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期间(jiān)商(shāng)品住宅增(zēng)幅为过(guò)去十年变化幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住宅的(de)实际变化(huà)比例，从而我们估算出2022年商(shāng)品住宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后(hòu)，截(jié)至2022年末(mò)，中国平(píng)均每户城镇家(jiā)庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已购(gòu)期房(fáng)，中(zhōng)国平均每(měi)户城镇(zhèn)家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房顺利(lì)，已购(gòu)期房会在2-3年内(nèi)陆续(xù)交付使(shǐ)用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥有(yǒu)一套住宅(zhái)。

　　三、城镇(zhèn)户均一套房的(de)三点含(hán)义

　　既然城(chéng)镇居民(mín)已(yǐ)经(jīng)达(dá)到了(le)户(hù)均一(yī)套房的程度，“户户有(yǒu)房(fáng)”是(shì)否(fǒu)意味(wèi)着(zhe)中国城镇化进展终结(jié)，甚至意(yì)味着中国地产存量供给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户(hù)均一套房并不意味丽水在哪里哪个省份哪个市，浙江丽水在哪里着住(zhù)宅市(shì)场供需平衡

　　需要有多余住宅来(lái)满(mǎn)足因人(rén)口流动、居(jū)民换(huàn)房等因素产(chǎn)生的(de)住宅(zhái)需(xū)求。因此，成熟房(fáng)地产市场的(de)住(zhù)宅套(tào)户(hù)比(bǐ)会在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来看，美国、英国和日本的住(zhù)宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美(měi)国为1.11。德国(guó)和韩国分(fēn)别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成人口净(jìng)流(liú)入(rù)地的住宅(zhái)市场(chǎng)供不应求，造(zào)成房(fáng)价(jià)或房租(zū)迅(xùn)速(sù)上(shàng)涨。

　　七普(pǔ)指出中国的流动人口3.76亿，省内(nèi)流动人口和省际流动(dòng)人口分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人口(kǒu)会选择在大城市(shì)租房挣钱，在老家县(xiàn)城买房。

　　暨南大学2017年(nián)的中国城(chéng)乡人口流动调查数据显示，在上海、杭州以及南京工作的流动人口(kǒu)在老(lǎo)家拥有住宅比(bǐ)例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资吸引打(dǎ)工人，但高房价迫使打工人(rén)回乡置(zhì)业。

　　流动人口实际上会(huì)占据两套房(fáng)，在高房价(jià)的大(dà)城市租赁一套房，在房价较(jiào)低(dī)的(de)县城购买一套房。所以说户均一套房(fáng)无法满足庞大流动人(rén)口的租(zū)赁与置业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭住(zhù)宅品(pǐn)质仍需(xū)改善

　　目(mù)前，中国(guó)的城镇住宅中依然有不(bù)少老旧小区。

　　三成(chéng)家庭，也(yě)就是约(yuē)9000万户城镇居民住(zhù)宅是2000年以前建成，其中又有(yǒu)11.6％住宅年(nián)龄(líng)至少在33岁以上。

　　这(zhè)批存(cún)在(zài)着建筑(zhù)结构(gòu)松散、设施陈旧(jiù)、安(ān)全隐患大(dà)等问题，如电线老化、管(guǎn)道等基础设(shè)施陈旧(jiù)，给住户的生活带来了很(hěn)大的不(bù)便和(hé)安全隐患，并且居住体(tǐ)验较差(chà)。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家庭没有(yǒu)独立卫浴和(hé)厨房。这(zhè)类(lèi)上(shàng)世(shì)纪修(xiū)建的老(lǎo)旧小区很(hěn)难满足(zú)现代生活需求，在未来大都(dōu)会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为(wèi)一居(jū)室和二居室(shì)，户型偏(piān)小。其中一居室占比为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对比镇(zhèn)，城(chéng)市(shì)家(jiā)庭(tíng)住(zhù)宅户型更小，当然这与城(chéng)市土地资源紧张有关。

　　（三(sān)）人均住宅面积扩(kuò)张是未(wèi)来地产的需求驱动力(lì)

　　根据(jù)七普数据测算，2020年(nián)城(chéng)镇家庭户住宅(zhái)存量总面积(jī)为294.6亿(yì)平。暂不考虑两年间农民带(dài)房进城和老旧小区拆迁，加上2021年和(hé)2022年商品(pǐn)住宅竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得(dé)出2022年住宅存量(liàng)总面积(jī)为308.16亿平，人均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积为39.45平(píng)方米(mǐ)。

　　超过一半的家庭(tíng)人(rén)均住宅建筑面积小于均值，近4成(chéng)家(jiā)庭人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积在(zài)30平(píng)米以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住宅建筑面积不足(zú)19平方米(mǐ)，不(bù)及全国(guó)人(rén)均(jūn)水平的一半。若去除20％的公摊(tān)，可(kě)使(shǐ)用的住宅面积仅为15.2平方米。上(shàng)海市将人均住宅建筑面积低于15平方米(mǐ)的家庭界(jiè)定为住宅存在困难，若按这个标(biāo)准算的话，中国有(yǒu)11.3％的家(jiā)庭存在住宅困难问(wèn)题(tí)。

　　若人均可使用住(zhù)宅面(miàn)积为40平，即人均住宅建筑面积为(wèi)50平，只考(kǎo)虑家庭户人数，需要住宅(zhái)总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平(píng)。

　　对(duì)比(bǐ)发达国家人均住(zhù)宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞(ruì)士、日(rì)本、德(dé)国和英国都高于(yú)40㎡，中国的人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不(bù)大。但若(ruò)去除公摊(tān)面(miàn)积后，中国(guó)的人均可使(shǐ)用(yòng)面积为31.56㎡，这一差距(jù)将变(biàn)得(dé)明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集体(tǐ)户人口，所需(xū)要(yào)的住宅总量会更多。

　　四、户均已(yǐ)然1套(tào)房，未来地(dì)产(chǎn)还会有需求(qiú)么？

　　我们(men)测算(suàn)得(dé)到中(zhōng)国城镇家庭户均1套房，看似已经户户有房(fáng)。即便如此，中国人口静态结构和动态趋(qū)势演绎，决(jué)定(dìng)了中国未来(lái)地产仍(réng)有需求释放(fàng)。户均1套住宅(zhái)现实(shí)之(zhī)下(xià)，中(zhōng)国(guó)未(wèi)来城(chéng)镇住宅需求主要来自于四(sì)个(gè)方面。

　　第一，户均人(rén)口缩(suō)小，家庭户数增多，新户购(gòu)房需求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家庭(tíng)户均人口数(shù)不(bù)断(duàn)下降，六(liù)普显示城(chéng)镇户均(jūn)人口规(guī)模为2.85人/户，而七普(pǔ)显(xiǎn)示城镇户均(jūn)人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的占(zhàn)比明显上升，人口小(xiǎo)家庭化趋势将继续延续，导(dǎo)致户数会因户均人口规模的缩小(xiǎo)而增多(duō)。

　　第二，人口迁移(yí)导致经济发(fā)展(zhǎn)带来的新增住宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国经(jīng)济板块的分化日益(yì)明显，资源和(hé)生(shēng)产要素逐(zhú)步向经济带、都(dōu)市圈中心城市流入，区域经(jīng)济资源(yuán)分配的再集中吸引着人口流入。人口迁移势必涉及到买房租房，给迁入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人(rén)口增量为72万，而出生人(rén)口为44.9万人(rén)，死(sǐ)亡人(rén)口(kǒu)为38.4万人，自然增加人口(kǒu)仅为6.5万人，其人口增长(zhǎng)主要(yào)受益于人口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小区改善(shàn)性(xìng)需求(qiú)依(yī)然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原(yuán)公有住宅的家庭(tíng)拆迁改丽水在哪里哪个省份哪个市，浙江丽水在哪里(gǎi)建(jiàn)最(zuì)多。自建房家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分点；原(yuán)公有(yǒu)住(zhù)宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其(qí)他住宅（5％）与家庭住(zhù)宅建造(zào)时间为2000年以前的(de)比例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住(zhù)宅和原公(gōng)有住(zhù)宅(zhái)减少了1282万户，住宅净(jìng)需求(qiú)增加(jiā)9755万户。49％的家庭购买商品(pǐn)住宅(zhái)，21％的家(jiā)庭购买二(èr)手房。在新增住宅(zhái)需求(qiú)中，有7成家(jiā)庭购买了(le)商品(pǐn)住宅。租房、购买经济(jì)适用房和其他分(fēn)别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来(lái)随着城中(zhōng)村和(hé)旧城(chéng)改(gǎi)造，商品住宅的(de)占比势必会进(jìn)一步(bù)上升。

　　2000年以(yǐ)前建造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及(jí)城镇家庭约(yuē)9000万户(hù)。破(pò)旧的城中村(cūn)、老公有住宅，建筑(zhù)面积小(xiǎo)、质量低、基础(chǔ)设施配套差、没有或少有物业管(guǎn)理，居民追求美好、宜居(jū)生活的环境，背后的(de)改善性需(xū)求有待释放。

　　第四，“住(zhù)上(shàng)更大(dà)房子”的改(gǎi)善性(xìng)需求还(hái)将有所增(zēng)加。

　　刚需(xū)购房(fáng)受限于资金(jīn)，倾向于中(zhōng)小户型(xíng)。已(yǐ)有住宅家庭希望(wàng)提高生活(huó)品(pǐn)质(zhì)，以小(xiǎo)换大(dà)、以旧(jiù)换(huàn)新。2022年底(dǐ)的中央(yāng)经(jīng)济工作会议(yì)明(míng)确指(zhǐ)出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的(de)人均住宅间数为1.71间，无(wú)论(lùn)是否考虑乡(xiāng)村(cūn)住宅因素，中国的人均住宅间数较其他(tā)国(guó)家依旧(jiù)存在不(bù)小差距。

　　住(zhù)宅(zhái)舒适度与经济水平有着密切正(zhèng)向联(lián)系(xì)。随着经济发展水平的提高(gāo)，中国的人均住宅间数与人均住宅(zhái)建筑面积(jī)将随之增长(zhǎng)。

　　如果说过(guò)去二(èr)十年是(shì)中(zhōng)国(guó)地产黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多体现为住(zhù)宅供给存(cún)在不足，供需出现错(cuò)配，这是过去二十年房价(jià)快(kuài)速(sù)上涨(zhǎng)基(jī)石(shí)。那么(me)未来将是住宅质量的供需(xū)冲突(tū)。房(fáng)地产大分化时代已(yǐ)至，这(zhè)种(zhǒng)分化(huà)不单局限于城(chéng)市能级之间差异，优质小区和老旧二(èr)手房之间的差异也将越发扩(kuò)大(dà)。

　　风险提示

　　人口普查数据调查(chá)的是人，并不是(shì)针对住(zhù)宅，因此(cǐ)可(kě)能存在统计偏差。商品住宅占(zhàn)比实际值可能偏(piān)低，其增速可能超预期。

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