文：任泽(zé)平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预售(shòu)制了。 1月(yuè)17日召开的全国住房和(hé)城(chéng)乡建设(shè)工作(zuò)会议提出“有条件的可以进(jìn)行(xíng)现房销售”，不(bù)足一个(gè)月时间，已(yǐ)有(yǒu)山(shān)东、安徽、河(hé)南(nán)、四川、广东等地明确(què)表态，试(shì)点现房销(xiāo)售(shòu)。

　　1、是该取消(xiāo)商品房(fáng)预售制(zhì)了，用你(nǐ)的钱，建(jiàn)你的房子，还烂尾了，这是对购房者的不公平。以后谁有钱(qián)谁建房(fáng)，没钱没(méi)实力的别建了，不能把包袱甩给老百姓(xìng)和社(shè)会(huì)，这是房(fáng)地产(chǎn)从大开(kāi)发时代(dài)步入高质量发展阶段的必然趋(qū)势，也是(shì)对购房老(lǎo)百姓(xìng)的最大保护。98年(nián)房改时(shí)，全国(guó)缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现(xiàn)在全国套(tào)户比超过1，从大开(kāi)发(fā)进入(rù)存量时(shí)代(dài)，对购房民众不公平(píng)的预售(shòu)制已经过时了(le)，该取(qǔ)消了，改为现(xiàn)房销售。以后一手交钱，一手交(jiāo)房，天(tiān)经地义。当(dāng)然二次房改是个技(jì)术活，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房(fáng)企债务(wù)、恢(huī)复市(shì)场信心以及长(zhǎng)效机(jī)制(zhì)，长效机制四大关键是推动城市(shì)群(qún)战略、人地挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地产税。如果按照经济规律办事，中国一定能(néng)实现房地产软着(zhe)陆和长期平稳(wěn)健康(kāng)发展，跨过这道(dào)关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房销(xiāo)售？大家想(xiǎng)想，绝大部分商品(pǐn)是一(yī)手交钱一手交货，预(yù)售制是对购买者的单方面不(bù)公(gōng)平制度，购(gòu)房老百(bǎi)姓几乎承担了所有(yǒu)商品不(bù)能(néng)交付(fù)的风险。从个人层(céng)面看(kàn)，预售制对购房(fáng)者非常不公(gōng)平，比(bǐ)如(rú)，交房等待期一般(bān)为(wèi)两年(nián)，在此期间(jiān)，购(gòu)房者不仅承(chéng)担银行利息，还要承担(dān)延(yán)迟(chí)交房、房屋质(zhì)量、房产证延(yán)期办理甚至不(bù)能(néng)交(jiāo)房(fáng)的(de)风险(xiǎn)。从行业层面看(kàn)，预售制助推部分房(fáng)企过度(dù)举债、高(gāo)杠(gāng)杆扩张，若(ruò)遇到下行周期，会引(yǐn)发资金(jīn)链断裂、项目(mù)搁置等(děng)系列(liè)风险。取消预售制，改(gǎi)为现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售，这样有(yǒu)助于(yú)落实中央房住不炒精(jīng)神(shén)、有助(zhù)于保障购房(fáng)老百姓权(quán)益、有助于房(fáng)企(qǐ)稳(wěn)健发展，一举多得，谋(móu)划(huà)长远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消(xiāo)预售制度(dù)？预(yù)售制度怎么(me)来的(de)？国外什么(me)情(qíng)况？简单科普一(yī)下：商品房(fáng)预(yù)售最早源于中国香港，俗称卖楼(lóu)花(huā)，卖期(qī)房(fáng)，是一种开发商放杠杆(gān)的方式。98年房改(gǎi)，由于(yú)商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港(gǎng)，引入(rù)了商品房预售制(zhì)度(dù)。其实(shí)，当前世界不少国家存在(zài)预售制。但是，重点(diǎn)来(lái)了！发达国家一般有严格的(de)监管(guǎn)保(bǎo)障措施，开发(fā)商在项目获得(dé)政府批(pī)准后才可(kě)以开始销售(shòu)，买家(jiā)在购买期房后并非像中国一(yī)样(yàng)在支付完(wán)首(shǒu)付款后(hòu)从银(yín)行一次性贷款支付剩余(yú)全部(bù)房款，而是根据开发商工程(chéng)进度(dù)在(zài)完全交房前(qián)进行分期支付(fù)。所以，预售(shòu)制度是需要严格的(de)资(zī)金监管(guǎn)、分期支付以及违约处罚措施作为保障的(de)，如果(guǒ)没有(yǒu)这些(xiē)保障措施，一定会触发风险，对(duì)购房(fáng)民众不(bù)公平，所以不如借机(jī)取消预售制度，以后改为现(xiàn)房销售。客观讲预售制度有(yǒu)一定历史阶段性，现在(zài)中(zhōng)国住房进(jìn)入存量时代，取消预售制(zhì)度(dù)有助于降负债降杠(gāng)杆，不再把烂尾风(fēng)险甩给(gěi)老百姓和社会，当(dāng)然这需要配(pèi)套房企债务重组(zǔ)、复(fù)工保交楼、恢复市场信心和(hé)房地产长效机制。这(zhè)是个技术(shù)活，只要坚持(chí)市场化改革，中(zhōng)国一定(dìng)能化(huà)解这个难(nán)题，让房地产回归实体经济和(hé)居住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预(yù)售制，改为(wèi)现(xiàn)房销售，开(kāi)发商(shāng)将拼的不是五(wǔ)花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所(suǒ)见(jiàn)即(jí)所得的过硬的产品质量和(hé)诚信，这才是对(duì)购房民众的最根本最实质的保障，这样(yàng)将极大(dà)的提升(shēng)开(kāi)发(fā)商的建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币。所有(yǒu)商业(yè)的(de)本质是向善，是以客户(hù)为中心，房地产也(yě)不能例外，老百姓买房子是天大(dà)的事(shì)，烂尾毁三代，好房幸(xìng)福一(yī)家人。从这个角度，取(qǔ)消预售制、实施(shī)现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)是实现老百姓安居乐业、社会长治久安(ān)、行业企业健康发展的重大(dà)措施。在当前的情况下(xià)，取消预(yù)售制(zhì)要结合稳楼市、房地(dì)产软着陆、打通金融支(zhī)持(chí)当(dāng)期三(sān)好生、新(xīn)模式等综合施(shī)策。

　　作(zuò)者十年前在国务院(yuàn)发展研(yán)究中心参与财税改革方案研究(jiū)时，对(duì)预(yù)售(shòu)制、房地(dì)产税(shuì)、人(rén)地挂钩、金融稳定、房企杠杆率(lǜ)等进行过(guò)长期系统的专项研究。（参(cān)考(kǎo)后来形成的专(zhuān)著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商(shāng)品房(fáng)预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推(tuī)动(dòng)城市化进程，但背(bèi)后(hòu)潜藏的风险确(què)实存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资(zī)金第三方(fāng)全程(chéng)监管，交付时开发商(shāng)凭(píng)验(yàn)收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零(líng)首付购(gòu)房，提供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法，设置(zhì)期房预付(fù)款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由(yóu)银(yín)行(xíng)监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二(èr)十世纪五(wǔ)十(shí)年代在中国香(xiāng)港(gǎng)，楼宇出租是(shì)地(dì)产行业盛行的方式，但有着转让难(nán)、出租资金周(zhōu)转期(qī)长(zhǎng)等(děng)问题，分层销(xiāo)售孕(yùn)育(yù)而生。20世纪50年代，中(zhōng)国香港还未推行公(gōng)共房屋制度，许多人栖身于(yú)木屋或者(zhě)其他临时(shí)住宅，住房的需求是(shì)相当高，不过大多数(shù)居民的储蓄很少。当(dāng)时楼(lóu)宇买卖多数以(yǐ)一整(zhěng)栋楼为(wèi)单位，需要(yào)雄厚(hòu)的资金实力才(cái)能购买。虽(suī)然楼(lóu)宇出(chū)租是(shì)中(zhōng)国香港地产行业(yè)盛行的方(fāng)式，但有(yǒu)着(zhe)转(zhuǎn)让难、出租资(zī)金周转期(qī)长等问题。针对这(zhè)一系(xì)列问题，不少(shǎo)地(dì)产商开始探求(qiú)新(xīn)的方式(shì)，如把(bǎ)楼宇契约切开，即(jí)“分契”，然后(hòu)将楼(lóu)宇分层出售。这模式一经推行，购买楼宇的(de)市民数量有所增加(jiā)，开发商资金周转加快。

　　在分(fēn)层出售(shòu)的基(jī)础(chǔ)上，将“按揭”模式引(yǐn)入(rù)房地产销售，霍英(yīng)东创造“卖(mài)楼(lóu)花”模式(shì)。1953年底霍(huò)英(yīng)东创(chuàng)办(bàn)立(lì)信(xìn)置业(yè)有限公司，凭借商业直觉和(hé)多年(nián)经营杂货铺、海上驳运业务的经验，对于商品流(liú)通、资金周(zhōu)转有着独到(dào)的见解，在(zài)努力(lì)寻求方法加快自身资金周转。当时其(qí)在购(gòu)下九龙的一块地盘后，除(chú)了分层出售、还印发售楼说(shuō)明书，上有文字详尽(jǐn)说(shuō)明楼宇的(de)地势(shì)环(huán)境、建筑(zhù)材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖(mài)楼花”是另外(wài)一个亮点，即(jí)先收取(qǔ)买家的订金，采(cǎi)用类似租金的分期付款(kuǎn)形式，等新楼(lóu)落成时，收(shōu)齐买家的钱，买家就拥有(yǒu)了自己的房产。这种方式减轻(qīng)了民(mín)众购房的资金压力(lì)，加(jiā)速了房屋的建造(zào)和销售，也解决了制造商的资金问题，降(jiàng)低(dī)投资风险，在当时(shí)可谓(wèi)是“双赢”的举措。“预售楼花+分(fēn)期付款”的销售模式成(chéng)为当时中国香港(gǎng)房地(dì)产市场的一大特色(sè)，纵观中国(guó)香(xiāng)港房地产市场的改革，“卖楼花”模式(shì)高(gāo)效(xiào)率地解(jiě)决了核(hé)心的住房供不应求的问(wèn)题(tí)，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了中国香港(gǎng)楼(lóu)市几十年繁荣，但期间(jiān)也出现过“烂(làn)尾(wěi)楼”的(de)情况(kuàng)，但(dàn)监管部(bù)门不断完善、规范化，建立健(jiàn)全(quán)的(de)监管机制，促进市场健康发展。例如，1960年(nián)，位于大(dà)角咀的一个楼盘因建筑费用超支停工(gōng)，出现(xiàn)“烂尾(wěi)”情(qíng)况。在1961年后，中国香港管理部门提升了对于预售楼花制度的监管，即要(yào)求开发商在预售(shòu)前，确保地价(jià)款(kuǎn)已经(jīng)全(quán)部(bù)支付(fù)，还要证明自(zì)身有(yǒu)资金等(děng)能(néng)力把(bǎ)项目完成，资金(jīn)需放入律师(shī)所(suǒ)托管，支取时(shí)需律(lǜ)所和建筑师的(de)核(hé)准(zhǔn)。为了防止(zhǐ)开(kāi)发商、律(lǜ)所、建筑师等造假，套取监管账户资金(jīn)，中国(guó)香港(gǎng)要求律师行在银行开设(shè)的信托账户(hù)（监管账户）、开发商操作等采取全透(tòu)明化机制，且银(yín)行(xíng)的责任上升，如出(chū)现(xiàn)房(fáng)屋“烂尾”情况(kuàng)，银行(xíng)将成最大(dà)风险方，后续需(xū)自身推动项目完工(gōng)。随着监(jiān)管体系逐步完善，出现“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求大、供(gōng)给量少，引进(jìn)“卖楼花”模(mó)式，形(xíng)成“中国(guó)内地版预售(shò幸会幸会后面接什么有趣，高情商回复幸会u)制”

　　二十世纪九十(shí)年代，中国(guó)内(nèi)地面临住房需求大(dà)和供给量短缺(quē)问题，引入(rù)“卖楼花”制度。建(jiàn)国以来，中国(guó)内(nèi)地(dì)优(yōu)先发展重工业(yè)，强调基(jī)础建设(shè)，这一导向使前(qián)期发展工业化的进程大于城市化(huà)进程，唯(wéi)有解决住房(fáng)基础等城(chéng)市化配(pèi)套问题，才能进一步推进城市化(huà)。但当时推(tuī)行(xíng)的是“统一管理，统(tǒng)一(yī)分(fēn)配(pèi)，以租(zū)养(yǎng)房”的福利分房制度，住房市场(chǎng)发展起步较晚、增速较(jiào)慢，福利分房(fáng)制度也出现了(le)分配不公、效(xiào)率(lǜ)低、配套差(chà)等问题(tí)，因此福利分房制度不再适用于当时(shí)的(de)国情。叠加房(fáng)地产市场(chǎng)面临商品房的需求量大，而社会缺少大型房地产开(kāi)发商，商(shāng)品房供应量小的困境，此(cǐ)时引(yǐn)入中(zhōng)国香港的“卖楼花”模式无疑是对(duì)内地房地产市场的一(yī)针强(qiáng)心剂。从1994年起，中国内地逐步引(yǐn)进(jìn)中(zhōng)国香港预售商品(pǐn)房制度，先(xiān)后出台多项文(wén)件(jiàn)，大力支持国内房地(dì)产市(shì)场改革(gé)。例(lì)如，1998年，国务院出(chū)台《关于进一步深化(huà)城镇住房制度改革，加(jiā)快(kuài)住(zhù)房(fáng)建设的通知》文件，决(jué)定停(tíng)止住房无偿(cháng)实(shí)物分配，逐步实行住(zhù)房分(fēn)配货(huò)币化(huà)、住房(fáng)供给商品化(huà)、社会化的住房(fáng)新体制，从(cóng)计(jì)划经(jīng)济下的福利(lì)分房转向市场经济的商(shāng)品房。房地产(chǎn)市场(chǎng)采用预售制，允许开(kāi)发商(shāng)卖(mài)期房，解决了房企(qǐ)缺少资金和开发时(shí)间周(zhōu)期长的两大难题，开(kāi)发(fā)商以(yǐ)预售(shòu)款撬动下一个(gè)项(xiàng)目的开发，形成滚动开发模式，住房供应速(sù)度(dù)加快。自此中国(guó)内地(dì)开始房改货币化，中国(guó)人民银(yín)行等多方迅速(sù)出台相关的信(xìn)贷政策，支持购房(fáng)者，极大作用推(tuī)动了房地产市场(chǎng)的(de)发(fā)展。

　　引入中国香港“卖(mài)楼花”模式(shì)后，经调整形成(chéng)契(qì)合(hé)中(zhōng)国(guó)内地的(de)商品房(fáng)预售制(zhì)度。预售制(zhì)的初衷是为了缓解房企资金压力，加快城(chéng)镇住房建设。具体(tǐ)来(lái)说，是指房地(dì)产开发(fā)企(qǐ)业将正在建设中的房屋预先出售给购(gòu)房者，由购房者(zhě)支付定金或房款的行(xíng)为。区别于中(zhōng)国香(xiāng)港，在(zài)中国内地实(shí)践(jiàn)过程中，商(shāng)品房预售(shòu)流程为：房地产开发商办理(lǐ)预售许可证(zhèng)-签订(dìng)商品房买卖(mài)合同-进(jìn)行备案(àn)登记(jì)和预(yù)告(gào)登记-交付房屋(wū)。在购房(fáng)过程(chéng)中，购房者需要(yào)一(yī)次性付清(qīng)首付(fù)款，并(bìng)采用银行(xíng)贷款的形式(shì)一次性付清剩余房款，换言之，房屋未建成，开发商可(kě)能已(yǐ)拿到了(le)全部(bù)购(gòu)房款，这点与中国香(xiāng)港的按照工(gōng)程(chéng)进度(dù)付(fù)款有所不(bù)同(tóng)。对中(zhōng)国(guó)内地的(de)开发商而言，预售制商品房也(yě)开启了(le)高(gāo)周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推动城市化(huà)进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为中国内地商品房销售(shòu)的(de)最主要方式，预售制极大(dà)缩(suō)短房企(qǐ)现金回(huí)笼周期，同时增加市场(chǎng)商品房(fáng)供应，推(tuī)动(dòng)了城(chéng)镇化发展进(jìn)程。预售制在过去20多年(nián)对中国内地(dì)房地(dì)产市场的稳步发展起到了重要(yào)作用，不仅解(jiě)决了房地产市场快速发展阶段(duàn)的(de)资金(jīn)需求，也提高了居民居住水平，中(zhōng)国内地城镇居民从筒子楼住到住宅小(xiǎo)区(qū)，从全民(mín)蜗居到基本(běn)适居，住房事(shì)业取得(dé)巨大(dà)进(jìn)步，数十年时间走(zǒu)完发达(dá)国(guó)家几百(bǎi)年城镇(zhèn)化路(lù)程。改革(gé)开放以来，城镇化进程进(jìn)入快速发(fā)展时期(qī)。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间(jiān)增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城(chéng)市建成(chéng)区面积(jī)由7438平方公(gōng)里增(zēng)长至60721平(píng)方公里，增长7.2倍。根据我们发布的(de)《中(zhōng)国住(zhù)房存(cún)量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住宅存量从不到(dào)14亿平增至313.2亿(yì)平，城镇人均住房建筑(zhù)面积从8.1平方米增至34.7平方米，城(chéng)镇住房套(tào)数从约3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售制在(zài)当(dāng)前已成为中国内(nèi)地商(shāng)品房销售最主(zhǔ)要方式，2005年中国内地商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)期房销售(shòu)面积占总销售面积的(de)比重为63％，而2021年期(qī)房累计销售(shòu)面积达15.6亿平，比重(zhòng)上升至(zhì)87％。

　　预售制也推动了(le)中国(guó)内地房地产行业的发展(zhǎn)。中(zhōng)国内地房地产历经二十多年长周期繁荣，行业各项指(zhǐ)标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋(wū)新(xīn)开工面积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房地(dì)产开发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品房销售面积(jī)和销售(shòu)金(jīn)额分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发(fā)展，房地产企业(yè)从无到有、从国企先行到民企崛(jué)起，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地(dì)产也成为(wèi)拉动中国内地(dì)经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房地(dì)产带动的(de)上下游产业链特别长，高(gāo)达50多个行(xíng)业。2020年(nián)房地产及其产(chǎn)业链占GDP的(de)17.2％（完(wán)全贡献），其(qí)中房地产业增加(jiā)值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献），房地(dì)产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房地产(chǎn)对金融、批发(fā)、建材的带动最为(wèi)明显。

　　2）从投资渠道，2020年房(fáng)地产(chǎn)完全拉动的(de)投资占全社会固定资(zī)产投资的51.5％，其中，房地产开(kāi)发投资占固定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷(dài)款占银(yín)行(xíng)各项贷款余额的比(bǐ)重看(kàn)，2021年(nián)12月为(wèi)27.07％，如果加(jiā)上(shàng)信托等通道业务，占比超过三分之一(yī)。从房地产融(róng)资存量占(zhàn)社融存量比(bǐ)重(zhòng)看，2021年(nián)12月占(zhàn)比为18.76％。如果房企大(dà)面积违约，将导致银行(xíng)不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们的《中国住房市值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美(měi)元，大于美(měi)国的33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万亿美元、英法德三国合(hé)计(jì)的31.5万亿美元。从住房市值占(zhàn)股(gǔ)债(zhài)房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国(guó)住房市值与(yǔ)股债房市(shì)值的(de)比例较高，主要是(shì)因为住房市值高(gāo)，以及中国资本市场发育尚不成熟，直接(jiē)融(róng)资(zī)比例较低，股票、债(zhài)券市值较(jiào)低，居民(mín)投资渠(qú)道缺乏(fá)。

　　不可否(fǒu)认，预售制背(bèi)后潜藏(cáng)的(de)风险确实存在，当前(qián)的负(fù)面效应愈发凸显。

　　从个人层面(miàn)看，绝大部分商品是(shì)一手交钱一手交货，预售(shòu)制是对购买者(zhě)的单方面不公(gōng)平制度，购房(fáng)老百姓几乎承担了所有商品(pǐn)不能交付的风险(xiǎn)。比如，交房等待期一般为两(liǎng)年(nián)，在(zài)此期间，购房者不仅承(chéng)担银行利(lì)息，还要(yào)承(chéng)担延迟交房、“一(yī)房二卖”、房屋(wū)质(zhì)量(liàng)、房产证延期(qī)办理甚(shèn)至不能交(jiāo)房等(děng)风险。另(lìng)外，购房者和开发商之间的购房合同(tóng)、购房者和银行的按揭(jiē)贷(dài)款合同是(shì)两个独立(lì)的合同关系，如果开发商发生违约，购房(fáng)者只能根据购房合同(tóng)向开(kāi)发(fā)商主张权力(lì)，但依旧(jiù)需要根据按揭(jiē)贷款合同按时向(xiàng)银行进行贷(dài)款偿(cháng)还，因此(cǐ)购房者承(chéng)担(dān)的风(fēng)险(xiǎn)较大。

　　从行(xíng)业层(céng)面看，预售(shòu)制助推(tuī)部分房企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇(yù)到下行周期(qī)，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)，进行(xíng)影响(xiǎng)自身(shēn)信用和购房者对行业(yè)的信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款(kuǎn)的发放方，一(yī)旦房企因为市场波动或经营不善，出现资(zī)金链断裂等一(yī)系列问(wèn)题，导致(zhì)“烂(làn)尾”等情况，而(ér)房企通过与购房者签(qiān)订的预(yù)售合同和(hé)按揭合同，已经从银行获(huò)得房(fáng)款，如果购房者丧(sàng)失还款能力或短期不(bù)能还款等，则风险(xiǎn)完全(quán)由(yóu)银行承担，银行将面临较大的(de)坏账压力(lì)。

　　从监管角(jiǎo)度看，购房者(zhě)的预(yù)售(shòu)监(jiān)管(guǎn)资金去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结底(dǐ)两个字那就是“没(méi)钱”，即没钱付工(gōng)程(chéng)款。在2004版的《城市商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售管(guǎn)理办(bàn)法》中明确规定了开发企业(yè)预(yù)售商品房(fáng)所得款(kuǎn)项应当(dāng)用于有关的工程建设，商品房预售款监管的具体办法，由房(fáng)地产管理部门(mén)制定。但(dàn)多年以来全国并没有统一的预(yù)售资金监管规定，各(gè)地实行(xíng)“一(yī)城一策”。例如，太原、昆明(míng)、重庆、长沙等城市重点监管(guǎn)资金比例为(wèi)总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市(shì)则按照项目的(de)建(jiàn)安成本乘以(yǐ)建筑面积或者项目(mù)工程总额报价计算重点资(zī)金(jīn)。而事实是，不(bù)少购房款(kuǎn)未进入监管账户、或(huò)进入(rù)监管账户后(hòu)被挪用，导致楼(lóu)盘没有资金继续建设。收(shōu)楼遥(yáo)遥无(wú)期，月供(gōng)却被(bèi)迫(pò)继续还款。那(nà)么，监(jiān)管账户资(zī)金如何被(bèi)挪走的(de)？实际上，在过(guò)去(qù)房(fáng)地产大开发时(shí)代的高周(zhōu)转(zhuǎn)背(bèi)景(jǐng)下(xià)，抽调预售款监管账户(hù)资(zī)金，是行业“潜规则(zé)”。比如工程总承包(bāo)方(fāng)，以工程建设名义，获(huò)得监(jiān)管账(zhàng)户拨付资金，再(zài)由(yóu)工(gōng)程方将资金转给房企，而拨付的工程款，远超工程进(jìn)度所需。通(tōng)过这(zhè)些方式套取的(de)资金，在房(fáng)企各(gè)地项目间流动(dòng)，变相加杠(gāng)杆，这样(yàng)做提供(gōng)了资金(jīn)流动性，房企抽调资(zī)金统筹拿地、还(hái)款和(hé)楼盘建设，形成(chéng)一种资金循(xún)环高(gāo)周转模(mó)式(shì)，但一定程度上把风险甩给(gěi)了购房(fáng)者(zhě)。

　　2 国际(jì)经验

　　整(zhěng)体来(lái)说，国外商品房预售制度呈现以下(xià)特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预(yù)付资金，一般设有定金或预付款(kuǎn)保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房(fáng)者(zhě)支付的预付款比(bǐ)例相(xiāng)对较低，绝(jué)大部分房款在房屋交付后开始支(zhī)付；

　　3）预(yù)付款支付方式(shì)：预付款一(yī)般以(yǐ)定(dìng)金方式支付(fù)，或按(àn)工程进度分期(qī)支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式(shì)：一般采用两(liǎng)种方(fāng)式发放按(àn)揭贷款，一是按工程进度付款(kuǎn)，按(àn)揭(jiē)贷款按照(zhào)工程进度(dù)逐(zhú)渐发放，购房者开始月(yuè)供；二是房屋交付后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为预售(shòu)商品房提供期房烂尾保险，在(zài)商品(pǐn)房出现(xiàn)重大(dà)延(yán)期或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋(wū)交(jiāo)付质量的(de)保障有两种(zhǒng)方式，一(yī)是期房(fáng)由政府或第三方验收合格并提(tí)供验收凭证后，开发商凭验收凭证取得购(gòu)房者支付的房款。二是开发商为购房者提(tí)供(gōng)一定(dìng)的保修期，通常(cháng)1-5年，保修期(qī)满，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预(yù)售资金第三方全程监(jiān)管，交付时(shí)开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得房款

　　美国期房定金一定期限内无条件返还，最低(dī)首付(fù)比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付(fù)，其余房款交付后按(àn)揭还(hái)款(kuǎn)，交付前资金由第三方全程监管，交付时开(kāi)发(fā)商(shāng)凭(píng)验(yàn)收凭证取得(dé)房款(kuǎn)。

　　定金及首付环节(jié)，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官方数据(jù)，2021年美(měi)国(guó)平均首付比例为(wèi)12％。

　　余(yú)款支付方面，除定金或首付外，购房者在房屋(wū)交付后通过(guò)按(àn)揭贷款支付剩余房款。

　　资金(jīn)监管方面(miàn)，美国为防止开发商(shāng)挪用资(zī)金，购房(fáng)者的定(dìng)金(jīn)及首付款(kuǎn)由第(dì)三方(fāng)公证(zhèng)行或产权保(bǎo)险(xiǎn)公司的信托账户监管。如果开发商倒闭导致(zhì)楼(lóu)盘烂尾，购房(fáng)者资金(jīn)可(kě)通过申(shēn)请仲裁(cái)取回，且不承(chéng)担任何责任与(yǔ)损失(shī)。而(ér)开(kāi)发(fā)商在(zài)房屋建设过程中的资(zī)金全(quán)部来(lái)自银行，银(yín)行(xíng)根据工程进度向开发商提供一定(dìng)比例的(de)贷款，由于开(kāi)发商挪用资金直(zhí)接损害银行利益(yì)，银行有充分动机监管开发商施工进(jìn)度。开发商在房屋交付时需取得由政府相关部门经审查后发放的验(yàn)收凭证，通过(guò)验收凭证向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房(fáng)，提供期房烂(làn)尾险

　　德国(guó)期房可零(líng)首付购房，房款按建造工(gōng)期进度支付(fù)，按揭按工期(qī)放款后还贷，房贷利率采用固定利率(lǜ)，开发商或(huò)购房者可(kě)购买期房(fáng)烂尾保险。

　　预售门(mén)槛方面，德国开发(fā)商在项(xiàng)目获批后即(jí)可预(yù)售房屋。签(qiān)署购(gòu)房合同前，购房者需支付约2000欧的定金并进行预约公(gōng)证，签订合同后定金退(tuì)还。如(rú)由于任何原(yuán)因(yīn)不能(néng)购买，定金按照德国法律全部(bù)退还。

　　签(qiān)署购房合同后，购房者(zhě)需支付公证费和土地交易税，分(fēn)别为房(fáng)屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在购房款中(zhōng)，属于(yú)购(gòu)房(fáng)附加(jiā)费。

　　首付方面，德国没有(yǒu)规(guī)定(dìng)最(zuì)低首付比例，可零首(shǒu)付(fù)购房。

　　余(yú)款(kuǎn)方面(miàn)，德国也采(cǎi)取按工期支(zhī)付房款的制度(dù)，一般分(fēn)7笔进行(xíng)支付，具体支付(fù)节点、比(bǐ)例因(yīn)项目而异。一般来(lái)说，支付节点可分(fēn)为公证后(hòu)、主体完工、内部水(shuǐ)暖电路(lù)完工(gōng)、窗(chuāng)户玻璃完工、室内清洁及(jí)墙(qiáng)面完工、地板完(wán)工(gōng)、全部完(wán)工，支付比例(lì)可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者可在支付房款前(qián)申请房贷(dài)，房(fáng)贷利率采用固定利(lì)率，银行按施(shī)工节奏分多(duō)次发放贷款，每笔贷(dài)款给(gěi)予购房者一(yī)定使(shǐ)用(yòng)期限，期(qī)限结束(shù)后，购房者(zhě)开始还贷。

　　保险方(fāng)面，德国保险公司针对期房(fáng)设计了(le)两种保险，保(bǎo)险的功能是(shì)当房屋出现(xiàn)重大延期或重大缺陷时，保险(xiǎn)公司保证开发商赔(péi)偿或修复，开发商破产，由保险公(gōng)司负(fù)责相应赔(péi)偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英(yīng)国预售(shòu)制设有10％定(dìng)金保险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格(gé)监管。

　　订立合同前(qián)，买(mǎi)卖双(shuāng)方均有一名律师，负责沟通期房交(jiāo)易(yì)中的(de)房产(chǎn)、资金、合同等各个环节，各环(huán)节内容确认无误后签订首付交换合同。

　　定(dìng)金(jīn)方面，英国(guó)设置了10％定金保险保护机(jī)制，当开发(fā)商出(chū)现财务、经(jīng)营问题(tí)时，购房者10％的定金由保险公司赔付，而超出(chū)10％的部(bù)分较(jiào)难追(zhuī)回。

　　首付方面，首付比(bǐ)例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在合(hé)同(tóng)签订21天内支付(fù)。

　　余(yú)款支付环(huán)节，英国采取(qǔ)按工程进度付(fù)款的(de)方式，但(dàn)是交房(fáng)前付款比例相(xiāng)对较(jiào)低，一般会在合(hé)同签订6-24个月分(fēn)别支付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付款比(bǐ)例(lì)在20％-45％之间(jiān)，剩(shèng)余款项交房(fáng)后支付(fù)。

　　交付环节，英国规定房屋(wū)必须经过房(fáng)产公证公司的检验(yàn)验(yàn)收幸会幸会后面接什么有趣，高情商回复幸会后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资金(jīn)监管极为严格，资金(jīn)也由(yóu)律(lǜ)师监管，在(zài)确认工程进度(dù)、支付相关(guān)款项过(guò)程中(zhōng)，由买房律师(shī)将(jiāng)资金转给(gěi)卖方律师，卖方律师转(zhuǎn)给(gěi)开发商，即资金在进入(rù)开发(fā)商(shāng)账(zhàng)户前经过两道关(guān)口，有利于(yú)保障购(gòu)房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法，设置期房预付款保全(quán)措施

　　日本期房(fáng)交易(yì)立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完成“预售房定金保全措施”，交房前付款比例不超房(fáng)款的(de)20％，开发商违(wéi)约需返(fǎn)还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方(fāng)面，日本二战结(jié)束后由于(yú)房(fáng)屋供给严重失衡，叠加法律(lǜ)空白，社(shè)会上“一房二卖”现(xiàn)象普(pǔ)遍，为此，日本政府1952年出(chū)台《宅地建筑物交易法》，经(jīng)多次(cì)修(xiū)订，目前是唯一一部规范期房交易的法(fǎ)律(lǜ)。

　　定金保护方面，根据(jù)日本(běn)《宅地建物(wù)取引业(yè)法(fǎ)》，对购(gòu)房者支付定金超(chāo)过5％或超1000万日元的部分(fēn)，法律(lǜ)要(yào)求开发商必须完成定(dìng)金保(bǎo)全措施才可(kě)预售。什么是定(dìng)金(jīn)保全措施？即(jí)买卖双方签订购房合(hé)同时，开发(fā)商向金融机构或指定(dìng)保(bǎo)证机构或保险机构签(qiān)订(dìng)定金保证委托合同，设置购房(fáng)者定金(jīn)的保(bǎo)证或保险，并将相应的保证金证明(míng)书交付给购房者。除定金外，其他预(yù)先(xiān)支(zhī)付的(de)购房款(kuǎn)也受该措施保护。若开发(fā)商倒闭导致期房烂尾，购(gòu)房(fáng)者可凭(píng)保(bǎo)证金(jīn)证明书向(xiàng)金融(róng)机(jī)构或保证机构或保(bǎo)险公司兑付(fù)，同时，开发商需(xū)向(xiàng)购房者赔付(fù)违约金，一般约为房(fáng)价的(de)10％。

　　房款(kuǎn)支付(fù)环(huán)节，交房前只(zhǐ)需支付(fù)最(zuì)多不超20％的定(dìng)金，签订购房合同(tóng)后，购房者即可向银行(xíng)申请贷款，但交(jiāo)房后才开始按揭贷款(kuǎn)，除定(dìng)金(jīn)外的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由(yóu)银行(xíng)监管，享1年(nián)保(bǎo)修期后付尾款(kuǎn)

　　新(xīn)加坡期房购房(fáng)者违约可返(fǎn)还相当(dāng)于(yú)3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比例20％，余(yú)款按工程进度(dù)支付，所有资(zī)金进银行(xíng)专门项目资金(jīn)账户，交房后满(mǎn)1年保修期后支(zhī)付15％尾(wěi)款。

　　订(dìng)金(jīn)支付环节，新加坡开(kāi)发商有统一的(de)选购权合(hé)同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为(wèi)订金，OTP有效(xiào)期(qī)14天，执行(xíng)OTP则(zé)进一步签订购(gòu)买(mǎi)合同，不执行(xíng)OTP则(zé)退还3.75％的(de)房款。

　　首付比(bǐ)例(lì)方面，签订购房合同(tóng)后，购房者(zhě)需支(zhī)付15％的首(shǒu)付及(jí)印花税，同时购(gòu)房者向银行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付上，新加坡期房同(tóng)样采(cǎi)取按工程进度付款的(de)方式，《发展(zhǎn)商(shāng)条(tiáo)例》对期房(fáng)付款流程做(zuò)了(le)统一详细规定(dìng)，要求所有开发(fā)商遵守，支付节点一般为(wèi)合同签(qiān)订后、地基完工、框架完工、管(guǎn)道门(mén)窗等完工等，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放款，月(yuè)供在此过(guò)程中随着放出贷(dài)款的增加而增加，未放款部分无需月供。

　　资(zī)金监(jiān)管(guǎn)方面(miàn)，购房者的订金与(yǔ)付(fù)款会存入银(yín)行专门的项目资金账户，账户资金提(tí)取须与房屋(wū)建(jiàn)设有关。房屋交(jiāo)付后，购房者享受1年的(de)房屋(wū)保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短(duǎn)期来看，当(dāng)前(qián)房地(dì)产到了政策出(chū)手临界点，重点是保交楼和房企重组。一方面，加大(dà)对刚需(xū)和(hé)改善型需求的支(zhī)持力度，长短兼顾妥善应(yīng)对局(jú)部停贷(dài)现(xiàn)象，重点是(shì)保(bǎo)交楼(lóu)保(bǎo)复工(gōng)保民生，给(gěi)予(yǔ)强有力的金融工具支持(chí)。另一方面，从现在(zài)起，对还在正常运转(zhuǎn)的(de)房(fáng)企包括民营企业，加大支持力度，由(yóu)优(yōu)质房(fáng)企(qǐ)牵(qiān)头并购重(zhòng)组整个行业(yè)，为每个房(fáng)企(qǐ)配套AMC和财团，给予(yǔ)金融工(gōng)具(jù)配(pèi)套。

　　二，中期(qī)来看，应充分估(gū)计(jì)形势复(fù)杂性(xìng)和人性(xìng)复杂性，兼顾化解(jiě)停贷、复(fù)工保交楼、重(zhòng)组房企(qǐ)债务、恢复(fù)市场信心(xīn)以及(jí)长(zhǎng)效机制。长(zhǎng)效机(jī)制四大关键是推动城市群(qún)战略、人地挂(guà)钩、金(jīn)融中性稳定和房(fáng)地产税。定(dìng)金环节，建立开(kāi)发商违约后定金(jīn)保护机制，如将(jiāng)已支付(fù)定金冻结(jié)至房屋(wū)交付阶段，保障购房者(zhě)定(dìng)金安全。签订(dìng)合(hé)同环节，鼓励保险公司介入，为房屋重大(dà)延(yán)期以及(jí)重大缺陷等情况提(tí)供充分的(de)保(bǎo)障。余(yú)款支付环(huán)节，建立(lì)按工程进度付款机制或交房(fáng)后按揭贷款机(jī)制，充(chōng)分保护购房者的权益。资金监(jiān)管环节，引入(rù)独(dú)立(lì)于开发商(shāng)、银行的(de)第三(sān)方资(zī)金监管机构，或由政府相关(guān)部门直接监管，以此防(fáng)止资金(jīn)挪(nuó)用现象。交付环节，建立商品房保(bǎo)修(xiū)期制度。保修(xiū)期内，开(kāi)发商应对房屋质量问题全权负(fù)责、免(miǎn)费维修(xiū)，购房者在保修期(qī)结束后(hòu)支付尾款。

　　三，长期(qī)来看，取(qǔ)消商品房预售制是大势所趋。一方(fāng)面，98年房改时，全国缺房子(zi)，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套(tào)户(hù)比超过1，从大开发进入存量(liàng)时代，对购房民众不公平(píng)的(de)预(yù)售制已经过时了(le)，该(gāi)取消(xiāo)了(le)，改为现房销(xiāo)售。另(lìng)一方面，取消预(yù)售制，改(gǎi)为现房销售，开(kāi)发商将拼幸会幸会后面接什么有趣，高情商回复幸会的不是(shì)五花八门、眼花(huā)缭乱、不知(zhī)道能(néng)不(bù)能兑现的营销手段，而是所见即(jí)所得的过(guò)硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众的最根本最实质的保(bǎo)障(zhàng)，这样将极大的提升开发商的(de)建筑(zhù)质量，实现良(liáng)币驱逐(zhú)劣币。

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