导读

　　黄(huáng)金二十年之后，当(dāng)下中国地产步入大分化时代而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市场黄(huáng)金二(èr)十年。2019-2021年(nián)，连(lián)续(xù)三年商(shāng)品住宅销售面积超15亿(yì)平，足够4000万家庭入住。恰逢(féng)近年地产持续低景气，有关中国地产是否过剩的讨(tǎo)论日(rì)益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城(chéng)镇存量住宅真实情况，据此判断中国未来地产趋(qū)势。

　　有媒体(tǐ)渲(xuàn)染中国地产存量极度(dù)过剩，事实是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋(wū)建筑，第(dì)七次人(rén)口普(pǔ)查(chá)调(diào)查数(shù)据显(xiǎn)示城镇家(jiā)庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间(jiān)。市场陷入怀(huái)疑(yí)，中国房子是否真(zhēn)的(de)过(guò)剩？

　　事(shì)实上(shàng)住(zhù)建部披(pī)露(lù)的近6亿栋城乡房屋(wū)建筑中，城镇建筑占比不到一成，其中还包括大(dà)量城(chéng)镇非住(zhù)宅(zhái)建筑，如商业(yè)办公楼(lóu)、学校等，因此6亿栋房屋(wū)中城(chéng)镇住宅占比极低。

　　七普显示中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)居民人(rén)均住宅(zhái)间数为1.06间，但居住舒适不(bù)是人均一(yī)间房所能满足(zú)，它与房屋质量(liàng1千克水等于多少毫升水，一1升水等于多少毫升)、居住(zhù)面积、配套设(shè)施(shī)等(děng)因素密(mì)切相(xiāng)关。中国的人(rén)均住宅间(jiān)数较发达国家还有很大(dà)差距。人均住宅(zhái)间(jiān)数大于(yú)1同(tóng)样不(bù)意味(wèi)着中国住宅(zhái)市场已经饱和。

　　我(wǒ)们测算发(fā)现中国城镇居民(mín)户均1套房，其中(zhōng)每户(hù)持有(yǒu)商品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前(qián)并(bìng)无直(zhí)接公布中国家庭户均(jūn)住宅的数据，我们(men)根据商品(pǐn)住(zhù)宅套数、商品(pǐn)住宅占比和城镇家(jiā)庭(tíng)户数，计算(suàn)出城镇家(jiā)庭住宅套户比。

　　测算结果显示(shì)，目前城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.86套(tào)房(fáng)，其(qí)中0.54套(tào)为(wèi)商品(pǐn)住宅(zhái)。若期房顺利交付，直至2024年(nián)，中国每(měi)户(hù)城(chéng)镇家(jiā)庭才拥有1套住宅，其中商(shāng)业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套房(fáng)似乎意味着户(hù)户有房(fáng)，然而事实上中国(guó)住宅(zhái)市场(chǎng)供需并不平(píng)衡。

　　国际数据显示，成(chéng)熟房地产(chǎn)市场的住宅套户比会大(dà)于(yú)1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不平衡，是因为户均一套房无法满足流动人口的租赁(lìn)和置业需(xū)求。全国总人(rén)口的近三成都是流动人口(kǒu)，流(liú)动人(rén)口会选择在大(dà)城市租房挣(zhēng)钱(qián)，在老家买(mǎi)房，从而产(chǎn)生(shēng)了额外(wài)的住宅需(xū)求。

　　即便户均(jūn)一套房，中国未来地产仍有四大新增(zēng)需(xū)求(qiú)动力。

　　第一，户均人口规模缩小(xiǎo)，一人(rén)户、两人(rén)户占比(bǐ)不断增加，导致家(jiā)庭户数增多。小(xiǎo)家庭化趋势将延续，带来新户购房需求增长。

　　第二，经济板块的分化日益明显，区域经(jīng)济资(zī)源分(fēn)配的再集中吸引着(zhe)人口流入，人(rén)口净迁入(rù)城市的新增住宅需求(qiú)有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住(zhù)在2000年以前建成的住宅中(zhōng)，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿平(píng)方米的(de)住宅建筑面积。促(cù)成“老破小”住宅的改造势在(zài)必行。

　　第(dì)四，中国(guó)的人均住宅间(jiān)数与(yǔ)人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积均较发达国家有着不小(xiǎo)差距，“住上更大(dà)房子”的改善性需求正在不(bù)断增(zēng)加(jiā)。

　　黄金二十年之后，当下中国(guó)地产步入大分化时代而(ér)非(fēi)停(tíng)滞期。

　　如(rú)果(guǒ)说过(guò)去二十年是中(zhōng)国地(dì)产黄金发展期，地产矛(máo)盾(dùn)更多体现为住(zhù)宅供(gōng)给存在不足(zú)，这是(shì)过去二(èr)十年(nián)房价快速上涨基(jī)石(shí)。那么当下房地产大分化时代已至(zhì)，大分化时代下地(dì)产矛盾则更多体(tǐ)现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分(fēn)化(huà)必将体现(xiàn)在不同能级城(chéng)市之间，不同(tóng)区域板块之间，不同品质(zhì)住宅之间。

　　目录(lù)

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前，官方披露全(quán)国已有近6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑，引(yǐn)发热(rè)议。从2月(yuè)以来(lái)，各大城(chéng)市二(èr)手房挂牌(pái)量(liàng)突然激增，引发一(yī)阵二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子(zi)是否已经(jīng)过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到底是供给过(guò)剩(shèng)，还(hái)是供需平衡，或是仍(réng)然存在(zài)不足？可(kě)惜(xī)由(yóu)于住宅存量数据并未(wèi)公布，我们无法直接知(zhī)晓(xiǎo)具体(tǐ)情(qíng)况。

　　拨(bō)开迷雾(wù)，我们测算(suàn)出(chū)中国城镇(zhèn)家庭户(hù)均(jūn)拥有住宅套(tào)数，回(huí)答(dá)当前的(de)房(fáng)子是否真的过剩了？据此判(pàn)断(duàn)未来(lái)房地(dì)产市场会(huì)如何发展。

　　一、如何有效(xiào)观察中国户(hù)均拥有住宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数量过剩的直(zhí)观(guān)判断(duàn)站不住(zhù)脚

　　今年(nián)2月，在以(yǐ)全国自然灾害综(zōng)合风险普查工(gōng)作情(qíng)况为主题的新闻发布会(huì)上，负责人对外披露：“住宅城乡建设(shè)行业获取了(le)全国近(jìn)6亿栋(dòng)城乡房屋建筑(zhù)数据(jù)以及80多万处市(shì)政设施数(shù)据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑(zhù)，平均每栋(dòng)建筑住不到3人，住宅市场(chǎng)看(kàn)似已(yǐ)经过剩。

　　在(zài)这近6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑中，农村(cūn)房(fáng)屋(wū)占9成以(yǐ)上，以栋(dòng)数计算的城镇房屋(wū)实际仅有(yǒu)4700多万栋，还包(bāo)括(kuò)了大量(liàng)商业楼、写字楼、学校、医院等非住(zhù)宅。总的算下来(lái)，住宅(zhái)占比并不大。

　　第(dì)七次人口普查(chá)数据(jù)公布了中国城镇家(jiā)庭户人均(jūn)住宅间(jiān)数为1.06间，其中(zhōng)城(chéng)市家庭户(hù)居民人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居民人(rén)均(jūn)1.18间。

　　人均住(zhù)宅间(jiān)数大于1，看(kàn)似意味着(zhe)人(rén)人都(dōu)有房间(jiān)居住(zhù)。

　　居住水(shuǐ)平不仅与房(fáng)间(jiān)数(shù)量有关，更与房屋质(zhì)量、居(jū)住(zhù)面积、配套设(shè)施等因素(sù)密(mì)切相关(guān)。单(dān)单从人(rén)均住宅间(jiān)数不能完全反映(yìng)出城镇居民(mín)的居住水平(píng)。

　　中国主要是以家(jiā)庭为单(dān)位购(gòu)买成套住宅，一套设(shè)施齐(qí)全(quán)的住宅(zhái)才(cái)是城(chéng)镇居民宜(yí)居的(de)选择。

　　（二）中国(guó)户均住(zhù)宅的测(cè)算思路、数(shù)据和方法

　　中国城镇居(jū)民住宅主(zhǔ)要分两大(dà)类，一类是商(shāng)品住宅，另(lìng)一类是保障房(fáng)、原公有住宅、自建房等非(fēi)商品住(zhù)宅(zhái)。

　　目前(qián)缺乏统计数据(jù)，并没有直接公布城(chéng)镇住宅数量。居民住宅相关数据有两处可以直接公布，一是每年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅销售套数（统计局）；二(èr)是(shì)居民住(zhù)宅来(lái)源（人口(kǒu)普查数据）。计算中(zhōng)国居民户均住宅数量，我们主要(yào)用到上述两(liǎng)组(zǔ)数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之(zhī)前商品住宅数量(liàng)极少，可忽略不(bù)计(jì)。估算城镇居民户均住宅套数(shù)分(fēn)三步走：

　　第一步，将1999年以来每年(nián)商品住宅销售套数(shù)相加(jiā)，我们就能够得到(dào)当前商品(pǐn)住宅(zhái)总存量。

　　第二(èr)步(bù)，根据城(chéng)镇居民拥有的商品住宅(zhái)和非(fēi)商(shāng)品住(zhù)宅比例，推(tuī)算得到(dào)居民(mín)住宅总套数。

　　第(dì)三(sān)步，将城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅(zhái)总数除以家庭户数，我们就(jiù)能够得到城镇户均拥(yōng)有(yǒu)的住(zhù)宅(zhái)数量。

　　具(jù)体计算公(gōng)式(shì)如下：

　　城镇家庭住宅套户比(bǐ)=住宅总(zǒng)套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家(jiā)庭(tíng)户数）/（商(shāng)品(pǐn)住宅套数/住宅(zhái)总套数）

　　=商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)套户比(bǐ)/商品住宅占比(bǐ)

　　二、城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有1.02套房

　　中国住宅存量(liàng)到底有(yǒu)多少，目前缺(quē)乏一(yī)个准确统计。我们利(lì)用既有(yǒu)统计(jì)数(shù)据，大致测算得到(dào)中国存量房地产套数，并进一步(bù)推(tuī)算(suàn)中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有的(de)住(zhù)宅(zhái)数(shù)量(liàng)。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥有(yǒu)商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我(wǒ)们计算得(dé)到：

　　（一）中国商品住宅(zhái)累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有0.64套商(shāng)品住宅(zhái)（包含现(xiàn)房和(hé)期房）。

　　中国的房地产销(xiāo)售以(yǐ)期房为主(zhǔ)，从2019年开始，新房(fáng)销售中(zhōng)期房占比近9成。本文去除商品住宅累计(jì)销售(shòu)套数里的期(qī)房销售(shòu)，得到商品住宅(zhái)现房套(tào)数。

　　以2022年(nián)商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房(fáng)套数=截止到(dào)2022年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅累计销售(shòu)套数-过(guò)去(qù)三年(nián)（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并(bìng)考虑(lǜ)到交房后装修的时(shí)间，取最大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅现(xiàn)房套数除以家庭户(hù)数，算出：

　　（三(sān)）目前中(zhōng)国城镇家庭户均拥有0.54套(tào)商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下(xià)来我(wǒ)们需要进一步推算中国城镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普数(shù)据显示中国城镇居(jū)民的住(zhù)宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有住宅。其中自(zì)建住(zhù)宅占比(bǐ)21％，购买商(shāng)品住宅占比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有(yǒu)住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉(lián)租(zū)房与其他住(zhù)宅(zhái)。

　　其次，我们(men)假定(dìng)租(zū)赁其他住宅和购买二手房(fáng)都是商(shāng)品住宅，因此将租赁(lìn)其(qí)他住宅、购买商品(pǐn)住(zhù)宅与购买二手(shǒu)房加总，得(dé)到商品住宅(zhái)占居民所有(yǒu)住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年期间(jiān)商(shāng)品住宅增幅为过(guò)去十年变(biàn)化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实(shí)际(jì)变化比例(lì)，从而我(wǒ)们估算出2022年商品住宅所(suǒ)占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但(dàn)考(kǎo)虑已购期房，中(zhōng)国平(píng)均(jūn)每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果交房顺(shùn)利，已购期(qī)房(fáng)会(huì)在2-3年内陆(lù)续交付使用，到(dào)2024年(nián)，中(zhōng)国平均每户(hù)城镇家庭都会(huì)拥有一(yī)套(tào)住(zhù)宅(zhái)。

　　三、城镇户(hù)均一套房(fáng)的三点含义

　　既然城镇居(jū)民已(yǐ)经达到了户均(jūn)一套房的程度(dù)，“户户有房”是(shì)否意(yì)味着中国(guó)城镇化进(jìn)展终结(jié)，甚至意味着中国地(dì)产存量(liàng)供给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户(hù)均一(yī)套房并不意味着住(zhù)宅(zhái)市(shì)场供需平衡

　　需要有(yǒu)多余(yú)住宅来满(mǎn)足因人口流动、居民换房等(děng)因素产(chǎn)生的住宅(zhái)需求。因此(cǐ)，成熟(shú)房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场的住宅套(tào)户比会(huì)在1.1左右。

　　国际经验(yàn)来看，美国、英国和(hé)日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅(zhái)套户(hù)比最(zuì)高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房(fáng)，就会造成人口(kǒu)净流(liú)入(rù)地的(de)住宅市场供不应求，造(zào)成房价(jià)或房租迅速上涨。

　　七普指(zhǐ)出中国的(de)流动(dòng)人口3.76亿，省(shěng)内流动人(rén)口和省际流动人口分(fēn)别为(wèi)2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动人口会(huì)选择在(zài)大城市租房挣(zhēng)钱(qián)，在老家县城(chéng)买房。

　　暨南大(dà)学(xué)2017年(nián)的中国(guó)城乡人口(kǒu)流动调查(chá)数(shù)据显(xiǎn)示，在(zài)上海、杭州以(yǐ)及(jí)南京工作(zuò)的(de)流动人(rén)口在老家拥有住宅比例(lì)分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的高工(gōng)资吸引打工人，但高房价(jià)迫使打工人回乡置业。

　　流动人口实(shí)际上会占据(jù)两套(tào)房(fáng)，在高房(fáng)价的大(dà)城市租(zū)赁(lìn)一套房，在房价较低(dī)的县城(chéng)购买一套房。所以说户均一套房无法满足庞大流(liú)动(dòng)人口的租赁与置业需求。

　　（二(èr)）至(zhì)少9000万户家庭住宅品质仍需(xū)改善

　　目(mù)前，中国(guó)的城镇住宅中(zhōng)依(yī)然(rán)有不少老(lǎo)旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄至(zhì)少在33岁以上(shàng)。

　　这批(pī)存在着建筑结构松散、设(shè)施陈旧、安全隐患大等问(wèn)题，如(rú)电(diàn)线老化、管道等基(jī)础设(shè)施陈旧，给住户的生活(huó)带来了(le)很大的(de)不便和(hé)安全隐患，并且(qiě)居住体验(yàn)较差。

　　2000年(nián)以前(qián)建成的(de)老旧住宅(zhái)面积小。占比(bǐ)为31.3％的家(jiā)庭户数拥有(yǒu)的住(zhù)宅(zhái)面(miàn)积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭(tíng)没有独(dú)立卫浴和厨房。这类上(shàng)世纪修建的老旧小区(qū)很(hěn)难(nán)满足现代生活需求(qiú)，在未(wèi)来(lái)大都会(huì)被拆(chāi)迁重建。

　　近五成的家庭住(zhù)宅为一居(jū)室(shì)和二居室，户型偏小。其(qí)中一(yī)居室占比为14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对比镇(zhèn)，城市家(jiā)庭住宅(zhái)户型(xíng)更小，当(dāng)然这与(yǔ)城(chéng)市(shì)土地资源(yuán)紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)面积(jī)扩张是未来地产的(de)需求驱(qū)动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇(zhèn)家庭(tíng)户住宅(zhái)存量(liàng)总面(miàn)积为294.6亿平。暂(zàn)不(bù)考(kǎo)虑(lǜ)两年间(jiān)农民带房进城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品(pǐn)住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超过一半(bàn)的家庭(tíng)人(rén)均(jūn)住宅建筑面积小于均(jūn)值，近(jìn)4成家庭(tíng)人均住宅建筑面(miàn)积在30平米(mǐ)以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人(rén)均住宅建筑面(miàn)积不(bù)足19平方米，不及(jí)全(quán)国(guó)人均水平的(de)一半(bàn)。若(ruò)去除20％的公摊(tān)，可(kě)使(shǐ)用的(de)住宅面积(jī)仅为15.2平方米。上海市将人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积低(dī)于15平方米的家庭界定为住宅存(cún)在困(kùn)难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家庭存(cún)在住宅(zhái)困难问题。

　　若(ruò)人均(jūn)可(kě)使用住(zhù)宅面积为40平，即(jí)人(rén)均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积为50平，只(zhǐ)考虑家庭(tíng)户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前(qián)至少新(xīn)增(zēng)82亿平。

　　对(duì)比发达(dá)国家人(rén)均(jūn)住(zhù)宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国和英(yīn1千克水等于多少毫升水，一1升水等于多少毫升g)国(guó)都高于(yú)40㎡，中(zhōng)国的人(rén)均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去(qù)除公摊面积后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一(yī)差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有需求么(me)？

　　我们(men)测算得(dé)到(dào)中国城镇家庭(tíng)户均1套房，看似已经户(hù)户(hù)有房(fáng)。即便如此，中(zhōng)国人口(kǒu)静(jìng)态结构和动态趋势演绎，决定了中国未(wèi)来地产仍有需(xū)求释放。户均1套住宅现实之下，中国未来(lái)城(chéng)镇住宅需求主要来自于四个(gè)方面(miàn)。

　　第(dì)一，户均人(rén)口(kǒu)缩小，家庭户数增多，新(xīn)户购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭(tíng)户均人(rén)口数不断下降，六普(pǔ)显示(shì)城镇户均人口规模为(wèi)2.85人(rén)/户(hù)，而七(qī)普显示城(chéng)镇户均(jūn)人(rén)口(kǒu)规模为2.62人/户，一(yī)人(rén)户、二人户(hù)的(de)占比明(míng)显上(shàng)升，人口小家(jiā)庭化(huà)趋势将继续延(yán)续，导致(zhì)户数会因户均人口规模(mó)的缩(suō)小而增(zēng)多。

　　第二，人(rén)口迁移导致经济发展带来(lái)的新增(zēng)住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的(de)分(fēn)化日益明(míng)显，资源(yuán)和生产要素逐(zhú)步向经(jīng)济(jì)带、都市圈中(zhōng)心城(chéng)市流入(rù)，区(qū)域(yù)经济资源分配的再集(jí)中吸引着人口流入(rù)。人口迁移势必涉及(jí)到买房租房(fáng)，给(gěi)迁入(rù)地住(zhù)宅市(shì)场带来(lái)新(xīn)的增量。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年常住人口增量为72万(wàn)，而出(chū)生人口为44.9万人，死亡(wáng)人口为38.4万(wàn)人，自然增加人(rén)口仅为6.5万(wàn)人，其(qí)人口增长(zhǎng)主要受益于(yú)人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性(xìng)需求(qiú)依然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建(jiàn)住宅(zhái)和原公有住宅的家庭拆迁改建(jiàn)最多。自(zì)建房家(jiā)庭比(bǐ)例从(cóng)31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分点；原公(gōng)有(yǒu)住宅家(jiā)庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其(qí)他(tā)住宅(zhái)（5％）与家(jiā)庭住宅建造(zào)时(shí)间为2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年(nián)间新增8473万家(jiā)庭(tíng)户，自建住宅和原公有住宅减少了(le)1282万(wàn)户，住宅净需求增(zēng)加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新增(zēng)住宅需求(qiú)中，有7成家庭购买了商品住宅。租房、购(gòu)买经济适用房和其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中村和(hé)旧(jiù)城改造，商品(pǐn)住宅的占比势必(bì)会进一步(bù)上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积(jī)还有约81亿平，涉(shè)及城镇家庭(tíng)约9000万户。破旧的城中村(cūn)、老公有住宅，建筑面积小、质量低、基础设(shè)施(shī)配套差、没有或少有物业(yè)管(guǎn)理，居民追(zhuī)求美好、宜居生活(huó)的(de)环境，背(bèi)后的(de)改善性(xìng)需求有待释放。

　　第四，“住上更(gèng)大房子(zi)”的(de)改善(shàn)性需(xū)求(qiú)还将有所(suǒ)增(zēng)加。

　　刚需购房受(shòu)限于资金，倾向于中小(xiǎo)户型(xíng)。已(yǐ)有住宅(zhái)家庭希望(wàng)提高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经济工作会(huì)议明确指出(chū)支持住宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国家(jiā)的人均(jūn)住宅(zhái)间数为1.71间，无论是否(fǒu)考虑(lǜ)乡(xiāng)村住(zhù)宅因素，中国的(de)人均(jūn)住宅(zhái)间数较其他国家依旧(jiù)存在不小差(chà)距(jù)。

　　住宅舒(shū)适度与经济(jì)水(shuǐ)平有着密切正向联系。随着经济(jì)发展水平的提高，中国的人均住宅间数(shù)与人(rén)均住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积将(jiāng)随之增长。

　　如(rú)果(guǒ)说过去二(èr)十年(nián)是(shì)中国(guó)地(dì)产黄金发(fā)展期，地产矛(máo)盾(dùn)更多体现为住宅供给存在不足(zú)，供需出现(xiàn)错配(pèi)，这是过去二十年房价(jià)快速上涨基石。那么未来将是住宅(zhái)质(zhì)量的供(gōng)需(xū)冲突。房地产大分化时代已至，这种分化不单局限于(yú)城市(shì)能级之(zhī)间(jiān)差异(yì)，优质小区和老(lǎo)旧二手房之间的差异也将越发扩(kuò)大。

　　风险提(tí)示(shì)

　　人口普查数据调查的是人，并不是(shì)针对住宅，因此可(kě)能存在统计(jì)偏差。商品住宅(zhái)占比(bǐ)实际(jì)值可能偏低(dī)，其增速可(kě)能超预期(qī)。

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