5月以来(lái)，房(fáng)地产板块个(gè)股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅约为2％。而以公募(mù)基金为代表的(de)机构对(duì)于(yú)这一板块已经在悄然(rán)布局。数据(jù)显示，以南(nán)方(fāng)和华(huá)夏的两只老牌(pái)ETF基金为例，5月9日时所公(gōng)布(bù)的总份额均较(jiào)4月28日(rì)时有小幅增(zēng)长(zhǎng)。根据基金一季报统(tǒng)计，龙头与地方国(guó)企(qǐ)央企获得增(zēng)持，持仓数量占流通股比重增(zēng)幅(fú)五只个股分别为华发(fā)股份+3.40％、滨江(jiāng)集(jí)团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地产或(huò)“底部回升”

　　行业红利时代已过 精(jīng)耕细作成共(gòng)识

　　从公(gōng)募基金对(duì)房地产的配置看(kàn)，2019年末，公(gōng)募所持有的房地产行(xíng)业标的市值约(yuē)1188亿(yì)元，占其所持股票(piào)市值的4.66novo化妆品属于什么档次，拼多多novo是正规品牌吗％左右；2020年市(shì)场表现出色，但(dàn)公募(mù)所(suǒ)持房地产公司市值在股票资产中的占比却断崖(yá)式(shì)下跌(diē)至(zhì)1.85％；2021年(nián)，这一数值更是(shì)进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年(nián)来的首次(cì)回升(shēng)，年底(dǐ)这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募对房地产行业的持股比例也同步回升，从(cóng)2021年底(dǐ)的6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在今年一(yī)季度(dù)得以延续。数据统(tǒng)计显(xiǎn)示，公(gōng)募(mù)重仓(cāng)持有房地产板(bǎn)块一季度(dù)市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(niánovo化妆品属于什么档次，拼多多novo是正规品牌吗n)四(sì)季(jì)度提(tí)升6.71％。持仓市值前五个(gè)股分别为(wèi)保利发展、招商蛇(shé)口、万(wàn)科A、华发股份、滨江集团，持仓市值(zhí)占板块比重(zhòng)合计(jì)达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产(chǎn)的投(tóu)资愈发有(yǒu)集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募(mù)基金一季报(bào)汇总的重仓股(gǔ)中(zhōng)，房地产板块排名最高(gāo)的(de)是保利发展，在基(jī)金重仓第33位(wèi)。排名第(dì)二(èr)的是招商蛇(shé)口(kǒu)，排在第78位。而老牌龙头股万(wàn)科A排在第96位。对比去(qù)年四(sì)季报(bào)，变化(huà)之处首先(xiān)在(zài)于几只房地产龙头股(gǔ)从排位上看均有(yǒu)退步，尤其是万科最(zuì)为明显(xiǎn)；其次是(shì)金(jīn)地集(jí)团退出百(bǎi)大之列(liè)。但(dàn)考虑到房(fáng)地(dì)产(chǎn)是复(fù)苏链上(shàng)最(zuì)后一环，且首(shǒu)季并非行(xíng)业销(xiāo)售(shòu)旺季(jì)，其传导到二级市(shì)场(chǎng)乃至机构(gòu)持仓上还(hái)需要时间周期。

　　形成共(gòng)识(shí)的(de)是，经济圈判断(duàn)房地产已经进入大分化时代，一(yī)二线(xiàn)城市好于三(sān)四(sì)线城市。而映(yìng)射到二级(jí)市场投(tóu)资上(shàng)，配置(zhì)房地产行业轻松收获(huò)行业贝塔的红利期一去(qù)不返了。“如果按照产业周期来分类，包括(kuò)房地产等(děng)几类(lèi)行业在盖(gài)特纳曲(qū)线里属于成熟期或者衰退期(qī)的行(xíng)业，传统认知上没有什么投资机会的。但(dàn)在这几年特殊(shū)的行情(qíng)里包括(kuò)煤炭、电解铝等类似的行业也出现了一(yī)些机会(huì)，背后的(de)逻辑是供给侧发生了更大的变(biàn)化。”一不(bù)愿具名的(de)上海公募(mù)基金经理指出。

　　不(bù)过也有公募人(rén)士(shì)持谨慎(shèn)乐观态(tài)度：“行业(yè)前几年17亿～18亿(yì)平方米的(de)年销售面积很难再出现了，2022年光是居民存款数量增加(jiā)了15万亿元。中国存量有(yǒu)400亿平方米建筑面积，考虑存量地产(chǎn)的更新，也有近10亿平方米(mǐ)。需求端(duān)还需(xū)要有一定的政策出来去(qù)刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金(jīn)房地(dì)产研究员吕(lǚ)功绩也指(zhǐ)出：“时至今(jīn)日，无论(lùn)从城(chéng)镇化的(de)进程，还是人均住房面积(jī)（接近30平/人），我国(guó)均已(yǐ)告别住房短缺时(shí)代，而目(mù)前居民的杠杆(gān)率和房价收入也不(bù)支撑每(měi)年(nián)18万亿元的销(xiāo)售额，以及过快(kuài)上行的房(fáng)价，因而行业高增(zēng)的时代已经过去，未来行(xíng)业的需求或将回落，在此过程中，伴(bàn)随着地(dì)产的高杠杆属性，就(jiù)很容(róng)易出现信用(yòng)风险问(wèn)题（类(lèi)似2022年的民营地产(chǎn)爆雷），行业进入到(dào)供给侧出清(qīng)的过程。这(zhè)个过程(chéng)中，综合竞(jìng)争力强的(de)公司就能够通过大鱼吃(chī)小鱼(yú)的方式(shì)，获得市占(zhàn)率的(de)提升。当(dāng)行业需求见顶回(huí)落时，行(xíng)业(yè)的贝塔(tǎ)已经过去了(le)，但不代(dài)表没有投资(zī)机会，机会在于城市、位(wèi)置、产品(pǐn)的阿尔法(fǎ)，而对应到(dào)股票投资，就(jiù)是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于(yú)这样的(de)认识转(zhuǎn)变，精耕细作个股成(chéng)为(wèi)公(gōng)募乃至(zhì)整(zhěng)体机(jī)构的务实之举。

　　机(jī)构配(pèi)置房地产“风物长(zhǎng)宜(yí)放眼量(liàng)”

　　头(tóu)部央国企、优(yōu)质区(qū)域(yù)性(xìng)标(biāo)的(de)成香饽(bō)饽

　　5月以来，房地产板块(kuài)个股多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房地(dì)产指数本(běn)月涨幅约(yuē)为2％。从具体的(de)个股来(lái)看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计申(shēn)万房(fáng)地产板块个股，在(zài)纳入统计的(de)124只房地产类标的股中，本月以来实(shí)现股价上涨的达到了81家(jiā)。

　　其中，上述(shù)时间段恰(qià)好排名前五(wǔ)的公司月(yuè)内涨幅超过了10％，它们分别是上实(shí)发展、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安地(dì)产(chǎn)。排(pái)名第一的上(shàng)实发展，五一假(jiǎ)期归来后(hòu)日成交量明显放(fàng)大，4日、5日(rì)连续两个交易(yì)日(rì)收出(chū)涨停。从(cóng)该股的基(jī)本(běn)面来看(kàn)，上(shàng)实发(fā)展的主营(yíng)业务为房地产开发与(yǔ)经营。公司的(de)主要(yào)产品及服务为(wèi)房地产销售、房地产租赁、物(wù)业(yè)管理(lǐ)服务(wù)、工(gōng)程项目(mù)、酒店经营(yíng)。从业绩数据来(lái)看，2022年，其实(shí)现(xiàn)营业收入(rù)52.48亿(yì)元(yuán)，比上(shàng)期减少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿(yì)元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现营业(yè)总(zǒng)收入27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过(guò)从十大(dà)流通股(gǔ)股东(dōng)来看(kàn)，各类(lèi)机构都有对(duì)其布局(jú)的(de)例(lì)子(zi)。以3月31日时的首季十大流通(tōng)股股东来看(kàn)， 具(jù)体包(bāo)括(kuò)公(gōng)募的上银基金、私募的迎水文龙、中央汇金、长城资(zī)产管理(lǐ)公司等(děng)都跻身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅(fú)暂时排名第二(èr)的浦东金桥也(yě)是(shì)上海本地房企，其第一季度的收入(rù)利润规模大幅度复苏。究其(qí)原因，一方面是该公司后(hòu)疫情时代出(chū)租率复苏至(zhì)近(jìn)年(nián)来(lái)最高，另(lìng)一(yī)方面(miàn)则是公司拿地结(jié)算(suàn)持续性向好，从数字上看，一季度新增(zēng)虹口135、138住宅地(dì)块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这(zhè)样的业绩势(shì)头向(xiàng)好背景下(xià)，自然也吸引了(le)知名机构在其中持续驻足。从第(dì)一(yī)季(jì)度十大流通股股东(dōng)来看(kàn)，知名私募高毅邓晓(xiǎo)峰的两只产品依然在(zài)前十中，这也是连(lián)续第三(sān)个季度(dù)他有的两(liǎng)只产品(pǐn)杀入(rù)前十。同时榜单中还(hái)有(yǒu)一(yī)支大(dà)名(míng)鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投(tóu)资(zī)局，其当季(jì)还小幅增加了持(chí)股。

　　除去上述两(liǎng)家(jiā)上(shàng)海区域性地产公司外，荣安地产(chǎn)则是(shì)主要布局在深圳的地产(chǎn)公司，一季报(bào)交(jiāo)出的也是一(yī)份报(bào)喜的成绩单：首(shǒu)季公司实现营业收入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归属(shǔ)于上市公司股东的(de)净利润6.48亿(yì)元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度来看，《红(hóng)周刊(kān)》注(zhù)意到(dào)两只公(gōng)募指基(jī)首季(jì)新杀入十大流通股(gǔ)股东行列。具体说(shuō)来， 南方(fāng)中证全指房地(dì)产ETF上榜排名第七位(wèi)，富国中(zhōng)证(zhèng)指数1000增强则排名(míng)第(dì)九位，此外联袂出现的(de)机构(gòu)还有QFII高盛(shèng)国际和(hé)私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基金相关人(rén)士分(fēn)析(xī)：“经历过行(xíng)业(yè)洗牌和兼并重组后(hòu)，龙头的(de)价值更为(wèi)笃定突出；从拿(ná)地端看，2022年土地(dì)市(shì)场(chǎng)大幅(fú)降(jiàng)温，优质土地供给较(jiào)多(duō)（券商测算对应(yīng)潜在(zài)毛利率在25％以上，目前房企的利润(rùn)率仅20％），绝大多数(shù)房企受限(xiàn)于信用问题或者资金紧张(zhāng)没法拿地，龙头(tóu)房企趁机(jī)获取低成本土(tǔ)地，龙头房企的(de)拿地(dì)力度（拿地(dì)金额/销售金(jīn)额）基本在30％以上；从融资上看，龙头(tóu)房企杠(gāng)杆率较低，净负(fù)债(zhài)率基本在70％以下，而其他房企的(de)净(jìng)负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙头房(fáng)企的融(róng)资成(chéng)本(běn)不断下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销(xiāo)售，龙头(tóu)房企明(míng)显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额(é)增(zēng)速为(wèi)9％，而TOP14的销售额(é)增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在当前中特估的浪潮下，央国企地产股(gǔ)或存在发展的大好机会。中信证券指出：“房地(dì)产行业的结构(gòu)性(xìng)机会依然(rán)存在，少(shǎo)部(bù)分公司尤其是(shì)央企占(zhàn)据显著优(yōu)势，其主要又(yòu)体现为(wèi)库存的优势。央企地产公(gōng)司，现阶(jiē)段(duàn)表现出较低的融资成(chéng)本，优(yōu)质的开发资源(yuán)和良(liáng)好的不动产资产(chǎn)运营能力(lì)的多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使没有中特(tè)估，国(guó)央(yāng)企相较于民营地产(chǎn)公(gōng)司也是(shì)更有优势的。”吕功绩(jì)强调，“对(duì)于减值、土地资源债权债务关系(xì)等问题，市场对民营房开企(qǐ)业的资产会有更多担忧和质疑，所以在这一(yī)轮行业出清的过程中(zhōng)，央国企(qǐ)相较(jiào)于民企(qǐ)来说估值的修复更明显(xiǎn)。中特估(gū)的角度从(cóng)中长期(qī)的维度看，行业的逻辑在于集(jí)中度提(tí)升后，行业进(jìn)入高质量发展阶段，具(jù)备较快(kuài)速发(fā)展阶段更稳定且可预(yù)期的盈利和现(xiàn)金(jīn)流创造能力，以此带来(lái)估(gū)值中枢(shū)的提升，应该(gāi)关注(zhù)估(gū)值(zhí)相对较低，企业自身资产的质量好、运营能力(lì)强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时(shí)代中行业普涨的概(gài)率比较低(dī)，行业(yè)内部将(jiāng)出现分化，要关注(zhù)将受益于(yú)行业集(jí)中(zhōng)度提升的头部(bù)公司。”星石投资首(shǒu)席研究官(guān)方磊也表示(shì)。

　　顺应机(jī)构这一思路的话，或(huò)许还是保利(lì)发展、招商蛇口等国资背景(jǐng)龙头(tóu)前途更为光明。不过国投(tóu)瑞银基(jī)金投资部副总监(jiān)綦傅鹏表示：“需要(yào)客观地(dì)去持续观察国企央企在三(sān)个方面是否可以维持，首先是融资成本(běn)保持低位(wèi)，其次是销(xiāo)售份额持续提升，再次(cì)是拿地份额持续提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构需要多给一(yī)些(xiē)耐心

　　而(ér)《红周刊(kān)》也根据房企一季报梳理发现，对于2022年的(de)业绩出现的整体下滑，2023年一季度的(de)业绩(jì)分化更(gèng)趋(qū)明显，保利发展、滨江(jiāng)集团等房企营收、净利均(jūn)实(shí)现(xiàn)了(le)业绩的回正，甚至是较大(dà)增(zēng)速(sù)的增长。而(ér)这些公司也是机(jī)构(gòu)的重仓(cāng)对象(xiàng)。

　　对(duì)此，知名(míng)房地产业内人(rén)士张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现(xiàn)明(míng)显改善的(de)房企(qǐ)，主要是因为过(guò)去两三年时(shí)间(jiān)，尤其是(shì)在2021年(nián)下半年民营房企不怎么投(tóu)资(zī)拿地(dì)之后，国(guó)有企业仍在持(chí)续(xù)性地拿地，且主要(yào)集中(zhōng)在核心城(chéng)市，投资力(lì)度(dù)较(jiào)大。投资的驱动能够(gòu)推动房企销售业绩的增长(zhǎng)，从而(ér)在2023年一季度市场恢(huī)复但仍处(chù)于调整的过程(chéng)中(zhōng)，能够保有一(yī)个正(zhèng)增长。

　　不过张宏伟(wěi)同时也提醒表示，在房地(dì)产的复苏过程中，还面临着一些不(bù)确(què)定(dìng)性(xìng)。其实(shí)整(zhěng)个(gè)市场从四月份开(kāi)始又(yòu)在往下掉。除了杭(háng)州、成都(dōu)等极个别城市四月环比三月(yuè)相对表现较好之外，包括北京、上海在内的绝(jué)大多数(shù)城市都出现(xiàn)环(huán)比下(xià)滑的情况。而现在五月的市场表现(xiàn)也不太乐观(guān)。按照(zhào)现在(zài)的经济状况(kuàng)、收(shōu)入情况，以及市场的去库(kù)存(cún)压力、企(qǐ)业的(de)资金(jīn)面压力，可能会出现，到六月份(fèn)房企为了半(bàn)年报冲业绩出现市场的(de)短期反弹外的一个市场乏力现象。也(yě)就是说，第二季度、第三季(jì)度增长(zhǎng)不确定性的压(yā)力(lì)仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀(tán)投资董事长陈昊扬(yáng)也向《红(hóng)周刊(kān)》指(zhǐ)出，现(xiàn)在整个房地产以及其上下游产业(yè)链的复苏速(sù)度都比(bǐ)想象(xiàng)的要慢很多，我们要多(duō)给一(yī)些耐心，这个(gè)时候，在房地(dì)产以及上下游就不是(shì)赚快钱的时候，只能(néng)赚他基本(běn)面(miàn)的(de)钱。但这也意味着，只有极为少(shǎo)数的、做得比(bǐ)同行好得多的企业，会伴随整(zhěng)个行业的弱复苏(sū)，业绩会逐步体现出来(lái)。所以(yǐ)只能耐心地去(qù)等待它的基本面不断地凸显出来，这需(xū)要时间(jiān)。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日《红(hóng)周(zhōu)刊》，文(wén)中提及个股仅为举例分析，不做买卖推(tuī)荐。）

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