OPPO宣布关停旗下芯片子(zi)公司哲库(kù)科(kē)技，引发了公募REITs扩募风波，如(rú)今(jīn)，二级市场(chǎng)的影响仍未停歇。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华(huá)安(ān)张(zhāng)江(jiāng)光大园(yuán)REIT开(kāi)盘继续延续(xù)此(cǐ)前几日(rì)的下跌走势，午后跌幅一度扩大，尾(wěi)盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园(yuán)REIT曾发布公告(gào)，紧急回(huí)应称，哲库科技是其扩募拟新购入基础设施资产张润(rùn)大厦的重要(yào)承租方之一，目前未(wèi)收到哲库科技及OPPO方面关(guān)于(yú)停止执(zhí)行(xíng)已签租赁协议的(de)通知。同时，在公告中，华安张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大(dà)园REIT进一步表(biǎo)示，原(yuán)始权益人将继续密切关注哲(zhé)库(kù)科技后续情况，积极做(zuò)好相(xiāng)关应对。

　　此(cǐ)外，张江(jiāng)REIT拟(nǐ)扩募(mù)购(gòu)入项目(mù)的原始权(quán)益人相关负责(zé)人也表示(shì)，近期已同步启(qǐ)动了应急预(yù)案，排摸(mō)储备租(zū)户(hù)，积极应对(duì)哲库提(tí)前退租的可能事(shì)项。由于张(zhāng)润大厦是全国首批(pī)REITs申(shēn)报(bào)扩(kuò)募项目，公司领导高度(dù)重视，浦东新(xīn)区国资委也(yě)高(gāo)度关注(zhù)。

　　多(duō)位业(yè)内(nèi)人士表(biǎo)示，华安张江光大园REIT近期(qī)市场波动(dòng)较大，但其实不(bù)动产(chǎn)公募REITs项目短期出租率下(xià)跌(diē)并不会从根本(běn)上影响其内外价值(zhí)，投资者应(yīng)理性(xìng)看(kàn)待(dài)。

　　张江光大(dà)园REIT

　　二(èr)级(jí)市场价格(gé)继续(xù)波动

　　本周，OPPO关停(tíng)旗下(xià)芯片子公(gōng)司哲(zhé)库(kù)科技(jì)的事件继(jì)续扰动(dòng)公募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据(jù)显示(shì)，5月15日，华安张江光大(dà)园REIT以3.726元的价格小幅低开(kāi)，此后(hòu)二级市场(chǎng)价格开始震荡走低(dī)，午盘收跌6.17％。午后(hòu)，华安张江光大园REIT跌幅一度(dù)扩大到8.30％，随后(hòu)价格有所回升(shēng)，最终(zhōng)报收(shōu)3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不(bù)利消息影响，华安张江光大园REIT最近几个(gè)交(jiāo)易日二级市场价格表现欠佳(jiā)，5月11日以(yǐ)来，3个交易(yì)日跌幅达到9.69％，今年以(yǐ)来跌(diē)幅7.76％。不过，自2021年6月21日上(shàng)市(shì)以来，华安张江(jiāng)光大园REIT累计涨幅超过24％，在全市场公(gōng)募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募REITs市(shì)场整(zhěng)体表现上看，目(mù)前(qián)上市的8只(zhǐ)产业(yè)园区(qū)基础(chǔ)设(shè)施REITs中，仅(jǐn)博时招商蛇口产业园(yuán)REIT微幅上涨，其余7只均有不同(tóng)程度下跌，8只产业园(yuán)区基础设施REITs5月15日(rì)平(píng)均跌幅1.38％。今(jīn)年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一(yī)季报中已经(jīng)披露(lù)张(zhāng)江(jiāng)光大园项目(mù)出(chū)租率有所下降，如今拟(nǐ)扩募的项目又(yòu)遭遇突发事件，因此导致二级(jí)市场价格出(chū)现波动(dòng)。”一位业内人士(shì)分析称(chēng)。

　　不过，在上述人士看来，尽管出于风险规避的原因，最(zuì)近(jìn)几个交易日场内资金有所流出，但是(shì)，不动产(chǎn)公募REITs项目短期(qī)出租率下(xià)跌(diē)并不会从根本上(shàng)影响其内(nèi)外(wài)价值。

　　他也同时表示，目前(qián)随(suí)着二级市场价格下跌，风险也得(dé)到一定释放，但是价格涨跌(diē)会受到基本面、情绪面等多(duō)重因素影响，不(bù)好判(pàn)断价格是不是(shì)已经(jīng)完(wán)全触底。

　　此外，还(hái)有一(yī)位业(yè)内人士表示，今年整体REITs正方形的棱长是什么意思，正方形的棱长是什么什么叫棱长市场表(biǎo)现低迷，不少产品年内二(èr)级市场跌幅较(jiào)大，其(qí)实有些隐(yǐn)含收益(yì)率高(gāo)的产品(pǐn)具备一定(dìng)的投资价值，很(hěn)适合(hé)稳健类(lèi)投资者。此外，伴(bàn)随着经(jīng)济复(fù)苏的步伐，产业(yè)园区(qū)、物流(liú)类等R正方形的棱长是什么意思，正方形的棱长是什么什么叫棱长EITs产品具(jù)备一定的投(tóu)资(zī)价值。

　　先锋瑞驰私(sī)募基(jī)金(jīn)执行董事高如星对(duì)此表示，若张江园区最终能顺利解决招商，平(píng)稳过度(dù)对经营现金流没(méi)有造成大的影响，“事件(jiàn)性(xìng)利空下调至(zhì)得这么(me)急、这么深，加(jiā)上前期(qī)本身园区(qū)类资产就回调不(bù)少了(le)，这就是(shì)黄(huáng)金坑。”不过，他也强调，最终还是落到租金(jīn)收入(rù)受(shòu)不受影响，影响多大，估计园区会(huì)最终(zhōng)解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再迎接考验

　　5月12日(rì)，OPPO宣(xuān)布关停(tíng)旗下(xià)芯片子(zi)公司哲(zhé)库科(kē)技(jì)。随后5月12日晚，华安张江光大(dà)园REIT发布公告，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟新购入基础设施资产(chǎn)张润大厦的重要承租方之一(yī)，目前未收到哲库(kù)科(kē)技及OPPO方面关于停(tíng)止(zhǐ)执行已(yǐ)签租赁协议(yì)的通知。同时，在(zài)公告中，华安张江(jiāng)光大园REIT进一步表示，原始权益(yì)人将继续密切关注哲(zhé)库科技后(hòu)续情况，积极做好相关应(yīng)对(duì)。

　　此前，张江REIT因其一季报中(zhōng)披(pī)露的张江光(guāng)大园项(xiàng)目出(chū)租率下降事项，一度二级市场价格(gé)出现回落(luò)。在随后召开的业(yè)绩说明会中(zhōng)管理人就相关事项(xiàng)进行了解释说明，市(shì)场信心得(dé)到了一定(dìng)提振，二级(jí)市场(chǎng)价格表现也趋于平稳。据(jù)了解，张江(jiāng) REIT在(zài)5月(yuè)11日(rì)召开(kāi)的线上和线下的扩(kuò)募说(shuō)明会上，运营团队表示了对(duì)张江(jiāng)光(guāng)大园项目的(de)信心，预计(jì)签署(shǔ)意(yì)向书和合同谈判(pàn)中(zhōng)的储备(bèi)租户正常转化后，项目(mù)出租率将得到回(huí)升。没想到仅过(guò)了不到三周(zhōu)的时间，张(zhāng)江REIT的(de)扩募之路又迎来了新的考验。

　　因张江REIT的(de)上述公(gōng)告(gào)引起(qǐ)了市场各方的广泛关注，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益人(rén)相关负责人坦言(yán)，事发突然确实始料未及(jí)，在获(huò)悉OPPO关停(tíng)哲库(kù)科技(jì)消息的第一(yī)时间即奔赴现场进行了沟通和核实工(gōng)作，并同步启动(dòng)了应急预案，排摸储备租户(hù)，积极应(yīng)对哲库(kù)提前(qián)退租(zū)的可能事(shì)项。由于张润(rùn)大厦(shà)是全(quán)国首批REITs申报扩募项目，公司领导高度重视，据(jù)悉(xī)新区国资委也高度关注。

　　当谈及储备租户情(qíng)况，相关负责人介(jiè)绍说，目前储(chǔ)备(bèi)租户还是(shì)比(bǐ)较丰富的，覆(fù)盖(gài)了芯(xīn)片(piàn)测(cè)试、人工智能、航天产业、信息(xī)技术等产业客户，租(zū)赁意向面(miàn)积超过了2万方(fāng)。从意向储备转化为实际(jì)租户需(xū)要一些时间。

　　“我们正(zhèng)在着(zhe)手通过签署租赁意向书来尽快锁定一些重要租(zū)户(hù)。虽然(rán)收了三个月(yuè)履约(yuē)保证金给(gěi)了我们一些空(kōng)间，但本着对首批(pī)扩募、对市场负(fù)责的态度，我们肯(kěn)定(dìng)要全力(lì)与时间赛跑，把(bǎ)这些面积在(zài)短期内(nèi)完成去化。”相关负责人说道(dào)。

　　张江REIT已持有(yǒu)的同区域的(de)张江(jiāng)光大(dà)园(yuán)项目一季度末也有将近30％的空置率，原始(shǐ)权益人有那么多储备租户，之前的空(kōng)置率为何未能得到解决(jué)。

　　对(duì)此(cǐ)相(xiāng)关负(fù)责人解释，张江光大园一直以(yǐ)来都(dōu)坚持(chí)以市场化(huà)运营为导向，历史(shǐ)运营表(biǎo)现稳定，租(zū)户的(de)调租和(hé)换租都(dōu)属于正常情况，而这次项目的大(dà)租户退租正(zhèng)好发生在市场活(huó)跃度的短(duǎn)期低点，目前(qián)市场情况已有(yǒu)所(suǒ)好转(zhuǎn)。在看到(dào)出(chū)租率下(xià)滑情况没有得到及时(shí)修复后，张江这边(biān)也(yě)作了一定的(de)资源调配和倾斜，引入(rù)了一些储(chǔ)备(bèi)租户。

　　另外，张润大(dà)厦(shà)和张江光大园项目在给租(zū)户的分(fēn)隔空(kōng)间、交付(fù)标准(zhǔn)、租金水平(píng)等方面也有(yǒu)一些差异(yì)化，张润大厦多是(shì)两千(qiān)多(duō)平的大平(píng)层(céng)，楼的成新(xīn)度高一些，单(dān)价也贵(guì)一些，张(zhāng)江光大园单层以一千平的面积为主，还(hái)有一些独栋形态的物业。租户(hù)自身也会有诉求，也会根据自(zì)身需求(qiú)和预算挑选区(qū)域内的不(bù)同物业。

　　“如(rú)果扩募完成以后，新老资(zī)产的管理人都变成了一家，后续(xù)我(wǒ)们在(zài)资源共享和联合营销(xiāo)方面能(néng)更加充分发(fā)挥协同(tóng)效应，相信可以做得更(gèng)好。”上述负责(zé)人(rén)补充(chōng)说道。

　　最后谈(tán)及对于张(zhāng)江REIT的定位(wèi)和(hé)展望，相关负责人表示，张江集团(tuán)和(hé)张江高科目前在(zài)管(guǎn)资产(chǎn)约五百(bǎi)万方，还有一些其(qí)他(tā)在开发(fā)的储备(bèi)项(xiàng)目，这(zhè)些都将成(chéng)为(wèi)张(zhāng)江REIT实(shí)现打造(zào)张江园区产业空间资产上市(shì)平(píng)台目标的坚实后盾和储备资源。“我(wǒ)们非常重视张江REIT这个资本平(píng)台和(hé)它未来的(de)发展。”相关负责人表(biǎo)示，“这次扩募是我们实现基金(jīn)扩容的第一步，也是至关重要的一步，眼下我们可能面(miàn)临了一些(xiē)突发情(qíng)况(kuàng)需(xū)要解决，但是这和我们在张江(jiāng)科学城(chéng)这三(sān)十年建设发展过(guò)程(chéng)中所经历的相比，只能算是一(yī)个(gè)非常小的(de)插(chā)曲。我(wǒ)们有(yǒu)信心排除万难，尽一切可能化解当前(qián)突发(fā)事(shì)件的所有(yǒu)负(fù)面影响，维持(chí)预期和(hé)市场的信心。”

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