文：任泽(zé)平(píng)团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取消预售制(zhì)了(le)。 1月17日召开的全国(guó)住(zhù)房和城(chéng)乡建设(shè)工(gōng)作(zuò)会议提出“有条件(jiàn)的可(kě)以进行现房销(xiāo)售”，不足(zú)一个月时(shí)间，已有山东、安徽、河南、四(sì)川、广东等地明(míng)确表态，试点(diǎn)现房(fáng)销售。

　　1、是该取(qǔ)消商品(pǐn)房预(yù)售制(zhì)了，用你的钱，建你的(de)房子，还(hái)烂尾(wěi)了，这是对购房者的不公平。以后谁有(yǒu)钱谁建房，没钱(qián)没实力的别(bié)建了(le)，不能把包袱甩给老百姓(xìng)和(hé)社(shè)会，这是房(fáng)地(dì)产从大开(kāi)发(fā)时代步入高质量(liàng)发展阶段的(de)必然趋势，也(yě)是(shì)对购房老百姓(xìng)的最(zuì)大保护。98年(nián)房改时，全国(guó)缺房(fáng)子，开发商(shāng)缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现在全国套(tào)户(hù)比超过1，从大(dà)开发(fā)进入存量时代，对购房民众不公平的(de)预售制已经过时了，该取(qǔ)消了，改为现房销售。以后一手交(jiāo)钱，一手交(jiāo)房，天(tiān)经(jīng)地义。当然(rán)二次(cì)房改是个技(jì)术活，兼顾化解(jiě)停贷(dài)、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效(xiào)机(jī)制(zhì)，长效(xiào)机制四大关键(jiàn)是推动城(chéng)市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地(dì)产(chǎn)税。如果(guǒ)按(àn)照经济规律办事(shì)，中国一定(dìng)能实现(xiàn)房地产软着陆(lù)和长(zhǎng)期平稳健(jiàn)康(kāng)发展，跨过这道关(guān)，解好这道(dào)世(shì)界(jiè)难(nán)题。

　　2、为什么要(yào)取消预售制(zhì)、改为(wèi)现房销(xiāo)售？大(dà)家想(xiǎng)想(xiǎng)，绝大部分商品是一(yī)手(shǒu)交钱一手交货，预(yù)售制是对购买者的(de)单方面不(bù)公平制(zhì)度(dù)，购房(fáng)老百姓(xìng)几乎承担了所有商(shāng)品不(bù)能交付的风险。从个(gè)人(rén)层面看(kàn)，预售制对购房者非常不(bù)公平(píng)，比如，交(jiāo)房等待期一般为两年，在(zài)此期间，购房者不(bù)仅承担(dān)银行利(lì)息(xī)，还要承担延迟交房、房屋质(zhì)量、房产证延期办(bàn)理甚(shèn)至不能(néng)交房的(de)风(fēng)险。从行业层面看，预售制助推部分房企(qǐ)过(guò)度举债(zhài)、高杠杆扩张，若遇(yù)到下行周期，会引(yǐn)发资金(jīn)链断裂、项目搁置等系(xì)列风险。取(qǔ)消预售(shòu)制，改为现房销售，这样(yàng)有助于落实(shí)中央房住不炒精神、有助于保障购房老百(bǎi)姓权(quán)益、有助(zhù)于房(fáng)企稳健发展，一举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建(jiàn)议(yì)取消预(yù)售制度？预售制(zhì)度怎么来的？国(guó)外什么情况(kuàng)？简(jiǎn)单(dān)科普一下：商品房预售最(zuì)早(zǎo)源于中国香(xiāng)港(gǎng)，俗称(chēng)卖楼花，卖期(qī)房，是一种开发商放(fàng)杠杆的方式。98年房改，由(yóu)于商品房短(duǎn)缺，房企(qǐ)缺资(zī)金，借鉴中国香(xiāng)港，引入了商(shāng)品房(fáng)预(yù)售制度。其实，当(dāng)前世界不(bù)少(shǎo)国家(jiā)存(cún)在(zài)预售制(zhì)。但是，重(zhòng)点来(lái)了！发(fā)达国家一般(bān)有严格的监管保(bǎo)障措施，开发商(shāng)在(zài)项(xiàng)目获得政府批准后才(cái)可以(yǐ)开(kāi)始销售，买家(jiā)在购买期房后并非像中国一样在支付完首付款后(hòu)从银行一次性贷款支付剩(shèng)余全部(bù)房(fáng)款，而是根据开发商工(gōng)程(chéng)进度在完全交房(fáng)前进行分期支付。所以，预售制度是需要严(yán)格的资金监(jiān)管、分期支付以(yǐ)及(jí)违约(yuē)处(chù)罚措施作为保障的，如果没有这些保障措施(shī)，一(yī)定会(huì)触(chù)发(fā)风(fēng)险，对购(gòu)房(fáng)民众不公(gōng)平，所以(yǐ)不如借机取消预售制度，以后改为(wèi)现房销售(shòu)。客(kè)观讲预售制度有一(yī)定历史阶(jiē)段性(xìng)，现在中国住房进入(rù)存量(liàng)时代，取消预售制(zhì)度有助(zhù)于降负(fù)债降杠杆，不(bù)再把烂尾风险甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓和社会，当(dāng)然(rán)这需(xū)要配套房企债务重组、复(fù)工保(bǎo)交楼、恢(huī)复(fù)市(shì)场(chǎng)信心和房地产长效(xiào)机(jī)制。这是个技术活(huó)，只要坚持市场化改革，中国一定(dìng)能化解(jiě)这个(gè)难题，让(ràng)房(fáng)地(dì)产回(huí)归实体经(jīng)济和居住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售(shòu)制(zhì)，改为(wèi)现房销(xiāo)售，开发商将(jiāng)拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知(zhī)道能不能兑(duì)现的营销(xiāo)手段，而是所见即所得的过硬的产品质量(liàng)和诚(chéng)信(xìn)，这才是对购房民众的(de)最根本(běn)最(zuì)实质的(de)保障，这样将极(jí)大的提(tí)升(shēng)开发商的建筑(zhù)质量，实现(xiàn)良币驱逐劣(liè)币(bì)。所有商(shāng)业(yè)的本质是向善，是以客户为中心，房地(dì)产也不能(néng)例外，老百姓买房子是(shì)天大的事(shì)，烂尾毁三(sān)代，好房幸福一家(jiā)人。从这个角度，取消预(yù)售制、实(shí)施(shī)现(xiàn)房销售是实现(xiàn)老百(bǎi)姓安居乐(lè)业、社会长治久(jiǔ)安、行业企业(yè)健康发展的重大(dà)措施。在当前的(de)情况下，取消(xiāo)预售制要结合稳楼市、房地产软着陆、打通金融(róng)支持当期(qī)三好生(shēng)、新(xīn)模式等综合施策。

　　目(mù)录

　　1 中国内地(dì)商品房预(yù)售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进(jìn)“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但(dàn)背后潜藏的风(fēng)险确实存(cún)在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程(chéng)监管，交付时开发(fā)商(shāng)凭验(yàn)收(shōu)凭(píng)证取得(dé)房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提(tí)供期(qī)房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规范期房交易(yì)立法，设(shè)置期房预付款保(bǎo)全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年(nián)保修期后(hòu)付(fù)尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地(dì)商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按(àn)揭”，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中国香(xiāng)港，楼宇出租是地(dì)产行业盛行的方(fāng)式，但(dàn)有着(zhe)转让(ràng)难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题，分层销售孕育而(ér)生。20世纪(jì)50年(nián)代(dài)，中国香港还未推行公共(gòng)房屋制度，许(xǔ)多人栖身于木屋或者其他临时(shí)住宅，住房的需(xū)求(qiú)是相(xiāng)当高，不过大(dà)多(duō)数居民的储蓄很少。当时楼宇买(mǎi)卖(mài)多数以一整栋楼(lóu)为(wèi)单位，需(xū)要雄厚(hòu)的(de)资金实力才能购(gòu)买(mǎi)。虽然(rán)楼宇出租是(shì)中国香港地产行业盛(shèng)行的(de)方式，但有着转让难(nán)、出租资金周转期长等问(wèn)题。针对这一系列(liè)问题，不少地(dì)产商开(kāi)始(shǐ)探求(qiú)新的方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后(hòu)将楼宇分层出售。这模(mó)式一经推行，购(gòu)买楼宇的市(shì)民数量(liàng)有所增加，开发商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出(chū)售(shòu)的基础上，将(jiāng)“按揭”模(mó)式(shì)引入(rù)房地产销售，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模(mó)式。1953年底(dǐ)霍(huò)英东(dōng)创办立信(xìn)置业有限公司，凭借商业直觉(jué)和(hé)多年经营杂货铺、海上(shàng)驳(bó)运业务的经验，对于(yú)商品(pǐn)流通、资(zī)金周转(zhuǎn)有着独(dú)到的见(jiàn)解，在努力寻求方法加(jiā)快自身资金周转。当时其(qí)在购下九(jiǔ)龙(lóng)的(de)一块(kuài)地(dì)盘后，除(chú)了分层(céng)出(chū)售、还印发(fā)售楼说明书，上(shàng)有(yǒu)文字详尽说明楼宇的(de)地势环境、建筑材料、分层价(jià)格(gé)、订(dìng)购方(fāng)法等。此外，“卖楼花”是另外一(yī)个(gè)亮点，即先收(shōu)取买家(jiā)的订金(jīn)，采用类(lèi)似租金(jīn)的分(fēn)期付款(kuǎn)形式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买(mǎi)家就(jiù)拥有(yǒu)了自己的(de)房产。这种方式减(jiǎn)轻了(le)民众购房(fáng)的资金压力，加速(sù)了房屋的建造(zào)和销售(shòu)，也解决了制造商的资金问题，降低(dī)投(tóu)资风险，在当时可谓是“双赢”的(de)举措。“预售楼花+分期付款”的销售模(mó)式(shì)成为当(dāng)时(shí)中国香(xiāng)港(gǎng)房(fáng)地产(chǎn)市场的一大特(tè)色，纵观中国香港房地产市场的改革，“卖楼(lóu)花”模式高效率地(dì)解决了核心的住房供不应求的问题，使房(fáng)市发展进入新阶段(duàn)。

　　预售楼花模式推动了中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)楼市几十年繁荣，但期间也出(chū)现(xiàn)过“烂尾楼”的情况(kuàng)，但监管部门不断完善、规(guī)范化，建立健全的(de)监管机制，促(cù)进(jìn)市场健康发展。例如(rú)，1960年，位于大角咀的(de)一(yī)个楼盘因建筑费用超(chāo)支停工，出现“烂(làn)尾”情况(kuàng)。在(zài)1961年后，中国香港管(guǎn)理部门提升(shēng)了对于预售楼花制度的监管，即要求开发(fā)商在(zài)预售前，确保地价(jià)款已经全部支付，还要证明自身有资金等(děng)能力把(bǎ)项目完成，资金需放(fàng)入律师所(suǒ)托管(guǎn)，支取时需(xū)律所和建筑(zhù)师的核准。为了防(fáng)止开(kāi)发商、律所、建(jiàn)筑(zhù)师等造假，套取监管账户(hù)资(zī)金，中国(guó)香港要(yào)求律(lǜ)师行(xíng)在银(yín)行开设的信托账(zhàng)户（监管账(zhàng)户）、开发商(shāng)操(cāo)作等采(cǎi)取全透明化机制，且银行的责(zé)任上升，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银行将成最(zuì)大风(fēng)险(xiǎn)方，后(hòu)续需自身推动项目完(wán)工。随着(zhe)监管(guǎn)体系逐步完善，出(chū)现“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼(lóu)花(huā)”模式(shì)，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　二十世(shì)纪九十(shí)年(nián)代，中国内地(dì)面临住房(fáng)需(xū)求(qiú)大和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来(lái)，中国(guó)内地优(yōu)先发(fā)展重工业，强调基(jī)础建设，这一导(dǎo)向使前(qián)期发展(zhǎn)工业化的进程大于城市化(huà)进程，唯(wéi)有解决住(zhù)房基础等城(chéng)市化配(pèi)套问题(tí)，才能进一步推(tuī)进(jìn)城市化(huà)。但当(dāng)时推行(xíng)的是“统一管理，统一(yī)分配，以租(zū)养房”的(de)福利(lì)分房制(zhì)度，住(zhù)房市场(chǎng)发展起步较晚、增速(sù)较慢，福利分房制度也出现(xiàn)了(le)分配(pèi)不公(gōng)、效率低(dī)、配套差等问(wèn)题，因此福(fú)利分房(fáng)制(zhì)度不再适用于当(dāng)时的国情。叠加房地产(chǎn)市场面临商品房的需求量大，而社会缺(quē)少大(dà)型房地产(chǎn)开发(fā)商，商(shāng)品房(fáng)供应量小的困境，此时(shí)引(yǐn)入(rù)中国香港的“卖楼花”模式无疑是对内地房(fáng)地产市场的(de)一针(zhēn)强心(xīn)剂。从1994年起(qǐ)，中国内地逐步引进中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港预售商品(pǐn)房制度，先(xiān)后出台多(duō)项(xiàng)文件，大力支持国内(nèi)房地(dì)产市场改革。例(lì)如，1998年，国(guó)务院出台《关于进一(yī)步深化城镇住房(fáng)制度改革，加快住(zhù)房建(jiàn)设(shè)的通知(zhī)》文件(jiàn)，决定停止住(zhù)房无偿实物分配，逐(zhú)步实行(xíng)住房分配货币化、住房供给商品化(huà)、社会化(huà)的住房新体制(zhì)，从计划(huà)经济(jì)下的(de)福利分房(fáng)转向市场经济(jì)的商品房。房地产市场采用预售(shòu)制，允许开发(fā)商卖(mài)期房(fáng)，解(jiě)决(jué)了(le)房企缺少资金和开发时间周(zhōu)期长(zhǎng)的(de)两大难题，开发商以预售款撬动下一个(gè)项目(mù)的开发(fā)，形成滚(gǔn)动开发模式，住房(fáng)供应速度加(jiā)快。自此中国内地开始房(fáng)改(gǎi)货币化，中(zhōng)国(guó)人民银行(xíng)等多方迅速出(chū)台(tái)相关的信贷政策，支持购房者(zhě)，极大作(zuò)用(yòng)推动了房地产市场的发展。

　　引(yǐn)入中国香港(gǎng)“卖(mài)楼(lóu)花”模式后，经(jīng)调整形成契合(hé)中国内地(dì)的(de)商品房预(yù)售制度。预售(shòu)制的(de)初(chū)衷(zhōng)是(shì)为了缓解房企资金压(yā)力，加快城镇住房建设。具体来说(shuō)，是指房地产开(kāi)发企业将正(z阿富汗是不是亡国了hèng)在建设中的房屋预先出(chū)售给购房者，由购房者支付定金或房(fáng)款的行为。区别(bié)于中(zhōng)国香(xiāng)港，在中国内地实(shí)践(jiàn)过程中(zhōng)，商品房预售流程为(wèi)：房地产开发商办理预售许可证(zhèng)-签订(dìng)商品房买卖合(hé)同-进行备案登记和预告登记-交付房屋。在购房(fáng)过程中，购房(fáng)者需要(yào)一次性付清首付(fù)款(kuǎn)，并采用(yòng)银行贷款的形式一次(cì)性付清剩余房(fáng)款，换(huàn)言之，房屋未建成，开发商可能已拿到了(le)全部购(gòu)房款(kuǎn)，这点与中国香港的按照工(gōng)程进度(dù)付款有所不同。对中(zhōng)国内地(dì)的开发商而言，预售制商(shāng)品(pǐn)房也开启了高(gāo)周(zhōu)转(zhuǎn)、高杠杆的(de)运作模式(shì)。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在(zài)

　　作为(wèi)中国内(nèi)地商(shāng)品(pǐn)房销售的最主要方式，预售制极大缩短房企现金回笼周期，同时增加市场商品房供(gōng)应，推(tuī)动(dòng)了城镇化发展进程。预售制在过去20多年对中(zhōng)国内地房地(dì)产(chǎn)市(shì)场的稳步(bù)发展起到了重要作用，不仅解决了房地产市场(chǎng)快速发展阶段的资金需求，也提高了居(jū)民(mín)居(jū)住水平，中(zhōng)国内地城镇居(jū)民从(cóng)筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居(jū)到基本适居，住房事(shì)业取(qǔ)得巨大(dà)进(jìn)步，数十(shí)年时间走完发达国家(jiā)几百年城镇化路程。改革开(kāi)放(fàng)以(yǐ)来，城镇化进程进(jìn)入快速发展时期(qī)。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿(yì)人增长至9.1亿人(rén)，43年间(jiān)增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市(shì)建(jiàn)成(chéng)区面积由7438平(píng)方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中(zhōng)国住房(fáng)存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城(chéng)镇(zhèn)住宅存量(liàng)从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均(jūn)住房(fáng)建筑(zhù)面积从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米(mǐ)，城镇住房套数从约3100万套(tào)增至3.63亿(yì)套，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售制在(zài)当前已成为中国内地(dì)商品房(fáng)销售(shòu)最主要方式，2005年中国内地商品住宅期(qī)房销售面积(jī)占总销售(shòu)面(miàn)积的比重(zhòng)为63％，而2021年期房累计销售面积达(dá)15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制也推动了中(zhōng)国内地房地产(chǎn)行业的发展。中国内地房地产(chǎn)历经二十多年长(zhǎng)周期繁(fán)荣，行业各(gè)项指标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积从2.2亿(yì)平(píng)增至19.9亿平，累计上(shàng)涨(zhǎng)8.2倍(bèi)，年复合增(zēng)速10.6％。房地(dì)产(chǎn)开发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿(yì)元，累(lèi)计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品(pǐn)房(fáng)销售面(miàn)积和(hé)销售金额分(fēn)别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地产业的(de)快速发展(zhǎn)，房地(dì)产企业从无到(dào)有、从国(guó)企先(xiān)行到民(mín)企崛(jué)起，队伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产企业(yè)数(shù)量(liàng)达(dá)9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产(chǎn)也成为(wèi)拉动中(zhōng)国内(nèi)地经济高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济(jì)增长渠道，房地产带(dài)动的上下游产业链特别长，高达(dá)50多个行业。2020年(nián)房地产及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地(dì)产带(dài)动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房(fáng)地产对金融、批(pī)发、建材的(de)带动最为明显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房地产完全(quán)拉动的(de)投资占全社(shè)会固定(dìng)资产(chǎn)投资的51.5％，其(qí)中，房(fáng)地产开(kāi)发投资占固(gù)定资产(chǎn)投资(zī)的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从(cóng)房地产贷款占银行各项(xiàng)贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托等通道业(yè)务，占比超过三分之(zhī)一。从(cóng)房(fáng)地产融(róng)资存量占社融存量比(bǐ)重看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房企大面积违(wéi)约(yuē)，将(jiāng)导致银行不良(liáng)率大幅上升。

　　4）从(cóng)居民(mín)财富效(xiào)应渠道(dào)，根据(jù)我们(men)的《中国住房市值测(cè)算(suàn)报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大(dà)于美(měi)国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英(yīng)法德(dé)三(sān)国合计的31.5万亿(yì)美(měi)元。从(cóng)住(zhù)房(fáng)市值占股(gǔ)债房(fáng)市值(zhí)的比例看，2020年(nián)中国(guó)为(wèi)66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中国住房市值(zhí)与股债房市值的(de)比(bǐ)例较高，主要是因(yīn)为住房市(shì)值高，以及中国(guó)资(zī)本市场发(fā)育尚(shàng)不(bù)成(chéng)熟，直接融资比例(lì)较低(dī)，股票、债券(quàn)市值较低(dī)，居民(mín)投(tóu)资渠道缺(quē)乏。

　　不可否(fǒu)认，预(yù)售制背(bèi)后潜藏(cáng)的(de)风险确(què)实存在，当前的负面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个(gè)人(rén)层面看，绝(jué)大部分(fēn)商品是一手交钱一手交货(huò)，预售制是对(duì)购买者的单方(fāng)面(miàn)不公平(píng)制度，购房老百姓几乎(hū)承担了所有商品不能交(jiāo)付(fù)的风险。比如，交房(fáng)等待期一般为两年(nián)，在此期(qī)间，购房者不仅(jǐn)承担银行(xíng)利息(xī)，还要承(chéng)担延(yán)迟交(jiāo)房(fáng)、“一房二卖(mài)”、房(fáng)屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚至不能(néng)交房等风(fēng)险。另外，购(gòu)房(fáng)者和开(kāi)发商之间的购房合同、购房者和银行的按揭贷款合同是两个(gè)独(dú)立的合同关系，如果开发商发生违(wéi)约，购房(fáng)者只能根(gēn)据购房合(hé)同向开发商主张权力，但(dàn)依旧需(xū)要(yào)根据按揭贷(dài)款(kuǎn)合同(tóng)按(àn)时(shí)向银(yín)行(xíng)进行贷款偿还，因(yīn)此购房者承担的风(fēng)险较大。

　　从行业层面(miàn)看，预售制助推部分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，资(zī)金若(ruò)遇到下行周期，会引(yǐn)发资(zī)金链断裂、项目搁(gē)置等(děng)系列(liè)风险，进行影响自(zì)身(shēn)信用和(hé)购(gòu)房(fáng)者对行业的信心。

　　从金融(róng)层面看，银行(xíng)作为按(àn)揭(jiē)贷款的发(fā)放方，一(yī)旦(dàn)房企因为市场波(bō)动或经营不善(shàn)，出现资(zī)金链(liàn)断(duàn)裂等一系列(liè)问题，导致(zhì)“烂(làn)尾(wěi)”等情(qíng)况，而(ér)房企通过与购房者签(qiān)订(dìng)的预售合同和按(àn)揭合同(tóng)，已经(jīng)从银行获(huò)得(dé)房款，如果购(gòu)房者(zhě)丧失还款(kuǎn)能力或短期不能还款等，则风险完全(quán)由(yóu)银行承(chéng)担，银行将(jiāng)面临(lín)较大的坏账(zhàng)压力。

　　从监管角度看，购(gòu)房者的预(yù)售监管资(zī)金去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归根结底两(liǎng)个字(zì)那就是“没(méi)钱”，即(jí)没钱付工程款。在2004版的(de)《城(chéng)市商品房(fáng)预售管理办(bàn)法》中(zhōng)明确规定了开发企(qǐ)业(yè)预售商品房(fáng)所得款项(xiàng)应当用(yòng)于有(yǒu)关(guān)的(de)工(gōng)程(chéng)建设，商(shāng)品房预售款监(jiān)管的(de)具体办法，由房(fáng)地产管理部(bù)门制定。但多年以来全国(guó)并没有统(tǒng)一(yī)的预售资金监管(guǎn)规定，各地实行“一城一策”。例如，太(tài)原(yuán)、昆(kūn)明、重庆、长沙等城(chéng)市重点监管资金(jīn)比例为总预(yù)售款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥等城市则按照项目的建安成本(běn)乘以建(jiàn)筑面积或者项目(mù)工(gōng)程总(zǒng)额(é)报价计算重点(diǎn)资(zī)金。而事(shì)实是(shì)，不少购房款未(wèi)进入(rù)监(jiān)管账户、或进入监管(guǎn)账户后被挪用，导致楼(lóu)盘(pán)没(méi)有资金继续(xù)建(jiàn)设。收(shōu)楼遥遥无期，月供却被迫继续还款(kuǎn)。那么，监管(guǎn)账户(hù)资金如(rú)何被挪走的(de)？实际上，在过去房(fáng)地产大开发时代(dài)的高(gāo)周(zhōu)转背(bèi)景下，抽调预售款监管账(zhàng)户资金，是行业“潜规(guī)则”。比如(rú)工程总承包(bāo)方，以工程建设名义，获得监管账户拨付资金，再由(yóu)工程方将资金转给房企，而拨付的工程款，远超工(gōng)程(chéng)进度所需。通过这些(xiē)方式套取的资金，在(zài)房企各地(dì)项(xiàng)目间流动(dòng)，变相加杠杆，这样做提(tí)供了资金流动性，房企抽调(diào)资金统(tǒng)筹(chóu)拿地(dì)、还款和楼盘建设，形成一(yī)种资金循(xún)环(huán)高周转模式，但一定程度上把风(fēng)险甩(shuǎi)给了购房者(zhě)。

　　2 国(guó)际经验

　　整(zhěng)体来说(shuō)，国(guó)外(wài)商品房(fáng)预售制度呈现以下特点：

　　阿富汗是不是亡国了1）预付(fù)款保护(hù)：对于购(gòu)房(fáng)者预付(fù)资金(jīn)，一般设有定金(jīn)或预付款保护机制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预(yù)付款(kuǎn)比例相对较低，绝(jué)大部分房款(kuǎn)在房屋交付后开始支付(fù)；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定金(jīn)方(fāng)式(shì)支付，或按工程(chéng)进(jìn)度(dù)分期支付，或(huò)二者结合(hé)；

　　4）按(àn)揭贷款方(fāng)式(shì)：一般采用两种方式发放按揭贷款，一(yī)是(shì)按工程进度付款(kuǎn)，按揭(jiē)贷款按照工程进度逐渐发放，购房者开(kāi)始月(yuè)供；二(èr)是房屋交付后发放(fàng)按(àn)揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预(yù)售商品房提供期房(fáng)烂(làn)尾保险(xiǎn)，在(zài)商品房出现重大(dà)延期或重大(dà)缺陷时(shí)，保障购(gòu)房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付(fù)质量(liàng)的保障(zhàng)有两种(zhǒng)方式，一是期房由政府或(huò)第三(sān)方(fāng)验收(shōu)合(hé)格并提供验收凭证(zhèng)后，开发商凭验收凭证取得(dé)购房者支(zhī)付的房(fáng)款。二是开(kāi)发商为购房者(zhě)提(tí)供一(yī)定的保修期，通(tōng)常1-5年(nián)，保修期(qī)满(mǎn)，购房(fáng)者支付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三方全(quán)程监(jiān)管，交付时(shí)开发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　美(měi)国期房定金一(yī)定期限(xiàn)内无(wú)条(tiáo)件(jiàn)返(fǎn)还，最低首(shǒu)付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅支(zhī)付首付(fù)，其余房款交付后按(àn)揭还款，交付前资(zī)金由第(dì)三方全(quán)程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款。

　　定金及首(shǒu)付环节，定金比(bǐ)例(lì)一(yī)般为房款的1％-5％，首付比例最低(dī)可低于(yú)3.5％，根据美国官方(fāng)数据，2021年美国平均首付比例为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购房者在房屋交付后(hòu)通(tōng)过按揭贷款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金(jīn)监管方面(miàn)，美国为防止开发商挪用资金，购房者的定金(jīn)及首付款(kuǎn)由第三方(fāng)公证行或(huò)产(chǎn)权保(bǎo)险公司(sī)的信托账户监(jiān)管。如果(guǒ)开(kāi)发商倒闭导致楼盘烂尾，购房(fáng)者资金(jīn)可通(tōng)过申(shēn)请仲裁(cái)取回，且不承担任何责任与损失。而开发商在房屋建设过程中的资(zī)金全(quán)部来自银行，银行根(gēn)据(jù)工程进度向开发(fā)商提供一定比(bǐ)例(lì)的贷(dài)款，由于开发商挪用资金直接损(sǔn)害银行(xíng)利益，银行有充分动机(jī)监(jiān)管(guǎn)开发商施工进度(dù)。开发商(shāng)在(zài)房屋交(jiāo)付时需取得由政(zhèng)府相关部门经审查后发放的(de)验收凭(píng)证，通过验收凭证向银行得到(dào)购(gòu)房者支付(fù)的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房款按建造工期进度支付，按(àn)揭(jiē)按(àn)工期放款后(hòu)还贷，房(fáng)贷(dài)利率采用(yòng)固定利率，开发商(shāng)或购房者可购(gòu)买期房烂尾(wěi)保险。

　　预(yù)售门(mén)槛方面，德国开发商在项目获批后即可预售(shòu)房屋(wū)。签署购(gòu)房合(hé)同前，购房者(zhě)需支(zhī)付约2000欧的定金并(bìng)进(jìn)行预(yù)约公证，签订合(hé)同(tóng)后(hòu)定金退还。如(rú)由于任何(hé)原因不(bù)能购(gòu)买，定金(jīn)按照德国法律全(quán)部退还。

　　签署购(gòu)房合同后，购房者需支付公证(zhèng)费和土地交易税(shuì)，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在购房款中(zhōng)，属于购房附加(jiā)费。

　　首付方(fāng)面，德国没有(yǒu)规定(dìng)最低首付比例，可(kě)零(líng)首(shǒu)付购房。

　　余款方面，德(dé)国也采取按工期支付房(fáng)款的制(zhì)度，一般分7笔(bǐ)进(jìn)行支付，具体(tǐ)支付节点、比(bǐ)例因(yīn)项目而异。一般来说，支付(fù)节(jié)点可分(fēn)为公证后、主体完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃(lí)完工、室内清洁及墙面完工、地板完(wán)工、全部(bù)完工(gōng)，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭(jiē)方面，购房者可在支付房款前(qián)申(shēn)请房贷，房贷利率采用固定(dìng)利率(lǜ)，银行按施工节奏分多次发放贷(dài)款，每笔贷(dài)款(kuǎn)给(gěi)予购房者一定使用期限，期(qī)限结束(shù)后，购房者开(kāi)始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险公司针对期房设计了两种保(bǎo)险，保(bǎo)险的功(gōng)能是当房屋出现重(zhòng)大延期或重大缺陷(xiàn)时，保险公司(sī)保证开发商赔(péi)偿(cháng)或(huò)修复，开发(fā)商破产，由保险(xiǎn)公(gōng)司负(fù)责相应赔偿。保险(xiǎn)由开发商或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英国预售制设(shè)有(yǒu)10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制，交(jiāo)房(fáng)前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖(mài)双方律师严格监管。

　　订立合同(tóng)前，买卖双(shuāng)方均有一名(míng)律(lǜ)师，负责沟通期房交(jiāo)易中的房(fáng)产、资金、合(hé)同(tóng)等各(gè)个环节，各环节内容确认无误后签订首(shǒu)付交(jiāo)换合同。

　　定金方面(miàn)，英国设(shè)置了10％定金保险保护机制，当开(kāi)发商出现财务、经营问题时，购房者10％的定金由保险公司赔付，而超出10％的部分较难追回(huí)。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在(zài)合同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国(guó)采取按工程进度付款的方式(shì)，但是交房(fáng)前付款比例相对较低，一(yī)般会在合(hé)同(tóng)签订6-24个(gè)月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款(kuǎn)项(xiàng)，即交房前(qián)付款比例在(zài)20％-45％之间，剩余(yú)款项交房后支付。

　　交(jiāo)付环节，英国规定房屋必须经过(guò)房产公证公司的检验验收(shōu)后才能(néng)交付，交付后方可按揭还(hái)贷。

　　资金监管环(huán)节，英国期房预售资金监(jiān)管极(jí)为严格，资金也由律师监管，在确(què)认工程进度、支付(fù)相关款项过程中，由(yóu)买房律(lǜ)师将(jiāng)资(zī)金转给卖方(fāng)律师，卖(mài)方律师转(zhuǎn)给开发商，即资金在(zài)进入开(kāi)发商账户前经过两道关口，有(yǒu)利(lì)于(yú)保(bǎo)障购(gòu)房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法，设置期房(fáng)预(yù)付(fù)款保全措施

　　日(rì)本(běn)期房交易(yì)立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须(xū)完成“预售房定金保全措施(shī)”，交(jiāo)房前(qián)付款(kuǎn)比例不超房款(kuǎn)的20％，开发商违(wéi)约(yuē)需返还定价并赔偿约(yuē)10％房款(kuǎn)，交房后(hòu)按揭还款。

　　立法方面，日(rì)本二战结束(shù)后由于房屋供给严重失(shī)衡，叠加法律空白，社(shè)会(huì)上“一房二卖”现象普遍，为此(cǐ)，日本政府(fǔ)1952年出(chū)台(tái)《宅地建筑(zhù)物交易法》，经多(duō)次修(xiū)订，目前(qián)是唯一一部规范期房交易的法律。

　　定金保(bǎo)护方面，根据日本《宅(zhái)地(dì)建物取引业(yè)法》，对购房(fáng)者支(zhī)付(fù)定金超过(guò)5％或超1000万日元的(de)部分，法律要(yào)求开(kāi)发商必须完(wán)成定金保(bǎo)全(quán)措施才可(kě)预售。什(shén)么是定金保全措施？即(jí)买卖双方签订购房合同时，开发商向(xiàng)金(jīn)融机构或指(zhǐ)定(dìng)保(bǎo)证机构或保险机构签订定金保证委(wěi)托合同(tóng)，设(shè)置购房者定金的保证或保险(xiǎn)，并将(jiāng)相应的保证(zhèng)金证明书交付给购房者。除定(dìng)金外，其他预(yù)先支付的(de)购房款(kuǎn)也(yě)受该措施(shī)保(bǎo)护(hù)。若(ruò)开发商倒闭导致期房烂(làn)尾，购房者可凭保证金证明书向(xiàng)金(jīn)融(róng)机构或保证机构或保险公司兑付，同时，开发商需向购房者赔(péi)付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支(zhī)付环节，交房前只(zhǐ)需(xū)支付最多不超20％的定金(jīn)，签订购房合(hé)同后，购房者即可向银行申请(qǐng)贷款，但交房(fáng)后(hòu)才开始按(àn)揭(jiē)贷(dài)款，除定金(jīn)外的剩(shèng)余房款在交房(fáng)后开始支付(fù)。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银(yín)行(xíng)监管，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　新(xīn)加坡期(qī)房购房者违(wéi)约可返还(hái)相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余(yú)款按工程进度(dù)支付，所有资(zī)金(jīn)进银行专(zhuān)门项目资(zī)金(jīn)账(zhàng)户，交(jiāo)房后满1年保(bǎo)修(xiū)期后支(zhī)付15％尾款。

　　订(dìng)金支付环节，新加坡开(kāi)发(fā)商(shāng)有统一的选购权合同以及订金(jīn)返还机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款作为订金(jīn)，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不执(zhí)行OTP则退(tuì)还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购房者需支付(fù)15％的首(shǒu)付及印花税(shuì)，同时购房者向(xiàng)银行申(shēn)请按揭贷(dài)款。

　　余款支付上，新(xīn)加坡(pō)期房同样(yàng)采取(qǔ)按工程进(jìn)度付款(kuǎn)的方(fāng)式，《发展商条例》对期房(fáng)付(fù)款流程做了统一详细(xì)规定，要求所有开发(fā)商遵守，支付节点一般为合同签订后(hòu)、地基(jī)完工、框(kuāng)架完(wán)工、管道(dào)门窗等完工等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款(kuǎn)也依照工程进(jìn)度(dù)放款，月供在此过程中随(suí)着放出贷款的(de)增加而(ér)增加，未放款部分无需(xū)月供。

　　资金监(jiān)管方面，购房者的(de)订(dìng)金与付(fù)款会存入(rù)银行专门的项目资金(jīn)账户，账户资金提取须与房屋建(jiàn)设有关。房屋交付后，购(gòu)房者(zhě)享受1年的(de)房屋保(bǎo)修(xiū)期，此后(hòu)购(gòu)房者(zhě)支付15％的(de)尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短(duǎn)期来看，当(dāng)前(qián)房地产到了(le)政策出手临界点，重点是保交楼和房企重组(zǔ)。一方面，加大对刚需和改善型需求的支持力度，长短兼顾妥善(shàn)应(yīng)对(duì)局部停贷现象，重点(diǎn)是保交楼保复工保民生，给(gěi)予强有力的金融工具支持。另一方面，从现在起，对还在正常(cháng)运转的房企包(bāo)括民营企(qǐ)业，加(jiā)大(dà)支持力度，由优质房企牵头并(bìng)购重(zhòng)组整个行业，为每个房企配套AMC和财(cái)团，给(gěi)予金融(róng)工具配套(tào)。

　　二，中(zhōng)期来看，应充分(fēn)估计形势复杂性和人性(xìng)复杂性，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、重组房企(qǐ)债务、恢(huī)复市(shì)场(chǎng)信心(xīn)以(yǐ)及长效(xiào)机制。长效机制四大关键是推动城市群战略(lüè)、人(rén)地挂(guà)钩、金融中性稳(wěn)定和房地产税。定金环节(jié)，建(jiàn)立开发商违约后定金保护(hù)机制，如(rú)将已支付(fù)定(dìng)金冻结至房屋(wū)交付(fù)阶(jiē)段，保障购房者定金安全。签订合同环节，鼓励(lì)保险公司介(jiè)入，为房屋重大延期以及重(zhòng)大(dà)缺陷(xiàn)等(děng)情况(kuàng)提供充(chōng)分的保障。余(yú)款支付(fù)环节，建立按工程进度付款机制或交(jiāo)房后按揭贷(dài)款机制，充分保护购房者的(de)权益。资金监管环节，引(yǐn)入独立于开发商、银行的(de)第三方资金监管机(jī)构，或(huò)由(yóu)政(zhèng)府相关部门直接(jiē)监管，以(yǐ)此防止资(zī)金挪用现象。交付环节，建(jiàn)立(lì)商品(pǐn)房保修期制度。保修期内，开(kāi)发商应对房屋质量问题(tí)全权(quán)负责、免费维修，购房(fáng)者在保修期结(jié)束后支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期(qī)来看，取(qǔ)消(xiāo)商品房预售制是(shì)大(dà)势所趋。一方面，98年(nián)房改时，全国缺房子(zi)，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜(yí)之计，现在(zài)全国套户比超过1，从大(dà)开发进入(rù)存量时(shí)代，对购房民众不公平的(de)预售制已经过(guò)时了，该取消(xiāo)了，改为现房销(xiāo)售。另一(yī)方面，取(qǔ)消预售(shòu)制，改为现房销售，开(kāi)发商将拼的不是五花八门、眼花(huā)缭(liáo)乱、不知道能(néng)不能兑现的营销手段，而是所见即所(suǒ)得的过硬的产品(pǐn)质(zhì)量和诚信，这才是对购房民众的最根本最实质的保障，这样将极大的提升(shēng)开发商的建筑质量(liàng)，实现良币驱(qū)逐劣币(bì)。

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