5月(yuè)以来，房地产板块个(gè)股多(duō)出现小幅上(shàng)涨，截至5月(yuè)10日收(shōu)盘，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。而以公募基金为(wèi)代表的机构对于这一板块已经在悄(qiāo)然布(bù)局。数据显示，以南方和(hé)华夏的两只老牌ETF基(jī)金为例，5月9日时所公(gōng)布(bù)的总份额均(jūn)较4月28日(rì)时有(yǒu)小幅增长。根据基金一季报统计，龙头(tóu)与地方(fāng)国企央企获得(dé)增持(chí)，持(chí)仓数量占(zhàn)流通股(gǔ)比重增幅五(wǔ)只个股(gǔ)分别(bié)为(wèi)华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新(xīn)集团(tuán)+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地产或“底部回升”

　　行业红(hóng)利(lì)时代已过 精耕细作(zuò)成共(gòng)识(shí)

　　从(cóng)公(gōng)募基(jī)金对房地(dì)产(chǎn)的配置看，2019年末，公募所持(chí)有的(de)房地产(chǎn)行(xíng)业标的(de)市值约1188亿元，占其所持(chí)股票市(shì)值的4.66％左右；2020年(nián)市场表现出色，但公募所持房地产公司市值在股(gǔ)票资产(chǎn)中的占(zhàn)比却断(duàn)崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现了三年来(lái)的(de)首次回升，年底(dǐ)这一数值从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公募对房地产行业的持股(gǔ)比(bǐ)例也同步回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在今年(nián)一季(jì)度得(dé)以(yǐ)延续。数据统计显(xiǎn)示(shì)，公募重(zhòng)仓持(chí)有(yǒu)房地产板(bǎn)块一(yī)季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四季(jì)度提升(shēng)6.71％。持(chí)仓(cāng)市值前五个股分别(bié)为(wèi)保(bǎo)利(lì)发展、招商蛇口、万科A、华(huá)发股份、滨江集(jí)团，持(chí)仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募对于房地(dì)产的投资(zī)愈发有集中于龙(lóng)头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募(mù)基(jī)金一季(jì)报汇总的重仓(cāng)股中，房(fáng)地(dì)产板块排名最高的是保利发展，在基金重仓第33位。排名第二的是招(zhāo)商蛇口，排在第78位。而(ér)老牌龙头(tóu)股万科A排在第(dì)96位。对为什么911不撞白宫，911未撞上白宫的飞机(duì)比(bǐ)去年四季报(bào)，变化之处首先在于(yú)几只房地(dì)产(chǎn)龙头(tóu)股从排位上看均有退步，尤(yóu)其是万科最为明显；其次是金地集团退出百(bǎi)大之列。但考虑(lǜ)到房地产是复(fù)苏链上最后一环，且首季并非行业(yè)销售旺季，其传(chuán)导到二(èr)级市场(chǎng)乃至(zhì)机构持仓(cāng)上还(hái)需要时(shí)间周期。

　　形成共识的(de)是，经(jīng)济圈判断房地产已经进入大(dà)分化时代，一二(èr)线城(chéng)市好(hǎo)于三四(sì)线城(chéng)市(shì)。而映射到(dào)二级市场(chǎng)投资上，配置房地产(chǎn)行业轻松收获(huò)行业(yè)贝(bèi)塔的红(hóng)利期一去不返了。“如果按(àn)照产业(yè)周期来分类，包括房地产等几类行业在盖特纳曲线里属于成熟期或(huò)者(zhě)衰退期的(de)行业(yè)，传统认(rèn)知上没有什么投(tóu)资(zī)机会(huì)的(de)。但在(zài)这(zhè)几(jǐ)年特殊的行情里(lǐ)包(bāo)括煤炭(tàn)、电(diàn)解(jiě)铝等类似的行(xíng)业也(yě)出现了一些机会(huì)，背后的逻辑是供给(gěi)侧(cè)发(fā)生了更(gèng)大的变化(huà)。”一(yī)不愿(yuàn)具名的上海(hǎi)公(gōng)募基金经理指出。

　　不过也有公(gōng)募人(rén)士持谨(jǐn)慎乐观态度：“行业(yè)前几年17亿(yì)～18亿(yì)平方米的年销售面积很难再出现了，2022年光是(shì)居(jū)民存款数(shù)量增(zēng)加了15万亿元。中国存量(liàng)有400亿平(píng)方米建筑面(miàn)积，考虑(lǜ)存量地产的更新，也有(yǒu)近10亿平方米。需求端还需要有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研究员(yuán)吕功绩也指出(chū)：“时(shí)至今日，无(wú)论(lùn)从城镇化的(de)进程，还(hái)是人均(jūn)住房面积（接近30平/人），我国均已(yǐ)告别(bié)住(zhù)房短缺时(shí)代(dài)，而目前居民的杠(gāng)杆(gān)率和房价(jià)收入也不(bù)支撑(chēng)每年18万(wàn)亿(yì)元的销售(shòu)额，以及(jí)过快上(shàng)行的房价，因而行业高增的时代(dài)已经(jīng)过去(qù)，未来行业的需求或将回(huí)落，在(zài)此过程中，伴随着地产的高杠杆(gān)属(shǔ)性，就很(hěn)容易出现信用风险问题(tí)（类似(shì)2022年的民营地产爆雷），行业进入到供给侧出清的过程(chéng)。这个过程中，综合竞争力强的公司就能够(gòu)通过(guò)大鱼吃小(xiǎo)鱼的方(fāng)式，获(huò)得(dé)市占率(lǜ)的(de)提升。当行业需(xū)求(qiú)见顶回(huí)落(luò)时(shí)，行业的(de)贝塔(tǎ)已经过去了，但不代表没有投(tóu)资机(jī)会，机会(huì)在于城市、位置、产品的阿尔(ěr)法(fǎ)，而(ér)对应到股票投资(zī)，就是强竞(jìng)争力公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于这样的(de)认识转变，精耕细(xì)作个(gè)股成为(wèi)公募乃至(zhì)整体机构的务实(shí)之举。

　　机(jī)构配置房地产“风物长宜(yí)放眼量”

　　头部央国企、优(yōu)质区(qū)域性标的(de)成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房地产指数本(běn)月(yuè)涨幅(fú)约为2％。从(cóng)具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计(jì)申万房地产板块个股，在纳入统计的124只房地(dì)产类标的股中，本(běn)月以来实现股价上涨的(de)达到(dào)了81家。

　　其中，上述(shù)时间段恰好排名前五的(de)公司月内涨幅超过了10％，它们分别是上实(shí)发展(zhǎn)、浦(pǔ)东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏(xià)幸福、荣安地产。排(pái)名第一的上实发(fā)展，五一假期归来后(hòu)日成交量明(míng)显放(fàng)大，4日、5日(rì)连续两个(gè)交(jiāo)易日收出涨停(tíng)。从该股(gǔ)的基本面来看，上实发展的主营(yíng)业(yè)务为房地产开(kāi)发与经营。公(gōng)司的主要(yào)产品及服务为(wèi)房地产销(xiāo)售、房地产租赁、物业管(guǎn)理(lǐ)服(fú)务、工程(chéng)项(xiàng)目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其(qí)实现(xiàn)营业收(shōu)入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿(yì)元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第(dì)一(yī)季(jì)度，其实(shí)现营业总收入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母(mǔ)净(jìng)利润(rùn)2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过从(cóng)十(shí)大(dà)流(liú)通股股东(dōng)来看(kàn)，各类机构都有对其布局的例子。以(yǐ)3月31日时的(de)首季(jì)十(shí)大(dà)流通(tōng)股股东来看， 具体包括公(gōng)募的上银基金、私募的迎水文龙、中(zhōng)央(yāng)汇金(jīn)、长城资产(chǎn)管理(lǐ)公(gōng)司等都(dōu)跻身前(qián)十的行列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时排名(míng)第(dì)二的(de)浦东金桥也是上海(hǎi)本地房企，其第一(yī)季(jì)度的收入利润规(guī)模大幅(fú)度复苏。究其原因，一方面是该公司(sī)后疫情时代出租率复(fù)苏至近年来最高，另一方面则是公司(sī)拿地结算持续性向(xiàng)好，从数(shù)字(zì)上看，一(yī)季(jì)度(dù)新增虹(hóng)口135、138住宅地(dì)块(kuài)，总建(jiàn)筑面积约54万平方米。

　　在这(zhè)样的业(yè)绩(jì)势头向好背景下，自然也吸(xī)引了知名机构在其中持续驻足。从第一季度十(shí)大流(liú)通股股东来看(kàn)，知名私募(mù)高(gāo)毅邓晓峰的两只(zhǐ)产品依然(rán)在前十中，这也(yě)是连续第三个季(jì)度(dù)他有的(de)两(liǎng)只产品杀入前十(shí)。同时榜单中(zhōng)还有一(yī)支大名(míng)鼎鼎的QFII阿(ā)布扎(zhā)比投资局(jú)，其当季(jì)还小(xiǎo)幅增加了持股(gǔ)。

　　除去上(shàng)述两家上(shàng)海区域性地(dì)产(chǎn)公司外(wài)，荣安(ān)地产则是主要布局在深圳的地产公司，一(yī)季报交出的也是一份报喜(xǐ)的(de)成绩单：首季公司(sī)实(shí)现营业收入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归(guī)属于上市公司股(gǔ)东的净利润6.48亿(yì)元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看(kàn)，《红(hóng)周刊》注意到两只(zhǐ)公(gōng)募(mù)指基首季新(xīn)杀入十大流通股(gǔ)股东行列(liè)。具(jù)体说来， 南方中证(zhèng)全指房地产ETF上榜排名第七(qī)位，富(fù)国中证(zhèng)指数(shù)1000增(zēng)强则排(pái)名第九位(wèi)，此外联袂出现的机构还有(yǒu)QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访(fǎng)时，兴证全球基金(jīn)相关人士分析：“经历(lì)过行业洗牌和兼并重组后，龙头的价值更为笃定突(tū)出；从拿地端看(kàn)，2022年(nián)土地市场(chǎng)大(dà)幅降温，优质土地供给较多(duō)（券商(shāng)测算对应(yīng)潜在(zài)毛利率在25％以上，目前房企(qǐ)的利润率仅20％），绝大多数房企受限于信用问题(tí)或者资金(jīn)紧张(zhāng)没法拿地，龙头房(fáng)企趁(chèn)机获取低成本土地，龙头房企的拿地力度（拿地(dì)金额/销售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆(gān)率较低，净负债率基本在70％以下(xià)，而其他房企(qǐ)的净负债率普遍都(dōu)在100％以上，加杠杆空间有限，从融资(zī)成本看，龙头房企(qǐ)的融资成本不断下滑(huá)，基本在(zài)3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销售(shòu)，龙(lóng)头房企明显跑赢行业(yè)，1～4月百强房企的销售(shòu)额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额(é)增速(sù)为29％。”

　　需要强调的是，在(zài)当前中(zhōng)特(tè)估的浪潮下，央(yāng)国企地产股(gǔ)或存在发展的大好机会。中信证券指(zhǐ)出：“房地(dì)产行业的结构性机会依然(rán)存(cún)在，少部分公司尤其是央企占(zhàn)据显著优势，其主要又(yòu)体现为库(kù)存(cún)的(de)优(yōu)势。央企地产公司，现阶段表现出较低的(de)融资成本，优(yōu)质(zhì)的开发资源和良好的不动产(chǎn)资产(chǎn)运营能力(lì)的多重竞争优势。”

　　“即(jí)使没有中特估，国央企相较于民营地(dì)产公司也(yě)是更有(yǒu)优势的。”吕(lǚ)功绩(jì)强调，“对于减值、土(tǔ)地资(zī)源债权债务关系(xì)等问题，市(shì)场对民营(yíng)房(fáng)开企业的资产会有更多担忧和(hé)质疑，所以在这一轮行(xíng)业出(chū)清(qīng)的过(guò)程中，央国企相较于民企来说估值的(de)修复更(gèng)明显(xiǎn)。中特估的角度从中长(zhǎng)期的维度看，行业(yè)的逻辑在于集中(zhōng)度提升后，行业进入(rù)高质量发(fā)展阶段，具备较快速发展阶段更稳定(dìng)且可预期的盈利和现金流创造能力，以此(cǐ)带来估(gū)值中枢的提升，应该关(guān)注估值相对较低，企业自身资产(chǎn)的质量好、运(yùn)营能力强、可(kě)以创造持续现金流(liú)的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比(bǐ)较(jiào)低(dī)，行(xíng)业内(nèi)部将出现分化，要关(guān)注将受益于行业集中度提升(shēng)的头部公司。”星石投资首席研究官方磊也(yě)表(biǎo)示。

　　顺应机构这一(yī)思路的话，或许还是保利发展(zhǎn)、招商蛇口(kǒu)等国(guó)资背景龙头前途更为光明。不过国投(tóu)瑞(ruì)银基金投资部副总监綦(qí)傅鹏表(biǎo)示：“需(xū)要客观地去(qù)持续观察国企(qǐ)央企(qǐ)在三个方面是否(fǒu)可以维持(chí)，首先是融资成本保持低位，其(qí)次是(shì)销售份额持续提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复(fù)苏速(sù)度缓慢

　　机(jī)构需(xū)要(yào)多给一(yī)些耐心

　　而《红周刊》也根(gēn)据房企一季(jì)报梳理发现，对(duì)于2022年的业绩(jì)出现的整体(tǐ)下滑，2023年一季(jì)度的业绩分化更趋明显，保(bǎo)利发展、滨江集团等(děng)房企营收、净利均实现(xiàn)了业绩(jì)的回正(zhèng)，甚(shèn)至(zhì)是较大增速的增长。为什么911不撞白宫，911未撞上白宫的飞机而(ér)这(zhè)些公司(sī)也是机(jī)构的重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房(fáng)地产(chǎn)业内人士(shì)张宏(hóng)伟向《红周刊》分析表示，业绩出现(xiàn)明显改善的(de)房企，主要(yào)是因为过去两三年时间，尤其是在2021年(nián)下半年民营房企(qǐ)不怎么投资(zī)拿地(dì)之后，国(guó)有企业仍在持续性地拿地，且主要集(jí)中在(zài)核(hé)心城市，投资力度较大。投资的驱动能够推动房企销(xiāo)售业绩的增(zēng)长，从而在2023年一季(jì)度市(shì)场恢复但仍处于调整的过程中，能够(gòu)保有一个(gè)正(zhèng)增长。

　　不过(guò)张(zhāng)宏(hóng)伟(wěi)同(tóng)时也提醒表示，在房地产的复苏过(guò)程中，还面临着(zhe)一些不确定性(xìng)。其实整个市场(chǎng)从四月份开始又在(zài)往下掉。除(chú)了(le)杭州、成都等(děng)极个别(bié)城市四月环比(bǐ)三月相(xiāng)对(duì)表现较好(hǎo)之外，包括北京、上海在内(nèi)的绝大(dà)多(duō)数城市都出(chū)现环比下滑(huá)的情况。而(ér)现在五月的市场(chǎng)表现(xiàn)也不太乐(lè)观。按照现在的经济(jì)状况、收入情况，以及市场的去库(kù)存压力、企业的资(zī)金面压力，可能会出现(xiàn)，到(dào)六月份房企为了半(bàn)年报(bào)冲业绩(jì)出现市(shì)场的短期反弹外(wài)的(de)一个市场(chǎng)乏力现象。也(yě)就(jiù)是说，第(dì)二季(jì)度、第三(sān)季度增长不确(què)定性的压力(lì)仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀投资董事(shì)长陈昊(hào)扬也向《红周刊》指出，现在整(zhěng)个房地(dì)产(chǎn)以及其(qí)上下游产业链的复苏速度都比(bǐ)想(xiǎng)象的要慢很(hěn)多，我们要多(duō)给一些(xiē)耐心，这个时候，在(zài)房地产以(yǐ)及上下游就不是赚快钱的(de)时候，只(zhǐ)能赚他基本面(miàn)的钱。但(dàn)这也意味着，只有极为(wèi)少数的、做得比同(tóng)行(xíng)好得多(duō)的(de)企业(yè)，会(huì)伴(bàn)随整个(gè)行业的弱复苏(sū)，业(yè)绩(jì)会(huì)逐步体现出来。所以只能耐心地去等待它的基本面(miàn)不断地凸显出来，这需要时间(jiān)。

　　（本文已刊发于5月(yuè)13日《红周刊》，文中(zhōng)提及个股仅为举(jǔ)例分析，不做(zuò)买卖推(tuī)荐。）

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