万柳书院，暴(bào)雷了。

　　今年年初(chū)“万柳(liǔ)少爷”的意(yì)外走红，让这个位(wèi)于北京海淀的豪(háo)宅被全国知晓，其(qí)背后曾宣称要做地产(chǎn)界“劳斯莱(lái)斯”的(de)神秘开发商——中赫集团，也被拉(lā)向台前。

　　而如今(jīn)，万(wàn)柳书院再次受到舆论关(guān)注，起因中赫集(jí)团成(chéng)了共同债务(wù)人被中(zhōng)国(guó)信达追(zhuī)债(zhài)，中国(guó)信达(dá)为了收回钱款(kuǎn)不得不将中赫抵(dǐ)押的75套(tào)万柳书(shū)院豪(háo)宅拍(pāi)卖。可问题(tí)是，这些房子早已(yǐ)售(shòu)出，业主并(bìng)非(fēi)中赫集团，那(nà)些真正(zhèng)斥巨(jù)资购入房产的有钱人，房子(zi)现在莫名奇妙地被(bèi)拍卖，算是(shì)被割了！

　　截至(zhì)发稿，暂未看到这些业主的维权信息，难怪有网友调侃：“富人被割韭(jiǔ)菜(cài)的时候，他们(men)的姿势(shì)都那么优雅(yǎ)。”

　　不过事件背后，可(kě)能没(méi)你想象(xiàng)的(de)那么简单。

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　　富人(rén)被精(jīng)准(zhǔn)收(shōu)割(gē)？

　　最惨的可能(néng)还是债主

　　“北(běi)京豪宅的尽头(tóu)是万柳书院”，但谁(shuí)都没想(xiǎng)到，这个位于(yú)海淀核(hé)心区位，名(míng)校(xiào)环绕的顶级(jí)豪宅，竟(jìng)然(rán)暴(bào)雷了！

　　近日(rì)，有(yǒu)网(wǎng)友发现(xiàn)，中国信达在京东拍卖上，上架了“北京赫(hè)华恒(héng)瑞(ruì)房地产开发有限公(gōng)司(sī)不良债权转让项目(mù)”，债(zhài)权总额高达近47亿，该项目(mù)的抵押物(wù)中，包括75套万(wàn)柳(liǔ)书院住宅。

　　据京(jīng)东拍卖显示，上(shàng)述不良债权转让项目(mù)的(de)处置主(zhǔ)体是中国信(xìn)达资(zī)产管(guǎn)理股(gǔ)份有限公司北京市分公司（下称(chēng)中国信达(dá)北分(fēn)），处置的是(shì)对(duì)北京赫华恒瑞(ruì)房地产开(kāi)发有限公司(sī)（下称赫华(huá)恒瑞）的不(bù)良(liáng)债权。截至(zhì)2023年1月(yuè)31日(rì)，债权金额(é)约为46.95亿元人民(mín)币，其(qí)中债权本金37.50亿元。中赫集(jí)团有限公司是(shì)共(gòng)同债务人。目前(qián)，该项目已有(yǒu)1万(wàn)次围观(guān)，35名意向人。

　　从(cóng)表面上看(kàn)，这就是一起中国信达北分(fēn)讨债的故事，但实际上(shàng)，75套豪(háo)宅(zhái)的背(bèi)后(hòu)暗藏秘(mì)密。

　　据此前媒体报道，万(wàn)柳书院总共301户，而且早已售罄。如(rú)果该报道属实，说明这些(xiē)房(fáng)子实际上都是(shì)卖出去(qù)了的，是(shì)有(yǒu)人住的。

　　那为什么中国信达的拍卖(mài)页面上又注(zhù)明(míng)这75套房子是“未出售”的状态呢？只能说明这些(xiē)房(fáng)子根本(běn)没有网签，也没有房产(chǎn)证！

　　第(dì)一(yī)财经的报(bào)道证(zhèng)实了上述(shù)内容。有豪宅(zhái)中介(jiè)透(tòu)露，中赫集团早就把这75套(tào)房(fáng)子抵押(yā)出去，现在还没资金解抵押，所以不能网(wǎng)签、没(méi)办房本。

　　作为海淀(diàn)的(de)顶(dǐng)级豪宅，最(zuì)强(qiáng)学区房，万柳书院的业(yè)主基本(běn)都是北京的高端人士，柳传志、丁磊等知名商业大佬(lǎo)也是(shì)万柳书(shū)院的业主(zhǔ)。另据(jù)地产自(zì)媒(méi)体“地产八卦女”爆(bào)料，万柳书院(yuàn)的(de)业主中，还有不少中赫集团的(de)高管、合(hé)作伙伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由此(cǐ)，不少(shǎo)网友感叹(tàn)，“富人也被(bèi)精准收(shōu)割(gē)了！”

　　不过，如(rú)果这(zhè)些业主确(què)实已经支(zhī)付价款(kuǎn)并实际(jì)占有，那(nà)么(me)，中国信达转让这笔不良债权回本(běn)的愿(yuàn)望，或将泡汤。这次(cì)拍卖损(sǔn)失最(zuì)大的，没准还(hái)是债主中国信(xìn)达。

　　根据相关法律规(guī)定，民事执行中，业主已经支付(fù)价款并实(shí)际占(zhàn)有，但未办理过户手续(xù)的，如果业主没有(yǒu)过(guò)错，人(rén)民法院(yuàn)不得查(chá)封(fēng)、扣押、冻结，已经查封的可以(yǐ)向法院(yuàn)提出执行异议申(shēn)请，请求(qiú)法院解除查封，同时可以联合起诉开(kāi)发商，要求退还购房款(kuǎn)或办(bàn)理(lǐ)房(fáng)产证，并承担(dān)违约(yuē)责任。

　　此外，今年4月(yuè)，人民法院报(bào)公布《最高人民法院关于商品房消费(fèi)者(zhě)权利保护问题的批复》，以(yǐ)司(sī)法解释的方(fāng)式明确了购房人的优先权：

　　商品(pǐn)房消费者以居住为目的购买(mǎi)房屋并已支付(fù)全部价款，主张(zhāng)其房屋(wū)交付(fù)请求权(quán)优先于(yú)建(jiàn)设(shè)工(gōng)程价(jià)款优先受偿(cháng)权、抵押权以及其他债权的(de)，人民法院应当予以支(zhī)持(chí)。只支(zhī)付了部分价款的商(shāng)品房消费者，在一审法庭辩论终结前(qián)已实际支付剩余价款的，可以适(shì)用前款规定。

　　也就是说，如果这75套房子均为(wèi)“已售未网签”，那(nà)么这笔不(bù)良债权，实际上(shàng)是个烫手山芋。可能不仅不能卖出去回本，抵(dǐ)押的这75套房子，还(hái)会被(bèi)业主讨回去(qù)。

　　中(zhōng)国(guó)信达(dá)，将会赔了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯莱斯”

　　成了(le)“老赖(lài)”

　　这次债权公(gōng)司中国信达(dá)申请不良(liáng)债权(quán)转让(ràng)，可(kě)以追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示，目前中国(guó)信达已经成为赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫华(huá)恒瑞为中赫集团(tuán)旗(qí)下子(zi)公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团、中(zhōng)赫置地等选(xuǎn)择退出了赫(hè)华(huá)恒瑞的股东行(xíng)列，中国(guó)金谷国(guó)际信托有限责任(rèn)公(gōng)司成为(wèi)了唯一(yī)股东，后者由中(zhōng)国(guó)信(xìn)达资产(chǎn)管理股份有限公司持(chí)股93.75％。

　　作为房地产开发(fā)商，相较(jiào)其他房企，中赫集(jí)团既没有很大规模(mó)，也没有很高的国民知名度(dù)，但却在北京豪宅圈留下一(yī)个个传说。

　　如钓鱼(yú)台七号院，作(zuò)为中赫集团进入北京(jīng)的第(dì)一个豪宅项目(mù)，2011年，中赫置地推出(chū)钓鱼岛(dǎo)七号院3号楼(lóu)，高达30万/平米(mǐ)的(de)天价，成为当(dāng)时京(jīng)城最贵的(de)楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随(suí)后开(kāi)发的万(wàn)柳(liǔ)书院，更(gèng)是被誉为“北京海淀顶端豪(háo)宅(zhái)”。2012年(nián)，中赫(hè)置地以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融创(chuàng)、保(bǎo)利、万科(kē)等大(dà)型知名(míng)房(fáng)企手中，抢(qiǎng)下了(le)北京万柳地块，成为北京当年的“双(shuāng)料地(dì)王”。很快(kuài)，万柳书院就以神秘高端的姿态杀入市场，无论是一块块从荷(hé)兰运(yùn)回来的灰砖垒起来的五米(mǐ)高墙，还是每棵成本超6万的成年银杏树(shù)，还是每平米20万元的(de)价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸的(de)缸、霄(xiāo)八(bā)的(de)顶儿、融(róng)创的湖、紫(zǐ)辰(chén)院的(de)树(shù)、北平(píng)府的院儿(ér)。”从这句顺(shùn)口溜(liū大学老师最怕什么部门举报)中，就可(kě)看出其在北京(jīng)豪宅(zhái)圈的地位。2014年末上市的它，对手是当时有名的融创(chuàng)观澜嘉苑(yuàn)、佳(jiā)兆业广场、恒大华府(fǔ)等，现(xiàn)如今，它远远超(chāo)过这些对(duì)手(shǒu)。

　　去(qù)年，万柳书院一套300平米的法拍房，最终(zhōng)成交价1.09亿、单价达到惊人的(de)36万元/平(píng)米，说明万柳(liǔ)书院虽然已经推(tuī)出了(le)8年之久，但其(qí)依旧在北京豪宅圈备受(shòu)追捧。

　　中赫集团(tuán)开发的豪宅(zhái)，也吸引(yǐn)了(le)不少(shǎo)知名人(rén)士，如(rú)知名演员宋丹(dān)丹，就(jiù)住(zhù)在(zài)钓鱼(yú)台(tái)七(qī)号院。而(ér)柳(liǔ)传志(zhì)、丁磊等知名商业大佬则居住在(zài)万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集团的(de)“高端路(lù)线”，也因此，它被外界贴上(shàng)了，“卖北京城最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱(lái)斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发(fā)商光(guāng)环的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成为被执行人，被执行标(biāo)的高达11亿。

　　今年年初，因为履行能(néng)力而(ér)拒不履行(xíng)生效法律文书(shū)确定义务，中赫集团(tuán)正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫(hè)集团如今(jīn)沦落(luò)到这个地步，其实是(shì)有(yǒu)迹可(kě)循的。

　　事实(shí)上，早(zǎo)在今年年初(chū)“万(wàn)柳书院少爷”走(zǒu)红之(zhī)时(shí)，深蓝(lán)财(cái)经(jīng)就(jiù)曾深挖(wā)出背后的中赫集团，发(fā)现其(qí)深陷财务危机。

　　从知名豪宅(zhái)的开(kāi)发商(shāng)到沦为(wèi)“老赖”，中赫集团实控人周(zhōu)金辉的人生轨迹(jì)跟着急转(zhuǎn)直下。而追(zhuī)根溯源，这个转折(zhé)点，就在(zài)于(yú)收购北(běi)京国安。

　　近十年(nián)来(lái)，房企(qǐ)纷(fēn)纷(fēn)开(kāi)始(shǐ)了多(duō)元化转型，但转型(xíng)之路并不好(hǎo)走。早(zǎo)在(zài)2008年(nián)开始，中赫集团就尝试过多元化业(yè)务，先(xiān)后进军能(néng)源市场(chǎng)、团购网(wǎng)站，但(dàn)最(zuì)终(zhōng)都惨淡收场。最终，周金辉将转型(xíng)的目光，放到(dào)了体育领(lǐng)域(yù)。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资(zī)本退出(chū)后(hòu)，中赫集团以(y大学老师最怕什么部门举报ǐ)35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股权，成为国(guó)安的新东(dōng)家。接着在2021年6月，中赫集(jí)团从(cóng)中信集团手中拿下(xià)北京国安俱乐部36％股权，至此(cǐ)拿下(xià)北京国(guó)安俱乐部全部股权。如果北京(jīng)国安的估值一直没(méi)变，那么中赫集团拿下(xià)北京(jīng)国安，总计(jì)花费了约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有人(rén)也许会感叹：卖(mài)豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真(zhēn)的是这(zhè)样，中赫为什(shén)么(me)又(yòu)要质(zhì)押股权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫集(jí)团及其实(shí)控人周金(jīn)辉夫妇将其(qí)手(shǒu)中的(de)中赫集团(tuán)股份(fèn)质押(yā)陆续(xù)质押，据企查查(chá)显示，目前中(zhōng)赫集团共有11条股权出质(zhì)记录。质权人包(bāo)括海金商业保理、北京建工、山东(dōng)国际(jì)信托(tuō)、中(zhōng)融信托、中信(xìn)建设(shè)等。

　　这与入主(zhǔ)北京国安的时(shí)间完(wán)全吻合(hé)。

　　然(rán)而，入主(zhǔ)北京国安后，不仅国安(ān)的经营状况没有得到改善，中赫(hè)集团也被(bèi)拉(lā)入泥淖。

　　据北京产权交易所官(guān)网信(xìn)息显(xiǎn)示，2020年，北(běi)京国(guó)安足球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元。截至2020年(nián)末(mò)，该俱(jù)乐部资产(chǎn)总(zǒng)计5.38亿元，总(zǒng)负(fù)债18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资金压(yā)力，中赫集团和周金辉夫妇还在持续质(zhì)押手(shǒu)中的(de)中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)股份，但国安(ān)和中赫(hè)的经营(yíng)状况(kuàng)却(què)持续(xù)没有好转。

　　不仅中(zhōng)赫集(jí)团被5次列被执行人，执行标的高达11亿，北京国安也3次与中(zhōng)赫集团、中赫置(zhì)地、及中(zhōng)赫集团股东(dōng)周金辉、李(lǐ)彩霞等共同成为(wèi)被(bèi)执行(xíng)人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而(ér)拒不履行生效法律(lǜ)文书确(què)定义务，上(shàng)述被执行人成为“老赖”。只有北京国安，目前(qián)幸免于难。不过在实控(kòng)人都成(chéng)为老赖的情况(kuàng)下(xià)，被执行10个多(duō)亿的北京国(guó)安，又如何能独善其身？

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