文：任泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预售制了(le)。 1月17日召开的全国住房和城乡建设工作(zuò)会议提出“有条(tiáo)件(jiàn)的可以(yǐ)进行现房销售”，不足一个月时间，已(yǐ)有山东、安(ān)徽、河(hé)南(nán)、四川、广东等地明(míng)确表态，试(shì)点(diǎn)现房销售。

　　1、是(shì)该(gāi)取消商品房预售制了，用你的钱，建(jiàn)你(nǐ)的房子，还烂尾(wěi)了，这是对购房(fáng)者的(de)不(bù)公平。以后谁有钱谁(shuí)建房，没钱没实力的别建了，不能(néng)把包袱甩(shuǎi)给老百姓和社会，这(zhè)是(shì)房地产从大开发时代步(bù)入高质量发展阶段的必然(rán)趋(qū)势(shì)，也是(shì)对购房老(lǎo)百姓(xìng)的(de)最大保(bǎo)护。98年房改时，全国缺房子(zi)，开发商(shāng)缺钱，预(yù)售制是权(quán)宜(yí)之计，现在全国套户比超(chāo)过1，从大开发进入(rù)存(cún)量时代，对购(gòu)房民众不公平的预售制已经过时了，该(gāi)取(qǔ)消(xiāo)了，改为(wèi)现房销售。以(yǐ)后一手交钱，一手交房，天经地(dì)义。当然二(èr)次房改是个技术活，兼顾化解停(tíng)贷、复工保(bǎo)交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机制，长效机制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地产税。如果按照经济规(guī)律办事，中国一定(dìng)能(néng)实现房地产软着陆(lù)和长期平稳健康发展，跨过这道关，解好这道世界(jiè)难题(tí)。

　　2、为(wèi)什么要取消(xiāo)预售制、改为现房销售？大家想想(xiǎng)，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售制是对购买者的(de)单方面不公平制(zhì)度，购(gòu)房老百姓几乎承担了所有商品不能交(jiāo)付的风(fēng)险。从个人层面看，预售制对购房者非常(cháng)不公平，比如，交房(fáng)等待期一般为(wèi)两年(nián)，在此期(qī)间，购(gòu)房者不仅(jǐn)承担银行利(lì)息(xī)，还(hái)要(yào)承担延迟交房、房屋(wū)质量、房产证延期办理甚至不能(néng)交(jiāo)房(fáng)的(de)风险(xiǎn)。从行业层面看(kàn)，预售制助推(tuī)部分房(fáng)企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，若遇到(dào)下行周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置等系(xì)列(liè)风险。取(qǔ)消预(yù)售制，改(gǎi)为现房销售，这(zhè)样(yàng)有助于落(luò)实中央房住不炒精神(shén)、有助(zhù)于保障购(gòu)房老(lǎo)百姓(xìng)权益(yì)、有助于房企稳健发展(zhǎn)，一举多得(dé)，谋划(huà)长远。

　　3、为什么(me)建议取消预售制度？预售制(zhì)度(dù)怎么来(lái)的？国外什么情况？简单科普一下：商品(pǐn)房预售最早源于中(zhōng)国香港，俗称卖楼花，卖期(qī)房，是一种开发(fā)商放杠杆的方式。98年房改，由于商品房短缺(quē)，房企缺资(zī)金，借鉴中国(guó)香港，引入了商品(pǐn)房(fáng)预售制度。其(qí)实，当前世界不少国家(jiā)存在预售制。但是，重点来了！发(fā)达国(guó)家一般有严格的监管保障措施(shī)，开(kāi)发商在(zài)项目(mù)获得政府(fǔ)批(pī)准后才可(kě)以开(kāi)始销售(shòu)，买(mǎi)家在(zài)购买期房后并非像(xiàng)中国一样在支付完首付款后(hòu)从银行(xíng)一次(cì)性贷款支付剩余(yú)全部房款，而是根(gēn)据(jù)开发(fā)商工程(chéng)进度在完全(quán)交(jiāo)房前(qián)进行分期(qī)支付。所(suǒ)以，预售制度是需要(yào)严格的资金(jīn)监管、分期支付(fù)以及(jí)违(wéi)约处罚措施作为(wèi)保障(zhàng)的，如果没有这些保障(zhàng)措(cuò)施，一定会触发(fā)风险，对(duì)购(gòu)房民众不公平，所(suǒ)以不(bù)如(rú)借机取(qǔ)消预售制度，以后改(gǎi)为现(xiàn)房销售。客观讲预售(shòu)制度有一定历(lì)史阶段性(xìng)，现在中国住房进入存(cún)量时代，取消(xiāo)预售制度有助(zhù)于降负债降杠杆(gān)，不再把(bǎ)烂尾风(fēng)险甩给老百姓和社会，当然这需要(yào)配(pèi)套房(fáng)企债务重组(zǔ)、复(fù)工(gōng)保交楼、恢复(fù)市(shì)场信心和房地产长效(xiào)机(jī)制。这是个技术活，只要坚(jiān)持(chí)市场(chǎng)化改革，中(zhōng)国一定(dìng)能化(huà)解(jiě)这个难(nán)题，让房地(dì)产回(huí)归实体经(jīng)济(jì)和(hé)居住属性，安(ān)居乐业(yè)。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消预(yù)售制，改为现房销售，开发商将拼的不是(shì)五(wǔ)花(huā)八(bā)门、眼花缭(liáo)乱(luàn)、不知道能不能(néng)兑现的营销手段，而(ér)是所见即所得的过硬(yìng)的产品质量和(hé)诚信，这才是对(duì)购房民众(zhòng)的最根本最实质的保障，这样(yàng)将极大的提升开发商的(de)建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。所有商业的本质是向善，是以客户为中心，房地产也不能例外，老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)买房子是天大的事，烂尾毁(huǐ)三(sān)代，好房幸(xìng)福一家人。从(cóng)这个角度，取消预售制(zhì)、实施现(xiàn)房(fáng)销售是实现老(lǎo)百(bǎi)姓安(ān)居乐业(yè)、社会长治(zhì)久安(ān)、行业企业健康发展(zhǎn)的重大(dà)措施。在当前的情况(kuàng)下，取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)要结合稳楼市(shì)、房地产软着陆、打通金(jīn)融(róng)支持当期(qī)三好生、新模(mó)式(shì)等综合施策。

　　作者十年前在国务院(yuàn)发展研究中心参与财税改革方案研究时，对预售制(zhì)、房地产税、人(rén)地挂钩、金融稳定(dìng)、房企杠杆率等(děng)进(jìn)行过长期系统的专(zhuān)项研(yán)究(jiū)。（参考(kǎo)后来(lái)形(xíng)成的专著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品(pǐn)房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求大(dà)、供(gōng)给量少，引(yǐn)进(jìn)“卖楼(lóu)花”模(mó)式，形成(chéng)“中国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动城市化进(jìn)程，但背后潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确(què)实存在(zài)

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美(měi)国：交付前预(yù)售资金(jīn)第三(sān)方全程监管(guǎn)，交付(fù)时开(kāi)发商凭验收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易(yì)立法，设置期房预付款保全措(cuò)施(shī)

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银(yín)行监管(guǎn)，享1年保修期(qī)后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文(wén)

　　1 中国内地(dì)商品房预售制的(de)前世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花(huā)”模(mó)式(shì)

　　二十世纪五十年代(dài)在中(zhōng)国(guó)香港，楼宇出租(zū)是地产行业盛(shèng)行(xíng)的(de)方式，但有着转让难、出租资金周转期长等问题，分层销售孕育(yù)而生。20世(shì)纪50年(nián)代，中国香港还(hái)未推行(xíng)公共房屋制度，许多人栖身于木(mù)屋或者其他(tā)临时住宅，住房的需求是相当高，不过大多数(shù)居民的储蓄很少。当时楼宇买(mǎi)卖多数(shù)以一整栋楼为单位，需(xū)要雄(x太空浮尸三个人是谁，人死在太空中会腐烂吗ióng)厚的资金实力(lì)才能(néng)购(gòu)买。虽然楼宇出租是中国香港地产行业盛(shèng)行的(de)方式，但有着(zhe)转让难、出租资金周转期(qī)长等问题。针对这一系列问题，不少地(dì)产商开始探求(qiú)新的方式，如把(bǎ)楼宇契约切开，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇分层出售(shòu)。这模式一(yī)经推(tuī)行，购买楼宇的市民数量有所增(zēng)加(jiā)，开发商(shāng)资金周转加快。

　　在(zài)分(fēn)层出售的基(jī)础上，将“按揭”模式引入房(fáng)地产销售，霍(huò)英东创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英东(dōng)创办立信置业有限公司，凭借商业(yè)直觉和多年经营杂货(huò)铺、海上驳运业务的经(jīng)验，对于商品(pǐn)流(liú)通(tōng)、资金周转有(yǒu)着独到的见解，在努力寻求方法加快自身资金周转。当时(shí)其在购下九龙的一(yī)块地盘后，除了分层出(chū)售、还印发售(shòu)楼说明书，上有文(wén)字详(xiáng)尽说明楼(lóu)宇(yǔ)的(de)地势(shì)环(huán)境、建(jiàn)筑材料(liào)、分层(céng)价(jià)格、订购(gòu)方(fāng)法等。此外(wài)，“卖楼花”是(shì)另外一个亮点(diǎn)，即先收取买(mǎi)家的订金，采用(yòng)类似租金的分期(qī)付款形(xíng)式(shì)，等新楼落成时，收齐买(mǎi)家的钱(qián)，买(mǎi)家就(jiù)拥有(yǒu)了自(zì)己的(de)房产。这种(zhǒng)方式减(jiǎn)轻(qīng)了(le)民众购房的资金压(yā)力，加速了(le)房(fáng)屋的建造(zào)和销售，也解决(jué)了制造商的资金问题，降低投资风险，在当时可谓(wèi)是(shì)“双赢(yíng)”的举措。“预售楼花(huā)+分期(qī)付款(kuǎn)”的销(xiāo)售(shòu)模式成为当时中国香港(gǎng)房地产市场的一大特色，纵观(guān)中(zhōng)国香港房地产市场(chǎng)的改(gǎi)革，“卖楼花”模式高效率地(dì)解决(jué)了核心的住(zhù)房供不应求(qiú)的问题，使(shǐ)房市发(fā)展进入新阶(jiē)段。

　　预售楼(lóu)花模式推动(dòng)了中国香港楼市几十年繁荣，但期间也出现过(guò)“烂尾楼”的(de)情(qíng)况，但监管部门不断完(wán)善、规(guī)范化，建立健全的监管(guǎn)机制(zhì)，促进市(shì)场(chǎng)健(jiàn)康发展。例如，1960年，位于大(dà)角(jiǎo)咀(jǔ)的(de)一个楼盘因建筑费用超支(zhī)停工，出现“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中国香港管理部(bù)门(mén)提(tí)升(shēng)了对于(yú)预(yù)售(shòu)楼(lóu)花制度的监管，即要求开发商在(zài)预售前，确(què)保地价款已经全部支(zhī)付，还要(yào)证明自身(shēn)有资金等能力(lì)把(bǎ)项目(mù)完成，资金需(xū)放入律师(shī)所(suǒ)托管，支取时(shí)需(xū)律所和建筑师的核(hé)准。为(wèi)了防止开发商(shāng)、律所、建筑师等造假(jiǎ)，套取监(jiān)管账户资(zī)金，中(zhōng)国香(xiāng)港要(yào)求(qiú)律(lǜ)师行在银行开设的信(xìn)托账户(hù)（监管账(zhàng)户(hù)）、开发商(shāng)操作等采(cǎi)取全透明化机(jī)制(zhì)，且银(yín)行的责(zé)任上升，如出现房(fáng)屋(wū)“烂(làn)尾”情况，银行将成最大风险方，后续需自(zì)身(shēn)推动项(xiàng)目完工。随(suí)着监(jiān)管体(tǐ)系逐步完(wán)善，出现“烂尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求(qiú)大(dà)、供(gōng)给(gěi)量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成(chéng)“中国内地版预售制”

　　二(èr)十世纪九十(shí)年代，中国内地(dì)面临住房(fáng)需求(qiú)大和(hé)供给(gěi)量短缺(quē)问题，引(yǐn)入“卖(mài)楼花”制度。建国以来，中国内地(dì)优先(xiān)发展重工(gōng)业，强调基础建设，这一(yī)导向使前期发展工(gōng)业(yè)化的进程大(dà)于城市化进程，唯有解决(jué)住房基础等城市化配套问题，才(cái)能进一步推(tuī)进城市化。但当时(shí)推行(xíng)的是“统一管理，统一分配(pèi)，以租(zū)养(yǎng)房”的(de)福利(lì)分(fēn)房(fáng)制度，住房市场发展(zhǎn)起步较晚、增(zēng)速较慢，福利(lì)分房制度也(yě)出现(xiàn)了(le)分配(pèi)不公(gōng)、效率低、配(pèi)套差等问题，因此福利分房制度不再(zài)适用于当时(shí)的国情。叠加房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场面临商品房的(de)需(xū)求量(liàng)大，而社会缺(quē)少大(dà)型房(fáng)地产开发商，商品房供应量小的困境，此时引(yǐn)入中国香港(gǎng)的“卖(mài)楼花(huā)”模式(shì)无疑是(shì)对内(nèi)地房地产(chǎn)市场的一针强心剂(jì)。从1994年起，中(zhōng)国内地(dì)逐(zhú)步引进中国香港(gǎng)预售商品房制度(dù)，先后出台多项文件，大力支持国(guó)内房地产市场改(gǎi)革。例如，1998年，国(guó)务(wù)院出台《关于进一步深化城镇住(zhù)房制度改革(gé)，加快住房(fáng)建设的(de)通知》文件，决定停止住房(fáng)无偿(cháng)实物(wù)分(fēn)配(pèi)，逐(zhú)步(bù)实行住(zhù)房分(fēn)配货(huò)币化、住房(fáng)供给商品化(huà)、社会化的住(zhù)房新体制，从计(jì)划经济下的福利分房转向市场经济的商品房。房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)采用预售制，允许开发(fā)商卖期(qī)房，解(jiě)决了房企缺少资金和(hé)开发时间(jiān)周期长的两大难题(tí)，开发商(shāng)以预售款撬(qiào)动下一个项(xiàng)目的开发，形成滚动开发模式，住房供应速度加(jiā)快。自此(cǐ)中国内地(dì)开始房改货币化，中国(guó)人(rén)民银行等多方(fāng)迅速出(chū)台相(xiāng)关的信贷政策，支持购房者(zhě)，极(jí)大作用推动了房地产市(shì)场的发展。

　　引入中国香港(gǎng)“卖楼花”模(mó)式后(hòu)，经(jīng)调整形成契(qì)合中(zhōng)国(guó)内(nèi)地的(de)商品(pǐn)房(fáng)预售制度。预售制(zhì)的初(chū)衷是为了缓解房企(qǐ)资(zī)金(jīn)压力(lì)，加快城镇住房(fáng)建(jiàn)设(shè)。具体来说，是指房地(dì)产开发企(qǐ)业将正(zhèng)在(zài)建设中的房屋预(yù)先出(chū)售给(gěi)购房者，由购房(fáng)者支付定金(jīn)或房款的行为(wèi)。区别于中(zhōng)国香港，在中国内(nèi)地实践过(guò)程中，商(shāng)品房(fáng)预售流程为(wèi)：房地产开发商(shāng)办理预售(shòu)许(xǔ)可(kě)证-签订商品房买卖合同-进行备案(àn)登记和预告登记-交付房屋。在购房过程中，购房(fáng)者需(xū)要一次性付清首付(fù)款，并采(cǎi)用银行贷款的形式一(yī)次(cì)性付(fù)清剩余(yú)房款(kuǎn)，换言之(zhī)，房屋未(wèi)建成，开发商可能已(yǐ)拿到了全(quán)部购房款，这点与中国香(xiāng)港的按(àn)照工程(chéng)进度付款有所不(bù)同。对中国内(nèi)地的开(kāi)发商而(ér)言，预售制商品房也开启了高周转、高杠(gāng)杆的(de)运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推动城市化进程(chéng)，但背后潜藏的风险确实存(cún)在

　　作为(wèi)中国(guó)内(nèi)地商品房销(xiāo)售(shòu)的最主要方式，预售制极大缩短房企现金回笼周期，同时增加市(shì)场商(shāng)品房供应，推动了城镇化发(fā)展(zhǎn)进(jìn)程。预售制在过去20多年(nián)对中国内(nèi)地房(fáng)地(dì)产市场的稳步发展起到了重要作用，不仅(jǐn)解决(jué)了房地产市场快速发展(zhǎn)阶段(duàn)的资金(jīn)需求，也提高了居民居住水平，中国内(nèi)地城镇居民从筒子(zi)楼住到(dào)住宅小区，从(cóng)全民蜗居(jū)到(dào)基本适居(jū)，住房事业取得巨大进步，数十年时(shí)间走(zǒu)完(wán)发达国家(jiā)几百年城镇化路程。改革(gé)开放以(yǐ)来，城镇化进程进入快速(sù)发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿人增长至9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由(yóu)7438平方公里增(zēng)长至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我(wǒ)们发布的《中(zhōng)国住房存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住宅存量从(cóng)不到14亿(yì)平增至(zhì)313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平(píng)方米增至34.7平方米(mǐ)，城(chéng)镇住(zhù)房套(tào)数(shù)从(cóng)约(yuē)3100万套(tào)增至(zhì)3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前已成为中国内地商品房销售最主要方式，2005年(nián)中国内地商品住宅(zhái)期房(fáng)销售(shòu)面积占总(zǒng)销售面积的比重为63％，而2021年期房累(lèi)计销(xiāo)售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制也推动(dòng)了中国内(nèi)地房地(dì)产行业(yè)的发展(zhǎn)。中国内地房地(dì)产历经二(èr)十多年长(zhǎng)周期繁荣，行业各项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面(miàn)积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地产开(kāi)发(fā)投资完成(chéng)额(é)从0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品(pǐn)房销售面积和销售金额分(fēn)别(bié)从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速(sù)12.1％、21％。伴(bàn)随房(fáng)地产业的快速发(fā)展，房(fáng)地产(chǎn)企业从无到有、从国企先行(xíng)到(dào)民企崛起，队伍逐(zhú)渐(jiàn)壮大(dà)。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二(èr)十年来房地产(chǎn)也成为拉(lā)动中(zhōng)国内地(dì)经济(jì)高(gāo)增长的(de)火(huǒ)车头(tóu)。

　　1）从经济(jì)增(zēng)长渠道，房地产带动的上(shàng)下游产业链特别长(zhǎng)，高达50多个行(xíng)业(yè)。2020年房地产及其(qí)产业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其(qí)中房地产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地(dì)产带动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡(gòng)献），其中(zhōng)房地产对金融、批发(fā)、建材的(de)带(dài)动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年房(fáng)地产完全拉动(dòng)的投(tóu)资占全社会(huì)固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道(dào)，从房地产(chǎn)贷款占银行(xíng)各项贷(dài)款余(yú)额的比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加(jiā)上信(xìn)托等通道业务，占比(bǐ)超过(guò)三分(fēn)之一。从房(fáng)地产融资存量占(zhàn)社融(róng)存量比重看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果房企大面积违(wéi)约，将导致银行不良率大(dà)幅上升。

　　4）从(cóng)居(jū)民财富效应渠道，根(gēn)据我们的(de)《中国住房市值测算报告》，2020年中国住房市(shì)值(zhí)为62.6万亿(yì)美(měi)元，大(dà)于美国(guó)的33.6万亿美(měi)元、日本的10.8万(wàn)亿美元、英法德三国合计的31.5万(wàn)亿(yì)美元。从(cóng)住房市值占股债房市值的比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房(fáng)市值的(de)比例较高，主(zhǔ)要(yào)是(shì)因为住房市值高(gāo)，以及中国资(zī)本市场发育尚不成熟(shú)，直接融资比例较(jiào)低，股票(piào)、债券市值较(jiào)低，居(jū)民投资渠道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预(yù)售(shòu)制背后潜藏的风险确实(shí)存在，当前(qián)的(de)负面效应愈发(fā)凸显。

　　从个人(rén)层(céng)面看，绝大部分商品是一手交钱一手(shǒu)交货，预售制是对购买者的单方(fāng)面不公(gōng)平制度，购(gòu)房老百(bǎi)姓几乎承担了所有商品不能交付的风险(xiǎn)。比如，交房等待期一(yī)般为两年，在此期间，购房者不(bù)仅承(chéng)担银行利(lì)息，还要承担延迟交(jiāo)房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延(yán)期(qī)办(bàn)理甚至不(bù)能交房等风(fēng)险(xiǎn)。另(lìng)外(wài)，购房者和开(kāi)发商之(zhī)间的购(gòu)房合同、购房者和银行(xíng)的按揭贷款合同是两个独立的(de)合同关系，如果开发商发生违约，购房者只能根据购房合同向开发商(shāng)主(zhǔ)张(zhāng)权力，但依旧需(xū)要根据(jù)按揭贷款合同按(àn)时向银行(xíng)进行贷款(kuǎn)偿(cháng)还，因(yīn)此购房者(zhě)承担的风险较大。

　　从行业层面看，预售制(zhì)助推部分房企(qǐ)过度举(jǔ)债、高杠杆(gān)扩张，资(zī)金(jīn)若遇到(dào)下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等(děng)系列风险，进(jìn)行影(yǐng)响自身信(xìn)用和购(gòu)房者对行(xíng)业的信心。

　　从(cóng)金融(róng)层面看，银行作为按揭贷款的(de)发放方(fāng)，一旦房企因为市场波动(dòng)或经营(yíng)不善，出现资(zī)金链断裂等一系列问(wèn)题(tí)，导致“烂(làn)尾”等情况(kuàng)，而房企通(tōng)过与购房者签订的预售合同(tóng)和按揭合同，已经从(cóng)银行(xíng)获得房款，如果购房者丧失还款能(néng)力(lì)或短期不能还(hái)款等，则风险(xiǎn)完全由(yóu)银行承担(dān)，银行将面临较大的坏账压力(lì)。

　　从监管角度(dù)看(kàn)，购房(fáng)者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两个字那就是“没(méi)钱”，即没钱付工程款(kuǎn)。在(zài)2004版的《城市商品(pǐn)房预售管(guǎn)理(lǐ)办(bàn)法》中(zhōng)明确规定了(le)开发企业(yè)预售商品(pǐn)房所得款项(xiàng)应当用于有关的工(gōng)程(chéng)建设，商品房预(yù)售款监管(guǎn)的(de)具体办法(fǎ)，由房(fáng)地(dì)产管理(lǐ)部门制定。但多年(nián)以来全国并没有统一的预售资金(jīn)监管规(guī)定，各地实(shí)行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙(shā)等城市重点(diǎn)监(jiān)管资金比例为(wèi)总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥(féi)等(děng)城市则按照项目的建安成(chéng)本乘以建筑面积或(huò)者项(xiàng)目工(gōng)程总额(é)报价计(jì)算(suàn)重点资金。而事实是，不少购房款未进入监管账户、或(huò)进入(rù)监管账户后被挪(nuó)用，导(dǎo)致楼盘没(méi)有(yǒu)资金继续建设。收(shōu)楼(lóu)遥遥(yáo)无期，月供却被迫继续(xù)还款。那么，监管(guǎn)账(zhàng)户资金如何被挪走(zǒu)的？实际上，在(zài)过去房(fáng)地产大开发时(shí)代的高周转背(bèi)景下，抽调预售款监管账户资金，是行业“潜规则”。比如工程总承包方，以工程(chéng)建设名义，获得监管账(zhàng)户(hù)拨付(fù)资金(jīn)，再由工程(chéng)方(fāng)将资(zī)金转给房企，而拨付的工程款，远(yuǎn)超工程进度所需。通(tōng)过(guò)这些(xiē)方式套取的(de)资(zī)金，在房企(qǐ)各(gè)地(dì)项目(mù)间(jiān)流动，变相加杠杆，这(zhè)样做提供(gōng)了资金流动(dòng)性，房企抽调资金统筹(chóu)拿地、还(hái)款和楼(lóu)盘建设，形成(chéng)一种资金(jīn)循环高周转模式，但一定程度上(shàng)把风险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来(lái)说，国外商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于购房者预付资金，一(yī)般设有定金或预付款保(bǎo)护机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要(yào)求购(gòu)房者(zhě)支付的预付款比例相(xiāng)对(duì)较低，绝大部分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预(yù)付款支付方式：预付款一般以定金方式支付(fù)，或(huò)按工程进度分期支付，或二者结合(hé)；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一般采用(yòng)两种方式发(fā)放按揭贷款，一(yī)是按(àn)工程进度付(fù)款(kuǎn)，按揭贷款按(àn)照工程进度逐渐发(fā)放(fàng)，购(gòu)房者开始(shǐ)月供；二是(shì)房屋(wū)交付后发放按(àn)揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)；

　　5）房屋(wū)烂尾(wěi)保护：为预售商品房(fáng)提供期房烂(làn)尾(wěi)保险，在商品(pǐn)房出现重大延期或重大缺陷时，保障购房者权(quán)益；

　　6）房屋交(jiāo)付保(bǎo)护：房屋交付质量(liàng)的保障有(yǒu)两种方式，一是期(qī)房由政(zhèng)府或第三方(fāng)验收合格并提(tí)供验收凭证后，开发商凭验收(shōu)凭证取得购房(fáng)者支付的房款。二是开(kāi)发商为购房者提供一定(dìng)的保修期(qī)，通常1-5年，保修期满，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预(yù)售资(zī)金第(dì)三方(fāng)全(quán)程监(jiān)管(guǎn)，交付时(shí)开(kāi)发(fā)商凭验收凭证(zhèng)取得房款(kuǎn)

　　美国(guó)期房定金一定(dìng)期限内无条件返(fǎn)还，最低(dī)首付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅(jǐn)支付首付，其余房款交付后按揭还款，交付(fù)前资金(jīn)由(yóu)第三(sān)方(fāng)全程监管，交付(fù)时开(kāi)发商凭验收(shōu)凭(píng)证取得房款。

　　定金及首付环节，定金比例一般(bān)为(wèi)房款的(de)1％-5％，首付比例(lì)最(zuì)低可低于3.5％，根据美国官方数(shù)据(jù)，2021年美国平均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付(fù)方面，除定(dìng)金或首付(fù)外，购(gòu)房者在房屋交付后通过按揭贷(dài)款支付(fù)剩(shèng)余房款。

　　资金监管(guǎn)方面(miàn)，美国为防止开发商挪用资金，购房者的定金及首付(fù)款由(yóu)第三方公证(zhèng)行或产权保险(xiǎn)公司的信托账户监管。如(rú)果(guǒ)开发商(shāng)倒闭导致(zhì)楼盘烂尾，购房者资金可通过(guò)申(shēn)请仲裁取回，且(qiě)不承担任(rèn)何责任与损失。而开发商在(zài)房屋建设过程中的资金(jīn)全(quán)部(bù)来自银行(xíng)，银(yín)行根据工程进度向(xiàng)开发商提(tí)供(gōng)一定比例(lì)的贷款，由于(yú)开发商挪(nuó)用(yòng)资金直接(jiē)损害银行利益，银行有充分动机监(jiān)管开发商施工(gōng)进度。开发(fā)商在房屋(wū)交付时需取得(dé)由政府相(xiāng)关部门(mén)经(jīng)审(shěn)查后发放的(de)验收凭(píng)证，通过验收凭证向(xiàng)银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房(fáng)，提供期(qī)房烂尾险(xiǎn)

　　德国(guó)期房(fáng)可零(líng)首付购房(fáng)，房款按建造工期进度(dù)支付，按揭按工(gōng)期放款后还贷，房贷(dài)利(lì)率采(cǎi)用(yòng)固定(dìng)利(lì)率，开发商或购房(fáng)者可购买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛方(fāng)面，德国开(kāi)发商在项目获批(pī)后即可预售房屋。签署购(gòu)房(fáng)合(hé)同前，购房(fáng)者需支(zhī)付约2000欧的定金并进行预约公证，签订合同(tóng)后定金(jī太空浮尸三个人是谁，人死在太空中会腐烂吗n)退还(hái)。如由于(yú)任何原因不能购买，定金按(àn)照德国法律全部退还。

　　签署购房合同后(hòu)，购(gòu)房(fáng)者(zhě)需(xū)支付公证(zhèng)费和土地交易税，分(fēn)别为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含在(zài)购房(fáng)款(kuǎn)中(zhōng)，属于购房附加费。

　　首付方(fāng)面，德国没有规定最(zuì)低(dī)首付比(bǐ)例，可零首付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德(dé)国也采取按工期支(zhī)付房款的制度，一般分(fēn)7笔进行支付，具体支付节点、比例(lì)因项目而异。一般来说，支(zhī)付节点可分为公证后、主体完工、内部(bù)水暖电路完工、窗户玻(bō)璃完工、室内清洁及墙面完工(gōng)、地板完工、全(quán)部完工(gōng)，支付比例(lì)可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方(fāng)面，购房(fáng)者(zhě)可在(zài)支付房款前申请(qǐng)房贷，房贷利(lì)率采(cǎi)用固定利率(lǜ)，银行按施工节奏分多次发放贷款，每笔贷款给予购房者一定使用期限，期限结束(shù)后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期房设(shè)计了两种保险，保险(xiǎn)的功(gōng)能是(shì)当房(fáng)屋出现重(zhòng)大延期或重大(dà)缺陷时，保险公(gōng)司保证开发商赔(péi)偿或修(xiū)复，开发商破(pò)产，由保险(xiǎn)公司负责相应赔偿。保险由开(kāi)发商或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　英(yīng)国预售制设有(yǒu)10％定金保险保护机制，交房前(qián)付款比例(lì)仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖(mài)双方(fāng)均有一(yī)名律师，负责沟通期房(fáng)交(jiāo)易中的房产、资金(jīn)、合同等各(gè)个环节，各环节内(nèi)容确(què)认无误后(hòu)签订首付交换(huàn)合(hé)同。

　　定金(jīn)方面，英国设置了10％定金保险保护机制，当开发(fā)商出现财务(wù)、经营问题时，购房者(zhě)10％的定金由保险(xiǎn)公(gōng)司(sī)赔付，而超出(chū)10％的部分较难(nán)追回。

　　首付方(fāng)面，首付比例通常为10％-25％，首付需要(yào)在合同签订21天内支付。

　　余款支(zhī)付(fù)环(huán)节(jié)，英国采(cǎi)取按工(gōng)程进度付款(kuǎn)的方式，但是交房前(qián)付(fù)款(kuǎn)比例相对较(jiào)低，一般会在(zài)合同签(qiān)订6-24个月分别支(zhī)付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房前(qián)付(fù)款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款项交房(fáng)后支付。

　　交付环节，英(yīng)国规定房(fáng)屋必须(xū)经过房产公证公司的(de)检验验收后(hòu)才能交付，交(jiāo)付后(hòu)方可按揭还贷。

　　资金(jīn)监(jiān)管(guǎn)环节(jié)，英国期房预售资(zī)金(jīn)监管极为严(yán)格(gé)，资金(jīn)也由律师监(jiān)管，在确认工程(chéng)进度(dù)、支付相(xiāng)关款项(xiàng)过(guò)程中，由买房律师(shī)将资(zī)金转给卖方律师(shī)，卖方律师转给开(kāi)发商，即资金(jīn)在(zài)进入(rù)开发(fā)商账(zhàng)户前经过(guò)两道关口，有利于保障购(gòu)房者(zhě)资(zī)金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置(zhì)期房预付(fù)款保(bǎo)全措施(shī)

　　日本期房交易立(lì)法(fǎ)，定(dìng)金超5％或1000万日(rì)元时，开发商必须(xū)完成“预售房定金(jīn)保全措施”，交房前付款比例不超房款的20％，开发商违约需(xū)返还定价并赔(péi)偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二(èr)战结(jié)束后由于房屋(wū)供(gōng)给严重失衡(héng)，叠加法律空(kōng)白(bái)，社会上“一房二卖(mài)”现象普遍，为此，日本政府(fǔ)1952年出台(tái)《宅地建筑物交易(yì)法(fǎ)》，经多次(cì)修订，目前是唯(wéi)一一部规范期(qī)房交易的法律。

　　定金(jīn)保(bǎo)护(hù)方面，根据日本《宅地建物取(qǔ)引(yǐn)业法(fǎ)》，对购房者支付定金超过5％或超1000万(wàn)日元(yuán)的部分，法律要(yào)求开发商必(bì)须完成定金保全措施才可预售。什(shén)么是定金保(bǎo)全措施？即买卖(mài)双(shuāng)方(fāng)签订购房(fáng)合同时，开发商向金融机(jī)构(gòu)或指定保证机构(gòu)或(huò)保险(xiǎn)机构签(q太空浮尸三个人是谁，人死在太空中会腐烂吗iān)订定金(jīn)保(bǎo)证(zhèng)委托合同(tóng)，设(shè)置(zhì)购房者(zhě)定金(jīn)的保证(zhèng)或保险，并将相应的(de)保证金(jīn)证明书(shū)交(jiāo)付给(gěi)购房者(zhě)。除定金外，其(qí)他预先支付的购(gòu)房款也受该措施保护。若开发商倒(dào)闭导致期房烂尾(wěi)，购房者可凭保(bǎo)证金证明书向金融机构或保证机构或(huò)保险公司兑(duì)付，同时，开发(fā)商需(xū)向(xiàng)购房者赔付违约金(jīn)，一般(bān)约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房前只需支付最多不超20％的(de)定金，签(qiān)订(dìng)购(gòu)房合同后，购房者即可向银(yín)行申(shēn)请贷款，但交房后(hòu)才开始按揭贷款(kuǎn)，除定金外的剩余房款在(zài)交房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方资金(jīn)由银行(xíng)监管，享(xiǎng)1年保修期后付(fù)尾款

　　新(xīn)加坡期房购房(fáng)者(zhě)违约可返还相当(dāng)于3.75％房(fáng)款的(de)订金，首(shǒu)付比(bǐ)例20％，余(yú)款按工程进度(dù)支付(fù)，所有资金进银行专(zhuān)门项目(mù)资金账户，交(jiāo)房后满1年保修期(qī)后(hòu)支付15％尾款。

　　订(dìng)金(jīn)支(zhī)付(fù)环节，新加坡开发商(shāng)有统一的选(xuǎn)购(gòu)权合同以及订金返(fǎn)还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付(fù)5％房款作为(wèi)订金，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进一步签订购买(mǎi)合(hé)同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签(qiān)订购房合同后，购房者需支(zhī)付15％的首付及印花税，同(tóng)时(shí)购房(fáng)者向银(yín)行申(shēn)请(qǐng)按(àn)揭贷款。

　　余款支(zhī)付上(shàng)，新加坡期房(fáng)同样采取(qǔ)按工程进度付款的方式，《发展商条例》对(duì)期房(fáng)付款流程(chéng)做了统一详(xiáng)细规定，要求所有开(kāi)发商(shāng)遵(zūn)守，支付节点一般为合(hé)同签订后、地基完工(gōng)、框架完工(gōng)、管道门窗(chuāng)等完(wán)工(gōng)等，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按(àn)揭贷(dài)款也依照工(gōng)程进度(dù)放款，月(yuè)供(gōng)在(zài)此过程中随着(zhe)放(fàng)出(chū)贷款的增加而增(zēng)加，未放款部分无需月供。

　　资金(jīn)监管方面(miàn)，购房者(zhě)的订金(jīn)与(yǔ)付款会存入银行专门的(de)项目资金账户，账户资金提取须与房屋(wū)建设(shè)有关(guān)。房屋交付后，购房者享受1年的房(fáng)屋(wū)保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一(yī)，短期来看(kàn)，当前房地(dì)产到了政策出手临界点，重点是(shì)保交楼(lóu)和房企重组。一方面，加大(dà)对刚需和改善型需求的支持力度(dù)，长短兼顾妥善应对局部停(tíng)贷现象，重点是保交(jiāo)楼保复工保民生，给予(yǔ)强有力(lì)的金融工具支持(chí)。另一方面，从现在起(qǐ)，对(duì)还在正常(cháng)运转的房企包括民营(yíng)企业，加大支持力度，由优质房(fáng)企牵头并购重组(zǔ)整(zhěng)个行业，为每个房企(qǐ)配套AMC和财(cái)团，给(gěi)予金融工具配(pèi)套(tào)。

　　二，中(zhōng)期来(lái)看(kàn)，应充分估计形势复杂(zá)性和(hé)人性复杂性(xìng)，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机(jī)制。长(zhǎng)效机制四大(dà)关键是(shì)推动城市(shì)群(qún)战(zhàn)略、人(rén)地挂钩、金(jīn)融中性稳定和房地产税。定(dìng)金环节，建立开发商(shāng)违约后定(dìng)金保护机制，如将已支付定金冻(dòng)结至房(fáng)屋交付阶(jiē)段，保障购房者定(dìng)金安全。签订合同环(huán)节，鼓励保(bǎo)险公(gōng)司介入，为房屋重(zhòng)大延期以及重大缺陷等情况提供充分的保障。余款支付(fù)环节，建立按工程(chéng)进度付款(kuǎn)机(jī)制或(huò)交房后(hòu)按揭贷(dài)款机(jī)制，充分(fēn)保(bǎo)护购(gòu)房者的权益。资金监(jiān)管环节，引入独立于开发商(shāng)、银行(xíng)的第三方(fāng)资(zī)金监管机(jī)构，或由政府相关部门直接监管(guǎn)，以此防止(zhǐ)资金(jīn)挪用(yòng)现象。交付环节，建立商品房保修(xiū)期制(zhì)度。保修期(qī)内，开发(fā)商(shāng)应对(duì)房屋质(zhì)量(liàng)问题(tí)全权负责、免费维(wéi)修，购房者在保(bǎo)修期结束后(hòu)支(zhī)付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是大势(shì)所趋。一方面，98年(nián)房(fáng)改(gǎi)时，全国缺(quē)房(fáng)子(zi)，开发(fā)商缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全国(guó)套(tào)户(hù)比超过(guò)1，从(cóng)大开发(fā)进入存量时(shí)代，对购房民众不公平的预售制(zhì)已(yǐ)经(jīng)过时了，该取消了(le)，改(gǎi)为现房(fáng)销(xiāo)售。另一(yī)方面(miàn)，取消(xiāo)预售(shòu)制，改(gǎi)为现房(fáng)销售(shòu)，开发商将拼的(de)不是五(wǔ)花八门、眼花(huā)缭乱(luàn)、不知(zhī)道能不(bù)能兑(duì)现的营销手段，而是(shì)所(suǒ)见即所得的(de)过硬的产(chǎn)品质(zhì)量(liàng)和诚信，这才是对购房民众(zhòng)的(de)最根本最实质的(de)保障，这样将(jiāng)极大的(de)提升开(kāi)发(fā)商的(de)建(jiàn)筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。

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