5月(yuè)以来，房地产板块个股多出(chū)现(xiàn)小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘(pán)，中信(xìn)房地产(chǎn)指数本月涨幅约为(wèi)2％。而以(yǐ)公募基金为代(dài)表(biǎo)的机(jī)构对(duì)于这一(yī)板(bǎn)块已经(jīng)在悄然布局。数(shù)据显示，以南方(fāng)和(hé)华夏的两只老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时所公布的(de)总份额均较4月28日时有小幅增长。根据基(jī)金一(yī)季报统计，龙头与地方国企央企获得增持(chí)，持仓数量占流(liú)通股(gǔ)比重(zhòng)增幅五只个股分(fēn)别为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新(xīn)集团(tuán)+1.49％、卧(wò)龙(lóng)地(dì)产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产(chǎn)或“底部回升”

　　行业红利时代(dài)已过 精耕细作成共识

　　从公(gōng)募(mù)基金对房(fáng)地产的配置看，2019年末，公募所持(chí)有的(de)房地产行(xíng)业标的市值(zhí)约1188亿元，占(zhàn)其所持(chí)股票市值(zhí)的4.66％左右(yòu)；2020年市(shì)场表(biǎo)现出色，但公募所持房地产公司市值(zhí)在(zài)股票资产(chǎn)中的(de)占(zhàn)比却断崖式下跌(diē)至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了三年来的首(shǒu)次回升，年底这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公(gōng)募对房地产行业(yè)的(de)持股比(bǐ)例也同步回升，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在今年一季(jì)度(dù)得以延续。数据统计显示，公募重(zhòng)仓持有房地(dì)产板块一季度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓市(shì)值(zhí)前五个股分别为(wèi)保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份(fèn)、滨江集(jí)团，持仓(cāng)市值(zhí)占(zhàn)板(bǎn)块比(bǐ)重合计(jì)达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产的投资愈发有集中于(yú)龙头的趋势(shì)。Wind显示，在公募(mù)基金一(yī)季报汇总的重仓股中，房地产板块排名(míng)最高的是保利发展，在(zài)基金重仓第33位(wèi)。排名(míng)第(dì)二的(de)是招商蛇口，排(pái)在第78位。而(ér)老牌龙头股(gǔ)万科A排在第96位。对比(bǐ)去(qù)年四季(jì)报，变(biàn)化之处首(shǒu)先在(zài)于几只房(fáng)地产龙头股(gǔ)从排(pái)位上看均有退步，尤其是万科最为明(míng)显；其次是(shì)金地集团(tuán)退出百大(dà)之列(liè)。但(dàn)考虑到房(fáng)地产是复(fù)苏链上最(zuì)后一环，且(qiě)首季并非行业销售旺(wàng)季，其(qí)传(chuán)导到(dào)二级市场(chǎng)乃至(zhì)机构持仓上还需要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产已经进入(rù)大分化时代，一(yī)二线城市好于(yú)三四线(xiàn)城市。而(ér)映射到二级市场投(tóu)资(zī)上(shàng)，配置(zhì)房地(dì)产(chǎn)行业(yè)轻(qīng)松收获行业贝塔的红(hóng)利期一去不返了。“如果(g结婚祝福语恭喜恭喜是什么意思，恭喜恭喜是什么意思抖音uǒ)按照产(chǎn)业(yè)周期来分(fēn)类，包括房地(dì)产等几类行业在盖特纳曲(qū)线里(lǐ)属于成熟期或者衰退期(qī)的行业，传统认知上没有什么投资机会的(de)。但在这几年特(tè)殊的行情里包括煤炭、电解铝等类似的行(xíng)业(yè)也(yě)出现了一些机(jī)会，背后的逻辑是(shì)供给(gěi)侧发(fā)生了更(gèng)大的变化(huà)。”一不愿具名的上海公募基金经理指出。

　　不过也有公募人士持谨(jǐn)慎(shèn)乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销售面积很(hěn)难再出现了，2022年光是居民存款数量增(zēng)加了15万亿(yì)元(yuán)。中国存量有400亿平方米建筑面(miàn)积，考虑存量地产的更(gèng)新(xīn)，也有近10亿平方(fāng)米。需求端(duān)还需要(yào)有一(yī)定的政(zhèng)策出来(lái)去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩也指出：“时至(zhì)今日，无论从城镇化的进程，还是人均住房面积（接近30平(píng)/人），我国均已告(gào)别住房(fáng)短(duǎn)缺时代，而(ér)目前居民的杠杆率和(hé)房价收入也不支撑每年18万亿元的销售额，以及过快(kuài)上行的房(fáng)价，因而行业(yè)高增的时代已(yǐ)经(jīng)过(guò)去，未来行业的需求或将回落，在(zài)此过程中，伴(bàn)随着地产的高杠杆属性(xìng)，就很容易出现信用风险(xiǎn)问题（类(lèi)似2022年(nián)的(de)民营地产爆(bào)雷），行业进入到供给侧出清的过程。这(zhè)个过程中(zhōng)，综合(hé)竞争力强的公司(sī)就能够通(tōng)过大鱼吃小鱼的方(fāng)式，获得市占率(lǜ)的提升。当行(xíng)业需求见顶回落时(shí)，行(xíng)业的贝塔已经过(guò)去了，但不代表(biǎo)没有投资机会，机会在于(yú)城市、位置、产品(pǐn)的阿(ā)尔(ěr)法，而(ér)对应到股(gǔ)票投资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于这样的认识转变，精耕(gēng)细作个(gè)股成为(wèi)公(gōng)募(mù)乃至(zhì)整(zhěng)体机构的务实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头部(bù)央(yāng)国企、优质区域性标(biāo)的(de)成香(xiāng)饽饽(bō)

　　5月以来，房地产板块(kuài)个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指(zhǐ)数本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体的(de)个(gè)股来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申万房(fáng)地产(chǎn)板块个股，在纳入统计的(de)124只房(fáng)地(dì)产类标的股中(zhōng)，本月以来实(shí)现(xiàn)股(gǔ)价上涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其(qí)中，上(shàng)述时间段结婚祝福语恭喜恭喜是什么意思，恭喜恭喜是什么意思抖音(duàn)恰好排名(míng)前五(wǔ)的(de)公司月内(nèi)涨幅超(chāo)过(guò)了10％，它们(men)分别(bié)是上(shàng)实发展(zhǎn)、浦东金(jīn)桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福(fú)、荣安地产。排(pái)名第一(yī)的上实发展，五一假期归来(lái)后日成(chéng)交量明显放大(dà)，4日、5日连续两(liǎng)个交易日收出涨停。从该股的基(jī)本面来看(kàn)，上实(shí)发展的(de)主营业务为房地产开发与经营。公司的主(zhǔ)要产品及(jí)服务为房地产销售(shòu)、房地(dì)产租赁、物业(yè)管理(lǐ)服务、工程项目、酒店经营。从业(yè)绩数(shù)据来看，2022年，其实现营业(yè)收入52.48亿(yì)元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总(zǒng)收入27.87亿(yì)元(yuán)，同比增长183.02％；归(guī)母净利(lì)润2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过从(cóng)十大(dà)流通股股东来看，各(gè)类机构都有对(duì)其布局的例子。以(yǐ)3月31日(rì)时的首季(jì)十大流通(tōng)股股东来看， 具体包括公募(mù)的(de)上银(yín)基金、私(sī)募的迎(yíng)水文龙、中(zhōng)央(yāng)汇金、长城资产管理公(gōng)司等(děng)都(dōu)跻身前十的(de)行列(liè)。

　　巧合(hé)的是(shì)，涨幅暂时(shí)排(pái)名第二的浦(pǔ)东金桥也(yě)是上海本地(dì)房企(qǐ)，其(qí)第一(yī)季(jì)度的(de)收入利润规(guī)模大幅度复苏。究其原因，一方(fāng)面是该公司后(hòu)疫情(qíng)时代(dài)出租(zū)率复苏至近年来最高，另(lìng)一方面则是(shì)公司拿地结算持续性(xìng)向好，从数字上看，一季(jì)度新增虹口135、138住宅地块，总(zǒng)建(jiàn)筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自然(rán)也(yě)吸引了知(zhī)名机构在其中(zhōng)持续(xù)驻足(zú)。从第一季度(dù)十大流通股股东来看，知名私募高毅邓晓峰的两只产品依然在前(qián)十中，这(zhè)也是连续第(dì)三个(gè)季(jì)度(dù)他有的两只产(chǎn)品杀入(rù)前十。同时榜单中(zhōng)还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资局(jú)，其(qí)当季还小幅增(zēng)加了(le)持股(gǔ)。

　　除去上述(shù)两家上海区域性地产公司外，荣安地产则是主要布局在深(shēn)圳的地产公司，一(yī)季报(bào)交出的(de)也是一份报喜的成绩(jì)单：首季公司(sī)实(shí)现(xiàn)营(yíng)业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于(yú)上市公司(sī)股东的净利(lì)润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态(tài)度来看(kàn)，《红周刊》注意(yì)到(dào)两只公募指基首(shǒu)季(jì)新杀(shā)入十大(dà)流通(tōng)股股东(dōng)行列(liè)。具体(tǐ)说来， 南方中(zhōng)证全(quán)指房地(dì)产ETF上榜排(pái)名第七位，富(fù)国中证指数(shù)1000增(zēng)强则排(pái)名(míng)第(dì)九(jiǔ)位，此外联袂出现的机构还有(yǒu)QFII高盛国际和私募(mù)迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周(zhōu)刊》采访时(shí)，兴证(zhèng)全球(qiú)基(jī)金相关人士分(fēn)析：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙头的价(jià)值(zhí)更(gèng)为笃定突出；从拿地(dì)端看，2022年(nián)土地市场大(dà)幅降温，优(yōu)质(zhì)土地供给较多（券(quàn)商测算对(duì)应潜在毛利(lì)率在25％以上(shàng)，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房企受限于信用问(wèn)题或者资(zī)金紧(jǐn)张没法拿地(dì)，龙头房企(qǐ)趁(chèn)机获取(qǔ)低成(chéng)本土地，龙头(tóu)房(fáng)企的(de)拿地力度（拿地金(jīn)额(é)/销售(shòu)金额）基本(běn)在30％以上；从融资上看(kàn)，龙头房(fáng)企杠(gāng)杆(gān)率(lǜ)较低，净负债率基本在70％以下，而其(qí)他(tā)房企的净(jìng)负债率普遍都在(zài)100％以上，加杠杆空间有限，从(cóng)融资成本看，龙头房企的融资成(chéng)本(běn)不断下滑(huá)，基(jī)本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强(qiáng)房企的销售(shòu)额增速为9％，而(ér)TOP14的销售额增速为29％。”

　　需(xū)要强调的(de)是，在当前中特估的浪潮(cháo)下，央(yāng)国企(qǐ)地(dì)产股或存(cún)在发展的大(dà)好机(jī)会。中信证券指出：“房(fáng)地产行业的结(jié)构性机会依(yī)然存在，少部(bù)分公司尤其(qí)是(shì)央企占(zhàn)据(jù)显(xiǎn)著优势，其主要又体现为库存的优势。央企(qǐ)地产公(gōng)司，现阶段表(biǎo)现出较低(dī)的(de)融资成(chéng)本，优(yōu)质的开发(fā)资源和良好的(de)不动产资产运营能力的(de)多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没有中特估(gū)，国央企(qǐ)相(xiāng)较于民营地产公司(sī)也是(shì)更有(yǒu)优势的。”吕(lǚ)功绩(jì)强调，“对于减值、土地(dì)资源债权债务关系等问(wèn)题(tí)，市场对(duì)民营(yíng)房开(kāi)企业的(de)资产会有(yǒu)更多担忧和(hé)质疑，所以在这一轮行业出清(qīng)的过程中，央国企相较(jiào)于民企来说估值的(de)修(xiū)复更明显。中特(tè)估的角度从中长期的维(wéi)度看，行业的逻辑在于集中度提升后，行业(yè)进入高质量(liàng)发展阶段，具备较快速(sù)发展阶段(duàn)更稳定且可预(yù)期的盈利(lì)和现金流创造能力，以此带来估(gū)值中枢(shū)的提(tí)升，应(yīng)该关注估值相对较(jiào)低，企业(yè)自身资产的(de)质量好、运营能力强、可(kě)以(yǐ)创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代中(zhōng)行业普涨的概率(lǜ)比较(jiào)低，行业(yè)内部将出现分(fēn)化，要(yào)关(guān)注(zhù)将受益于(yú)行业集中度提升的(de)头部公司。”星石投(tóu)资首(shǒu)席研究官方磊(lěi)也表示。

　　顺应机(jī)构这一思路的话(huà)，或许还是(shì)保利发展、招商蛇(shé)口等国资背景龙头前途更为(wèi)光(guāng)明。不过国投瑞银基金投资部副总监綦傅(fù)鹏(péng)表示：“需要客观地去持续观(guān)察国企央(yāng)企结婚祝福语恭喜恭喜是什么意思，恭喜恭喜是什么意思抖音在三个(gè)方(fāng)面是否可以维(wéi)持，首先是融资成本(běn)保持低位(wèi)，其次是销售份额(é)持(chí)续提升，再(zài)次是拿地份额(é)持续提(tí)升。”

　　复苏速度缓慢

　　机(jī)构需要(yào)多给一些耐心

　　而(ér)《红(hóng)周刊(kān)》也根据房企一季报梳理发现，对于2022年的业绩(jì)出现(xiàn)的整体下滑，2023年(nián)一季度的业绩分化(huà)更(gèng)趋明显(xiǎn)，保(bǎo)利发展(zhǎn)、滨(bīn)江集团等房企营收(shōu)、净(jìng)利均(jūn)实现了业绩(jì)的回(huí)正，甚至是较大增速的增(zēng)长。而这些公司也是机构(gòu)的重(zhòng)仓对象。

　　对(duì)此，知(zhī)名房(fáng)地(dì)产(chǎn)业内人士张宏伟向(xiàng)《红周刊》分析表示(shì)，业绩(jì)出现明显改善的房(fáng)企，主要是因为过(guò)去两(liǎng)三年时间，尤其是在2021年(nián)下(xià)半年(nián)民营房企不怎么投资拿地之后，国有企(qǐ)业仍在持(chí)续性地拿地，且主要集中在核心城(chéng)市，投资力(lì)度较大。投资的驱(qū)动(dòng)能够推动房企销售(shòu)业(yè)绩(jì)的增长，从而在(zài)2023年一季度市场(chǎng)恢复(fù)但仍处于调整(zhěng)的过程(chéng)中，能够保(bǎo)有一个正增(zēng)长。

　　不(bù)过(guò)张宏伟同时也提醒表示，在房地产的复(fù)苏(sū)过程中，还面临着一些不确定性。其实整个市(shì)场(chǎng)从四月份开始(shǐ)又在往下(xià)掉。除了(le)杭(háng)州、成(chéng)都等极个(gè)别城市四月环比三月相对表现较好(hǎo)之外，包(bāo)括北京、上(shàng)海在内的绝(jué)大(dà)多数城市都出现环(huán)比下滑的情况。而现在五月(yuè)的(de)市场表现也(yě)不太乐观。按照现(xiàn)在的经济(jì)状况(kuàng)、收入情况，以及市(shì)场(chǎng)的去库存(cún)压力、企业的资(zī)金面压力，可能会(huì)出现，到六月份房企为了半年报(bào)冲(chōng)业绩出现市场(chǎng)的短期反弹外的一个市场乏力现象。也(yě)就是说，第二季度、第(dì)三(sān)季(jì)度增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投资董(dǒng)事长(zhǎng)陈昊(hào)扬(yáng)也向《红周刊》指出，现(xiàn)在(zài)整(zhěng)个房地产以及其上下游产业链的复苏速度都比想(xiǎng)象的(de)要慢很多(duō)，我(wǒ)们(men)要多给一些耐心，这个时候(hòu)，在房地产以及(jí)上下游就不(bù)是赚快钱的时(shí)候，只能赚(zhuàn)他基本面的(de)钱(qián)。但这(zhè)也(yě)意味着，只有极(jí)为少(shǎo)数的、做得比同行好得多的企业(yè)，会伴(bàn)随(suí)整(zhěng)个行业(yè)的弱复苏，业绩会逐步(bù)体(tǐ)现出来。所(suǒ)以(yǐ)只能耐心(xīn)地去等待它的基(jī)本面不断地凸显出来(lái)，这需要(yào)时间。

　　（本文(wén)已刊发(fā)于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提及个股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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